陈莉 张晨 赵培

摘要： 保障性住房问题一直是我国全面发展进程中的一项重要民生问题，同时也是社会各界及城市居民所切实关注的焦点。首先，在中国人的思想体系之中，安居乐业的思想是根深蒂固的，无论是在外打拼、还是婚嫁、子女教育，居有定所都是必要的条件，因此拥有属于自己或家庭的稳定房产都已经成为一种刚需。解决这一刚需无非要通过购房和租房两大主要途径，但就租房而言，租房市场存在着的虚假房源、黑心中介等不良问题，致使年轻人很难放心的去租房。就现阶段而言，我国城市居民在住房保障方面仍然面临许多的困难，这些困难存在的与房产市场有直接关系，同时也与我国当前的城市住房保障体系的不完善现状密不可分。因此，笔者决定对多主体供给、多渠道保障的城市住房保障体系建设这一问题进行研究，希望能对城市住房保障体系的改良有所帮助。

关键词：城市住房;多主体;多渠道;保障体系

一、“房子是用来住的、 不是用来炒的”

党的十九大已经对城市住房进行了明确的定位，这也为本文进行多主体供给、多渠道保障的城市住房保障体系建设研究指引了方向。要想更好的实现对城市居民的住房保障，第一步要先了解当前城市住房存在的问题，找出城市住房保障体系建设的主要难点，第二步要根据问题具体分析，探索出有针对性的建议或对策。通过事先的问卷及行动调查、文献查阅及经验总结发现，城市住房问题主要存在于租房和购房两大层面，因此本文多主体供给、多渠道保障的城市住房保障体系建设研究也是从以上两个层面着手，并将研究所得成果呈现于下文。

二、城市住房的现状分析

在房屋租赁不断快速发展的同时，一些不良现象也开始层出不穷，严重影响了租户的合法权益，给城市住房供给市场埋下了隐患。

（一）城市租房存在的问题及成因分析

1、租房平台信息错杂，房源真假难以辨别

现如今，网络已经成为了我们日常生活中获取各类信息的一种重要渠道。随着房屋租赁市场中租房需求的不断增加，多样化的租房平台和租房软件应运而生，这些平台和软件不仅有利于房屋供给方实现大规模的广告宣传和经营成本的节约，也便于有租房需求的客户寻找房源，同时为他们节省一定的时间和精力。但在享有这一渠道带来的便利的同时，网络平台的一些弊端也越来越多的显现出来。一方面，部分出租方出于利益最大化的目的，会在信息平台或租房软件上发布一些虚假房源信息。比如，虚假报价，故意报出低于实际租赁所要收取的价格;反复利用已出租的真房源信息（位置、小区及房屋内部图片等）;故意隐瞒房屋缺陷，等等。这种做法无非是为了吸引客户，但这些信息有时候真假难辨，进而影响租客作出正确的判断，实际上会损害客户的权益。另一方面，网络平台本身特性所导致的信息审核难、监管不到位等弊端也是导致租房平台信息错杂的主要原因之一。

2、交易程序缺乏规范，黑心中介屡教不改

通过调查不难发现，现实生活中的租房程序十分简化，有时候租客与房主之间的房屋租赁关系仅靠一张手写的、并不规范的简易协议便能达成，甚至有的租客在与房东达成口头协议后，不阅读纸质协议内容便草草签字，最终导致问题出现时权益无法得到有效的维护。为了尽可能避免这种问题出现，许多人便选择了通过更加专业的房屋中介来满足租房需求，这期间便存在着黑心中介的问题，通过近几年的多次相关新闻报道可以发现，尽管有关部门对其中较为严重的违法违规行为进行了打击，但由于房屋租赁市场中小企业众多、中介人员流动性大、相关规范条例少（城市租赁住房保障体系不完善）、实际管控难度大等因素影响，直至今日黑心中介这种不良现象仍然屡禁不止。

（二）城市购房存在的问题及成因分析

在城市购房方面，不仅存在上述所讲的租房平台信息错杂和黑心中介屡教不改问题，还存在着体系上和政策性的问题。

1、供房主体相对局限，供需关系不够均衡

当前城市住房的供给主体主要有如下几类。一是政府及有关住房管理部门，这一类主体主要提供的是保障性住房（即社会保障性住房，主要提供给中低收入住房困难家庭使用，通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，限定标准、限定价格或租金，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成）。保障性住房的供给比较特殊，受到户口等硬性条件和开发政策等客观条件的限制，许多真正需要保障性住房的群体根本无法借助相关政策来实现住房愿望。二是房产开发商和专门的房屋租赁机构，与保障性住房不同，这一类住房通常是以获取收益为目的的，依托于国家的相关房产售卖法规，其房产价格会随市场环境变动而发生变化。在这种供房环境下，经济收入水平高的人将有机会购买更多的房产（尤其是在房产限购令颁布之前），反之，经济水平一般的人可能会因此无法购买到自己心仪的住房，或因资金不足等原因而推迟购房计划，久而久之，便促动了第三类住房供给主体（个人）的产生。拥有房产的个人，对于城市中拥有多套住房或者投资于房产的人来说，通过出售二手房或租赁的方式获取收益是十分常见的。虽然这一主体的存在解决了一部分的城市住房需求问题，但同时也加剧了住房供需的不均衡。

