高校区域化综合物业管理研究——以清华大学昌平科研基地为例

2020-03-15郭力锋

高校后勤研究 2020年11期

韩标刘俊郭力锋

韩标刘俊郭力锋

[清华大学昌平项目建设办公室]

本文对我国高校物业管理发展历程及现状进行梳理，归纳区域化综合物业管理的概念、特征及在我国高校实践开展的情况。清华大学学生区和教学区已实行学校自营式的区域化综合物业管理，科研办公区正在探讨区域化管理改革。昌平科研基地作为校本部以外的新建区，正推行区域化综合物业管理，以学校主导下的小团队管理、大服务外包的一体化模式，坚持高校后勤管理的教育属性，实现后勤保障社会化、专业化；推进智慧园区建设，提高保障能力和水平；实行全生命周期物业管理，提高资源效益。

高校; 区域化综合物业; 智慧园区; 一体化管理; 全生命周期

物业一词，我国古已有之，《汉语大词典》解释为“产业，多指房地产”，并列举了例句，如北宋时期李纲的奏章《上道君太上皇帝封事》中即有“在京有物业者…”之语[1]，但直到20世纪80年代初，随着物业管理制度的推广才开始广泛使用。

有物业，必然会有相应的管理工作。但是物业管理作为一个专用概念，则是发轫于19世纪60年代的英国，在19世纪末期的美国得到进一步发展。20世纪50年代，香港开始发展物业管理。1981年3月，深圳市物业管理公司成立，这是内地第一家专业化、经营性物业管理企业。1993年6月，深圳市物业管理协会成立，标志着物业管理在大陆作为一个新兴行业的确立。[2]

一、我国高校物业管理工作的发展概述

20世纪80年代以前，我国高校的不动产及其配套、附属的设施设备，由国家拨款进行建设、维护和保障。1985年《中共中央关于教育体制改革的决定》和1993年《中国教育改革和发展纲要》都明确指出了高校后勤社会化的改革方向，1999年至2002年，国务院连续四年召开全国高校后勤社会化改革工作会议，推进高校后勤社会化改革。另一方面，1998年起中国房地产业在政府主导下得到了持续十年的快速发展，成为中国经济支柱产业之一[3]，相应地，高校房地产资源快速大幅增加。

20世纪90年代中期，物业管理进入高校。1998年，深圳大学将总务、产业、基建、保卫（保安）合并组成物业管理中心。[4]同年，深圳大学被建设部评为“全国城市物业管理优秀园区”。[5]1999年，清华大学经管学院伟伦楼落成，从社会引入一家物业公司，开启了清华大学院系采购社会物业服务的先河。1999年8月，复旦大学向社会公开招标选择物业管理单位。[6]2001年7月，中国高教学会后勤管理分会全国高校“物业管理专业部”在深圳大学成立，标志着物业管理成为高校后勤管理服务的重要内容之一。[7]

随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理模式也不断发展。一般认为有五种模式：校内乙方模式、独立乙方模式、混合乙方模式、社会服务模式和校际联合模式。[8]根据社会化程度的不同也可以概括为三种模式，即总包模式、自营模式和混合模式。总包模式是指学校将教学、科研等核心业务以外的业务全部外包给专业公司，其特征是将校园后勤各项服务内容整合为综合性物业服务产品,完全由社会物业服务企业承担。东吴物业就将推行“两高一总”作为发展战略[9]，典型应用有西交利物浦大学等[10]。自营模式是指学校自行经营校园物业管理服务，混合模式介于两者之间，部分外包部分自营，部分外包又可分为部分区域外包和部分条线外包。实践中，各种模式都比较常见，尤以混合式为多。

二、清华大学校园物业管理的发展及现状

清华大学20世纪90年代初成立了房地产管理处（2017年改为资产处），承担学校房地产资源的管理职责；院系等二级单位使用的楼宇，一般由二级单位为主进行管理。学校物业管理社会化进程，大致分三个阶段：第一阶段从1999年至2009年，少数院系进行办公楼宇物业管理社会化尝试，原则是谁受益谁采购。先后有伟伦楼、主楼、FIT楼、医学楼、美院大楼等实现了物业管理社会化。新建教师住宅兰旗营、荷清苑实行物业社会化管理，校内其他住宅和周转公寓、教工宿舍仍由学校管理。第二阶段从2009年至2015年，学校希望统筹新建办公楼宇物业管理和重大活动保障问题，提出社会化构想，仍由院系等负责物业服务采购，房管处负责招标管理和指导。期间新清华学堂、人文图书馆、化工电大楼、罗姆楼、综合科研楼、李兆基科技楼等实行了以本楼业主为甲方的物业管理社会化。第三阶段从2016年至今，学校决定按政府采购方式全面推进校园物业管理社会化改革。2016年起，全校院系办公楼宇物业服务开始按政府采购方式推进。2018年年底，全部校内住宅和新建成的双清苑小区实行物业社会化管理。目前院系办公楼宇的服务企业有20余家，每家企业单独服务各楼宇，体量较小，无法形成规模效益；各楼宇自行聘请物业，在学校层面缺乏统一管理和标准，一定程度上存在着服务水平参差不齐、专业化程度不高、设施设备维护保养不及时等问题。

