易鹏飞 姚鹏 张桂荧 黄新

摘要：近年来，中国房地产开发投资的环境日渐得到改善，但其投资面临的高风险依旧是存在的。通过对房地产开发投资风险进行剖析，总结出以下五种主要风险：环境风险、开发商自身经营管理能力风险、市场风险、政策风险、财务风险。针对所面临的种种风险，制定出相应的防范策略，让投资者能通过运用一些科学合理的对策从而有效规避这些风险。

关键词：房地产;投资风险;防范策略

在一些发达国家，房地产风险研究早已成为其研究重点。虽说中国的房地产市场起步较晚，但随着该行业的研究和管理人员越来越意识到风险研究的重要性，根据该行业的特点也陆续推出了一系列风险管控措施，从理论和实际上都丰富了风险理论的内容。本文通过对房地产市场所面临的主要风险进行总结，同时提出相应的解决办法。

1 房地产投资风险的主要类型

1.1 环境风险

外部社会环境、经济环境、政治环境以及房地产基础设施环境等均为房地产的经营和投资所需要面临的各种外部环境，它们相互影响并制约，形成了一个矛盾复杂的综合体。如2020年初发生的新冠疫情也是一种环境风险，全行业投资、融资、产销滞后所造成的时间成本将使部分房地产企业面临更大的现金流、资金返还等生产投资压力。

1.2 开发商自身经营管理能力风险

目前许多房地产投资企业已经习惯于深入探讨房地产品牌快速建设、规模快速扩张等领域的热点问题，而很少高度关注每人都要面对的经营管理实践问题，从而有可能使得房地产企业的投资在项目中产生较大的非理性。如何正确选择营销投资渠道，正确制定营销投资策略及房地产项目经营方案的制定等抉择往往都是按照个人主观意识而非专业化手段。

1.3 市场风险

房地产投资市场的供给环境直接影响房地产区域市场投资，严重供过于求对于大中型城市或工业区域房地产市场的投资来说显然是不利的。只有当房地产的有效投资需求量和有效投资供给量大致相等时，房地产投资市场才可能会一直处于平衡的状态，但事实上，房地产的有效投资需求和供给往往处于波动之中，需求和有效投资供给的高低相等只是一种比较理想的状态，所以房地产的有效投资环境也可能会一直处于优劣动态变化之中。

1.3 政策风险

政策风险主要指国家或地方政府有关房地产开发和投资的宏观经济政策发生变化而造成的投资风险。作为国家最主要的固定资产投资， 房地产业投资与其国家的各项宏观经济政策联系紧密。^[1]因而房地产业是一项政策性很强的新兴产业，政府会通过与房地产投资有关的宏观经济政策调控措施来稳定和调整其宏观经济的结构。这些宏观经济调控政策主要包括房地产投资风险控制政策、金融政策以及房地产经营管理政策等。以上的种种调控政策都会在一定程度上对房地产投资者的收益增长目标制定产生决定性影响。

1.5 财务风险

财务风险是指房地产投资者在使用房地产贷款受限的市场经济条件下，运用房地产财务杠杆进行融资，不仅扩大了房地产投资的利润，同时也造成了债务的不确定性。由于房地产投资者们长期受到中国传统房地产投资观念的严重影响，加上中国资本市场发展尚不完善， 银行贷款是中国房地产融资的主要途径之一。因此银行贷款利率风险也已成为了经营商业房地产的开发企业融资经营的主要风险，即银行贷款利率的一定比例增加可能会给房地产开发企业举债经营带来风险。

2 房地产投资风险防范对策

为了对房地产投资风险进行合理规避，在笔者看来，投资者除了应该充分具备抵御房地产风险的战略性意识，还应合理地制定以下几种相应的风险防范策略。

2.1 完善责任管理体系

企业的责任管理中心一般是指具有一定管理权限的企业各部门以及应承担其它相应管理责任的政府。同时，责任中心一般又可以分为财务成本管理中心和财务费用管理中心两类。在一个项目完成后，应根据其成本计划的实施执行情况、盈利计划执行情况及其他经济指标的实际完成执行情况， 及时对其经营者进行考核并做出给予奖励或者行政处罚的决定，以此来调动成本单位经营者的积极性和工作热情。因此，建立节约奖励、超支处罚的责任制对房地产投资来说就非常有必要。