2、住房保障渠道比较单一，保障体系不够完善

公平公正是住房保障制度和体系的生命线。随着城镇化进程的加快，同时出于维护生态平衡的长远考量，城市中住房建筑用地面积开始不断饱和，单纯从扩大住房面积的渠道来保障城市住房已经不是长久之计。在十九大上首次提出多主体多渠道保障城市住房保障体系不久后，我国深圳便开始了对这一举措的落实，进行了住房制度改革，在經历了40多年的不断努力后，终于使该城市居民的居住面积不断扩大，居住条件得到了很大的改善^[1-2]，但是在住房改革的具体实践过程中依然存在着租房难、住房难、住房贵等问题，可见城市住房保障体系建设之路的漫长和艰难。同时也证明了多主体供给、多渠道保障的城市住房保障体系建设这一措施在方向上的正确性，也就是说加强对住房保障体系的研究是势在必行的。

三、城市住房保障体系建设研究

（一）加大租、售房平台整治力度，净化市场整体环境

无论是从短期的现状问题来看，还是从其长期的更好发展来看，对租、售房平台进行严格的整治与环境的管控都是必不可少的。首先有关部门要制定或出台相应的规范条例，条例中应具体列出违规发布虚假房源信息的惩治措施，包括违规的情况、需要予以警告的情况、需要予以罚款的情况、予以歇业整改的情况等等，保证所制定条例的落实，严格按照规范条例执行，严查严打。同时也要制定相关执法人员的监督奖惩制度，以防执法人员不履职行为的出现。其次，从各大平台和软件着手，由推出平台和软件的一方负责聘请专业的技术人员来进行房源信息的系统自动筛查（技术维护费用可与使用方协商确定），由信息发布方（即各房产公司和中介公司）自行安排内勤人员以对房源信息进行源头上的控制。最后，要从住房需求者的角度出发，设立实名举报制度，为广大购房、租房群众提供维权平台并保证举报内容的真实可查性。相信在执法监督部门、信息发布主体和有住房需求个人三者的协同努力、相互监督下，从整体上净化租、售房平台市场环境指日可待。

（二）加大交易程序的规范力度，提升中介诚信水平

以各个省、市、县的房产交易管理部门为主体，在严格遵循国家有关部门规定的前提下，对常规性房产交易所需要的签字文件进行统一规范，对于专门的中介机构和散租业主要有所区别。比如，对于个人租赁房屋的情况，要拟定并发布房屋租赁协议模板，供散租客户和房东自行打印使用，所签协议至少一式两份，在见证人方面，双方可根据便利情况商议决定是否需要。采用试点的方法，对各地主要的中介机构进行自查试点。试点中介机构必须为入职员工建立电子信息档案，档案中除了需要包含员工的姓名、身份证号等基本信息外，还要包含以往从业（只针对有同行业从业经历的人员）的诚信调查信息和在司期间的诚信情况（如客户举报次数及内容，被诚信警告次数等），对于被多次投诉但未实际影响客户权益的工作人员要进行及时的警告和提醒^[3-4];对于已被多次投诉且已损害客户权益的工作人员要根据影响程度进行及时的警告、罚款、降职、清退等处罚。通过这种强制性的措施可以从一定程度上来规范中介机构和从业人员的行为。同时也要通过辅以诚信培训和专业素养教育的方式，从主观上提升中介机构和从业人员的诚信水平。

（三）提倡多主体供给住房，改善城市住房供需关系

在城市住房保障體系的建设和完善过程中，国家层面的倡导、引领和表率作用十分重要。因此，要进行多主体供给、多渠道保障的城市住房保障体系建设研究，就必须由政府部门发挥带头作用，来提倡多主体供给住房，从而逐渐实现城市住房供需关系的改善。

以政府部门为主体，在保障性住房方面，强化基本住房保障力度，对于有残疾人、见义勇为人士、低保家庭给予优先保障政策。在人才住房方面，虽然目前一部分城市已经推出了人才住房申请政策，无论是中科院院士、社科院院士、博士、硕士还是学士都可以申请人才性住房，但优惠政策有所差异。因此，政府要加以引导，根据不同地区的实际情况，逐渐减小人才住房优惠政策的差异，帮助更多的人才解决住房问题。当然，政府部门在自身努力和发挥表率作用的同时，也要适当放权，号召更多的社会主体来帮助供给住房。