清华大学学生公寓、国际学生公寓以及公共教学楼在校园内地理位置上相对独立又各自连成一片，所以分别简称学生区和教学区，其日常管理服务和运行维护由学校学生社区中心负责。学生社区中心于1999年由当时学校的行政事务处拆解而来，作为学校后勤四大中心之一，实行事业单位企业化管理。自成立以来，学生社区中心以做好区域化管理为目标，在进行物业管理和运行维护的基础上，全面参与学校“三全”育人工作，为广大师生创造了良好的学习、生活环境，为创建世界一流大学做出了显著贡献，在全国高校学生区、教学区的管理方面发挥了示范作用。

三、区域化综合物业管理的概念及实践

物业管理属于服务性行业，本小利薄，所以发展趋势必然是规模化、区域化和专业化。[11]-[16]区域化综合物业管理就是以市政规划的地理区域为基础，以区域的生产生活为对象，对区域物业实行综合管理。[11][13][15][16]其最大特征是区域集中、综合管理、集约化管理，有利于形成规模效应，实现资源共享和优化组合，提高效益和服务水平、降低成本和避免浪费，也利于合理处置区域建设与可持续发展的关系，实现经济效益、社会效益、环境效益的“三丰收”。

对于规模较大或有多个校区的高校，区域化综合物业管理就是以校园地理区域为主要依据，兼顾功能分区，将校园划分为适度的物业管理区域，在区域内实行统一的物业管理服务。物业区域的大小，以与物业服务企业的管理服务能力和专业水平相适应为宜，过大或者过小都会有弊端。

1999年以来，清华学生区和教学区实行的就是学校自营式区域化综合物业管理。2011年，山东大学以中心校区、趵突泉校区和千佛山校区为三个标段进行了整体物业管理公开招标。[17]分析其服务范围及内容，不难发现所说的整体物业管理，实质上就是区域综合物业管理。其他类似的还有如天津大学新校区，中科院大学奥运村校区，北京信息科技大学健翔桥校区、沙河校区等，都是以一个校区作为物业区域，由一个企业单独承担物业服务；也有一个校区分为多个区域由不同物业企业承担的情况，如天津大学北洋校区由三家公司分担，大连理工大学由三家公司分担，北京化工大学昌平新校区则是两家公司分担。可以说，区域化综合物业管理在高校中已经比较广泛。

四、清华大学昌平科研基地区域化综合物业管理的实践和思考

清华大学昌平科研基地一期位于北京市昌平区南口镇虎峪村，西临虎峪路，东邻中央和国家机关党校以及老北京缩微景观园，北接清华大学核能与新技术研究院，南临南涧路。基地的定位是学校先进能源动力研发基地，主要入驻能源动力领域的科研团队，不以教学为主。一期占地47.3万平方米，其中A地块占地6.65万平方米，已经建成A1-A6六栋楼，由四个单位使用。A地块建设工程于2019年11月竣工，目前由学校昌平项目建设办公室按照区域化综合物业模式进行管理，已经以政府采购方式选聘世方环科物业管理有限公司承担A地块以及园区的管理服务。

结合昌平科研基地前期建设以及当前的运行管理现状，有如下建议和思考：

（一）实行区域化综合物业管理，由基地管理部门统筹园区保障服务

目前清华大学校本部办公区楼宇物业依然是院系采购，但学校已经筹划区域化物业管理改革。可以预见，这将有效提升质量，消除盲区，改善环境，实现资源管理精细化。昌平基地是新建区，没有历史包袱，实行区域化综合物业管理，既是对学校办公区物业管理改革的响应，也可作为先行先试的样板，在高校创新治理体系的大背景下，探索校园管理新思路，由基地管理部门统筹园区保障服务，把院系和研究机构从非核心业务解放出来。

（二）采取小管理团队、大服务外包的模式，在学校统筹规划下实现园区保障社会化和专业化

高校后勤社会化，并不是把高校的后勤保障工作简单推向社会，一甩了之，而是充分发挥社会力量，实现优势互补，最终实现资源的高效配置。21世纪新型高校后勤保障体系，包括了市场、学校、政府、行业以及职能部门等五个方面要素。[16]高校后勤保障，既要讲经济原则，更要讲教育原则和公益原则。就昌平科研基地而言，由基地管理团队在学校统筹规划下承担立足基地、依托学校、协调各方、服务院系的职责，充分发挥各要素的优势，坚持高校后勤的教育属性，加强统筹协调，高质高效全方位满足基地后勤保障要求。

（三）大力推进智慧园区建设，提高园区保障能力和水平

当今世界，科技进步一日千里，物联网、云技术（云计算和云存储）、人工智能、大数据和区块链，等等，层出不穷的新技术正在改变社会的运行方式和人们的生活方式。2016年李克强总理的政府工作报告、2017年党的十九大报告、2019年《中国教育现代化2035》，都提出了智慧建设的目标和要求，智慧建设已经成为国家强国战略的重要一环，高校物业管理必将成为智慧校园全面落地的重要载体。昌平科研基地作为新建园区，在学校大力推行信息化建设的大背景下，正是一张白纸好画图。而在当前防控新型冠疫情的情境下，智慧园区建设显得尤为重要。