2.2 做好风险预控

认真做好房地产投资市场的调研是房地产企业对风险预控最有效的途径和办法之一。对市场进行调查，必须通过运用科学的手段和方法， 全面地调查房地产市场的发展现状从而获得尽可能详尽的市场信息，才能对未来经济进行预测分析，把可行性建立在运用科学调查手段的基础之上。如果投资者关于房地产投资市场环境的相关信息分析质量要求越高，那么房地产投资所作的风险预测也就可能越准确，从而使得风险在发生之前就可以得到很好的有效控制。

2.3 关注政策变动，认准投资方向

无论何种投资，唯有准确抓住社会的需求点，才能真正做到一本万利。由于中国房地产市场与发達国家相比，其投资者受到的政府和政策的影响相对更大。所以时刻关注一个国家各项经济方针政策的变化，特别是政府对房地产投资和开发的态度、国家宏观经济的政策、国家货币政策以及制度的调整等就因此显得十分重要。^[2]通过对各项政策的分析和研究，既可以有助于房地产企业投资者准确判断和确定正确的房地产投资和开发方向，又可以有利于其投资者根据房地产政策的变动及时调整其投资方向和策略，从而有效防范和规避房地产政策风险。^[3]

2.4 运用先进的企业财务管理数字化信息技术和系统

虽然现在的企业会计财务核算已经可以直接使用数字化计算并通过互联网运行，但是企业对计算机的使用仍然只能停留在计算机输入财务凭证、输出财务报表的简单数字化核算阶段，数据仍然还不能充分共享。^[4]这种情况直接影响了新时代企业的财务数字化管理和对成本预算的整体管理水平。企业财务管理数字化信息技术和系统将指导和支持全面完善成本预算的管理体系，包括预算编制、预算质量控制、业绩评估和数据分析，真正从根本上做到一点数据录入、多点使用、数据共享，使成本预算的组织编制、分析、下达、控制、考核工作实现了一体化、规范化、系统化。如此以来，便可很好地缩小房地产企业的管理盲区，使得信息能够真正公开与透明，从而将一些不必要的投资风险扼杀在摇篮之中。

2.5 分散投资

“投资有风险”，这句话恐怕已是家喻户晓。对于房地产企业来说，分散投资又何尝不是一种规避风险的有效办法。例如，在资金有限的情况下，可以将投资分散到不同的区域，避免某一区域因经济不景气而产生较大的风险。或者将资金投入到不同类型的房产，如写字楼与住宅，就是两种不同的选择，它们的投资风险与收益也大不相同。一般而言，要想获得更高的收益，其所面临的风险也必定是更大的，所以在笔者看来，房地产投资也没必要一味地追求过高的利润，更重要的是寻找到利润与风险的均衡点，才能真正做到细水长流。

3 结语

由于房地产开发企业投资资金流动周期长、投资额大、影响的风险因素复杂等基本特性，其在开展投资经营过程中所面临的各种投资风险往往是不容忽视的。在追求利益的同时，如何将这些风险的影响降到最低或许更应该成为我们思考的主要问题之一。除上文所提到的种种举措外，我也相信在不久的将来将会出现更优的解决办法！

参考文献：

[1]张剑慧.商业房地产投资风险管理及对策[J].现代经济信息，2010（15），87-88.

[2]刘学泰.试析房地产投资风险与防范对策[J]. 成都行政学院学院，2006（02），56-57.

[3]徐晓音.房地产投资风险与防范对策研究[J]. 商业研究，2002（18），147-150.

[4]邓益仲.房地产投资项目风险管理方法的研究[J].现代商业，2010（08），176-177.