梁艾霞

摘  要：针对多源异构的不动产登记数据难以有效地整合关联，为不动产登记信息化建设带来巨大障碍的问题，该文基于既有土地、房屋等登记数据特征，探讨了不动产数据库整合的方法，通过实例可以发现，将先进的GIS技术引入存量不动产登记数据整合建库中，具有可行性，可以极大地提高整合建库的工作效率和数据库质量。

关键词：GIS  不动产  数据库  整合

长期以来，我国各类不动产登记职责分散在不同部门，随着社会主义市场经济体制逐步完善，人民群众的财产权意识不断提高，对产权保障和交易安全的要求日益提升，分部门对不动产进行分散登记的弊端日益显现。因而，建立和实施不动产登记制度已成为我国实施机构改革和政府职能转变的一项重大改革任务。虽然目前不动产登记职责机构完成了初步整合，但是现有的不动产登记数据仅仅是简单地由原先的分散登记部门汇交而来，原先的各类不动产权籍调查和不动产登记依据的规范、技术、方法、路线不尽相同，因而现有的各类登记数据在数据类型、空间参考、数据精度、计量单位等方面不统一，同名异质和同质异名问题严重。多源异构的不动产登记数据难以有效地整合关联，为不动产登记信息化建设带来巨大障碍。

该文主要通过分析既有土地、房屋等登记数据特征，结合业务实践，研究地理信息系统（GIS）在不动产登记数据整合建库方面的应用。

1  数据特点

不动产数据库建设主要分为两类数据库：一是主体数据库建设;二是构建元数据库。各主体数据库主要为空间数据和非空间数据，元数据库由登记业务元数据、权利人元数据、矢量数据元数据等。空间数据主要是描述不动产空间信息的矢量数据和栅格数据，非空间数据主要是描述不动产主体信息、客体信息的属性数据以及各类登记业务数据。

现有不动产登记数据进行特点：（1）数据分散，数据种类多;（2）电子化程度不一，数据介质多样;（3）空间参考不一，数据间关联性较差;（4）数据库建设情况不一，信息化水平较低;（5）数据量大，存取难度高。

同时存量不动产登记数据具有多源性、多维性、类型多样性、空间拓扑性、层次性与关联性、动态性等特征，属于典型的多源异构数据。

2  整合特点

整合是通过把不同的事物和物质、分散的资源和服务按一定知识管理规则和服务目的组织在一起，使其相互协调，实现资源共享与增值。数据整合指的是采用匹配、合成、链接等方法，将多尺度的基础地理数据、基础地理数据与非基础地理数据、基础地理数据与其他专业部门地理数据集成起来，形成新的空间数据集。存量不动产登记数据整合具有意义重大、专业性强、风险点高三大特点。

（1）意义重大。

数据是支撑不动产统一登记的核心，是保证登记工作正常开展、登记结果准确的重要保障。国土资源部不动产登记局明确要求力争2017年底基本建成覆盖全国的信息平台。因此，开展存量数据整合意义重大，势在必行。

（2）专业性强。

跨行业数据融合，需要对各类不动产数据及其内在逻辑有准确的理解，对数据整合人员的技术和业务能力是巨大挑战。从现有数据的分析、利用到不动产数据组织、整合等都需要有很高的专业知识和业务知识。

（3）风险点高。

存量不动产登记数据涉及权利人切身利益，一经整合入库便直接服务于登记工作。因而，数据整合过程须严格保证数据的真实性、准确性。

3  基于GIS的不动产登记数据整合建库

存量不动产登记数据整合就是以宗地（宗海）为基础，以不动产单元为基本单位，对土地、海域、房屋、林木等已有的权属调查资料及登记数据进行梳理与规范，通过叠加、求交、抽取、转换、补录、整合等方法，建立包含基础地理信息、不动产登记信息等内容的不动产登记数据库。

基于GIS的不动产登记数据整合建库的基本思路是：首先依据原有各行业标准对存量数据的空间信息、非空间信息、不动产登记历史档案等进行标准化处理，形成规范化的数据集，再依次进行宗地数据入库、自然幢数据入库、房屋数据入库;最后依据《不动产登记数据库标准（试行）》（以下简称“登记数据库标准”）建立映射关系模型，建立不动产登记数据库。