以房地产开发商为主体，鼓励房地产开发商不仅提供居住性住房，而且提供商品性住房。此外，要以企业单位或者是事业单位为主体，鼓励其在自有用地上建设商品住房、人才住房、安居型住房。以金融机构为主体，无论是直接融资还是间接融资，都应支持金融机构集资建设各类住房。支持社会上各类主体建设商业性住房或公益性住房。

以房屋租赁机构为主体，提供不同类型的长期租房和短期租房，同时要制定相关的法律法规，规范房屋租赁市场，政府可给出适当的奖励措施，奖励在房屋租赁行业表现出色的企业。以零散出租房屋的个人为主体，以小区为单位设立专门的房屋出租、出售信息发布栏，促进房屋租、售信息的集中管理。政府部门、房产开放商、企事业单位、房屋租赁机构、其他金融机构以及个人多个主体的通力合作，不仅是多主体供给住房的一种方式，也是推进我国城市住房保障体系建设的必经之路。

（四）拓展住房保障渠道，完善城市住房保障体系

伴随着我国经济、政治、文化各个方面的不断发展和社会各界多方主体的共同努力，多主体供给、多渠道保障的城市住房保障体系终将会建设完成并得到越来越好的完善。通过一系列的调查分析和材料支持，笔者认为，多渠道保障的城市住房保障体系建设可以从以下几个方面进行。

第一，以城市公共交通系统为导向，增加城市住房建设面积。为了更好的发挥城市公共交通系统的导向作用，先要加大城市公共设施的开发力度，尤其是轨道交通系统，这样才能帮助城市租房人群或住房人群能够更加便利的工作和生活。现阶段，除了传统的铁轨火车外，我国在地铁、轻轨、有轨电车以及新型轨道交通中的磁悬浮列车均已实现了比较飞跃性的进步，这为城市里的租住人群提供了十分便利的出行条件。需要注意的是，在通过增加城市住房建设面积来更好保障城市居民住房需求的同时，要始终坚持可持续发展的原则，着重注意对生态、环境的保护，促进城市建设与环境建设的同步发展。

第二，加大棚户区改造力度，即加大力度改造城市危房、旧房以及困难家庭住房条件。对棚户区、危旧房区的改造在建实际上也是一种增加城市住房建设面积的途径，对有限的土地进行合理范围内的最大化利用不仅能够减轻现有住房的供给压力，也能够通过可用资源的再利用来实现建设资源的节约，还能够让棚户区、危旧房的原住居民避免远距离搬迁的麻烦，更好的安家落户。此外，活用城市各类存量用房，推进存量住房的租赁工作也是保障城市住房的一个不错选择。但在大力发展住房租赁市场，也要有政府的正确引导，这样才能建立统一的租房市场监管平台，强化房屋租赁市场的透明度，坚决杜绝中间商恶意收费的行为，切实保障住户或租户的自身合法权益。

第三，加强城市之间的合作，雄安新区就是一个很好的范例。

第四，加大城市住房补贴力度，面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴。强化基本住房保障力度，将住房补贴发放给更加需要的人们，对于有残疾人、见义勇为人士、低保家庭给予优先保障政策。

四、结语

本文研究的主要内容是多主体供给、多渠道保障的城市住房保障体系建设，致力于解决城市内的住房问题，对城市住房现状的分析主要是从发现问题的角度出发的。通过本次研究发现，目前我国的住房保障体系还不够完善，居民在住房方面还存在着一些问题，需要不断加以改革。比如说政府在保障中低收入群体方面所采取的措施还不够全面、房屋的租赁与买卖市场不够规范、没有考虑到特殊群体等问题。为此，在不断努力推动多主体供给、多渠道保障的城市住房保障体系建设的过程中，也需要分清政府与市场的责任，引导市场但不扰乱市场。政府要在保障低收入者住房和规范高收入群体方面发挥主导作用，同时利用市场机制保障大多数中等收入群体的住房，切实保障人民群众的利益。

参考文献：

[1]王丽艳，季奕，王振坡.我国城市住房保障体系建设与创新发展研究[J].建筑经济，2019，40（4）：26-32.

[2]方永恒，陈友倩.国务院保障性住房政策量化评价 ——基于10项保障性住房政策情报的分析[J].情报杂志，2019，38（3）：101-107.

[3]陶冶，张立新，姜妍.新型城镇化下的保障房建设及其对策研究[J].中国储运，2019，（5）：129-132.

[4]陈昭翔，陈立文.公租房融资租赁创新模式可行性研究[J].河北经贸大学学报，2018，39（1）：61-65.

课题名称：多主体供给、多渠道保障的城市住房保障体系建设研究，课题编号：2019177。