3.1 系统设计

系统设计包含数据库平台和地理信息系统（GIS）平台设计，主要任务是确定数据库内容和要素分类编码、空间要素和非空间要素分层、数据库表以及数据库字典。

当前，地理信息系统行业发展迅速，在国土资源行业应用十分广泛，这里以EsriArcGIS为例进行说明。ArcSDE提供了在普通关系型数据库中创建、管理数据库的功能，可以与多种数据库平台连接，如SQL_Server、Oracle、Postgresql等。以Oracle为例，通过服务端安装Oracle客户端，ArcSDE配置完毕后，使用ArcGIS的工具或命令创建企业级地理数据库并设置好服务，就可以在Oracle实例中建立起SDE地理数据库表。随着我国社会主义市场经济的不断发展，不动产形式愈趋于多元化，现行的登记数据库标准不能很好地契合业务实践，需要对登记数据库标准进行一定扩展。如宗地基本信息属性结构描述表（表名：ZDJBXX）中用于记录宗地用途的只有“用途YT”一个字段，值域为《土地利用现状分类》（GBT21010），而实际数据整理中发现混合宗地（多用途宗地）很多。其次，由于历史原因许多已颁发的土地证书上宗地用途填写不规范，例如，有宗地用途填写为“加油站”的，虽可归类到（GBT21010）中的051，但考虑到充分尊重历史的原则，仍有必要在新的不动产权证附记栏对原批准用途名称予以记载。例如，可以在ZDJBXX表中擴展“辅用途FYT”和“用途名称YTMC”字段，分别用于记录多用途宗地的非主要用途以及证载的用途名称。房屋用途字典表同样也不能很好地对现有房屋等建构筑物进行归类，如酒店、车位、储藏室、社区用房等。因此也需要结合业务实践进一步扩展。

3.2 数据规范化整理

数据规范化整理主要是以土地、房产等不动产登记的最小单元进行整理，通过对已有不动产的登记档案、登记簿、权籍图等信息的梳理、补充和完善，形成包括空间权籍图、登记簿和登记档案等内容的不动产登记规范化整理成果。基于GIS的数据规范化整理，首先是按照原有数据库标准对存量数据的空间信息、非空间信息、不动产登记历史档案等进行整理和逻辑关系重建。

宗地信息整理首先是按照《登记数据库标准》制定标准格式的shapfile数据，该标准格式数据必须包含投影信息及必填属性字段，然后将整理后的宗地图形数据和属性数据分别录入到标准shapfile格式数据中，最后导入到数据库中，宗地在导入相应的地籍子区后便会自动生成不动产单元号。

基于GIS的房屋信息整理，考虑到房屋属性结构描述表字段多、数据量大、数据间逻辑关系强的特点，不宜在系统中直接录入，以免出現人为录入错误。实践中首先按登记数据库标准制定房屋楼幢户室信息表（即楼盘表，Excel或MDB格式），然后将经整理后的自然幢信息、房屋信息录入到楼盘表中，进行人工一级检查。检查结束后，通过在数据库管理系统中嵌入质检软件，设置质检规则，对楼盘表息表的内容完整性、数据正确性、逻辑一致性、图属一致性进行二级检查。检查通过后经不动产登记部门一级验收后导入自然幢及房屋数据（文件类型可以是CAD格式或shapfile格式）并挂接楼盘表。

3.3 整合关联

存量数据整合关联主要是通过对整理后的空间数据进行地籍区、地籍子区、宗地以及建筑物、构筑物等空间数据统一编码，将整合后的空间数据和非空间数据进行关联，按照不动产单元编码规则进行不动产单元编号，通过宗地代码把宗地和不动产单元进行关联，通过不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，通过业务号把不动产权利和登记过程的关联，最终形成空间数据、非空间数据关联，历史和现状信息清晰完整的不动产登记信息。整合建库成果如图1所示。

4  结语

存量不动产登记数据整合工作任重道远，因为它不仅涉及技术层面，同时还涉及许多法律政策层面，仅仅依靠不动产登记一个部门或是招标一家整合建库单位是难以完成的。通过实例可以发现，将先进的GIS技术引入存量不动产登记数据整合建库中，具有可行性，可以极大地提高整合建库的工作效率和数据库质量。然而，我们还应当认识到，存量不动产登记数据整合建库这项工作，不仅需要先进的地理信息系统支持，同时还需要相关业务主管部门的密切配合。

参考文献

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[2] 张正明，徐海洋.不动产登记地籍与房产数据合并建设关键技术研究[J].现代测绘，2016（4）：44-45.

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