卢丽梅 付巧会 曾怡晴 潘丹妮

摘 要：我国目前已经正面临着人口老龄化的问题，而且，随着社会的发展人口比例在逐渐的加快。人口老龄化为社会带来了不同程度的影响，对此我国已经采取了一系列的措施来应对人口老龄化问题。为了保障老年人的生活质量，我国已经颁布了很多的养老相关的制度。养老产业也从房地产行业汇总脱颖而出，成为了一个新兴的行业。一个新兴的行业在发展过程中必然会遇到很多的问题，对此，本文以广西市为例，首先分析了我国养老产业的发展现状，然后分析了广西市的养老产业的开发运营模式以及存在的问题。结合广西市的实际情况和我国养老产业的发展情况提出了具有针对性的建议，希望对养老产业的发展的研究提供一些帮助。

关键词：养老产业;开发;运营模式;人口老龄化

一、广西市养老产业发展现状研究

根据广西市人口普查数据结果显示，广西地区在2018年底老年人的人口比例略高于全国平均水平。广西地区的老年人的身体状况还是比较好的，只有3.6%的人不能自理需要专人看护。

随机抽取广西市牛道口镇的300位老人进行问卷调查。其中，他们对于养老的问题，主要有三种意见，有67%的人表示愿意与子女在一起生活;有21%的人表示愿意自己居住，但是不会去养老机构;只有12%的人表示愿意去养老机构度过晚年生活。询问这些老年人对于养老机构的哪些因素比较关注时，有33.4%的人表示比较注重医疗卫生问题，20.3%的人表示注重费用问题，14.2%的人表示注重护理服务水平问题，15.6%的人表示注重交通问题，其他人对于养老机构的位置和休闲设施比较关注。

随着京津冀地区常规房地产开发竞争日趋激烈，养老产业已经成为了房地产行业的主要竞争目标。根据我国2017年的抽样调查显示，北京、广西、河北三地的医疗机构建设缺乏资金支持，所以成立了京津冀一体化养老产业联合开发项目。其中，京津冀养老产业项目的选址都在环境优美、交通便利的地区。目前广西市的养老产业的入住率不高。而且从对广西市老年人的调查数据可以看出，在300名调查者中只有百分之十二的人表示愿意去养老机构，他们的养老观念对于养老产业的发展有着很大的影响。而且养老机构的基础配备情况以及后续的服务项目也影响着养老机构的入住率。

二、广西市养老产业发展出现的问题

（一）相关法律制度不完善

目前的政策虽然为养老产业的发展提供了总体的发展方向，但是，关于养老产业的项目审批的相关法律以及针对养老产业的验收、监督管理方面的制度还没有明确的指出。很多的开发商将养老产业的开发与普通地产开发标准和设计要求混在一起，这也是目前还没有一个明确的、正规的养老产业的具体的监督和管理制度造成的。而且由于房地产项目的周期长、项目复杂、风险大，各部门之间的信息共享系统不完善，在没有进行系统的市场调查和成本核算的情况下作出的决定，无形之中降低了一个项目可以获得的利润。很多时候在房地产项目建设过程中发现了问题，然后再寻找解决办法，但是这种情况下不但能延误了工期，对于养老产业产品质量都会造成一定的影响。

（二）市场不健全增加了投资风险

作为一个相对来说还是新生的房地产行业，养老产业有很多不同于普通地产的方面，而这些规划的落实需要我国的土地管理方面和金融体系的支持。因为养老产业目前还没有形成较稳定的市场规模，养老产业的市场还处于不规范的阶段，很多的开发商都是“各自为政”的局面，不利于养老产业的监督和管理。虽然社会各界对于养老产业都持有乐观的态度，但是养老产业项目的银行贷款、企业融资等市场渠道相对来说还是比较狭窄的。而且，在项目的具体运行过程中，投资商、开发商的角色定位不明确，没有发挥出各自的能力和职责。还有一些在养老产业项目的销售方面的问题，没有进行深入的市场调查，直接使用普通地产项目的销售方案，不足以吸引顾客等。

（三） 缺乏有效的开发运营模式

广西养老产业目前缺乏有效的运营管理机制。一般养老产业项目在前期的开发主要是房地产开发商进行运营和管理，在后期的运营也直接由开发商自主进行销售和管理。然而因为房地产项目的管理包括整个项目的全部阶段，从最初市场调研到开发和销售等多个环节，时间战线拉的比较长，历时时间久。因为房地产项目的周期长，每一个细节都要管理到位，谨防因为疏忽造成的损失，导致项目的成本增加，或者引起质量问题，或者工期延误，各种纠纷等问题。

三、广西市养老保险开发运营问题的对策

（一）完善相关法律制度体系

因为养老产业在我国的发展还处于初级阶段，所以需要在实践中不断的总结经验，不断的完善养老产业相关的法律制度体系。首先，制定一套养老产业建设标准和养老产业的配套设备标准，制定出完善的养老产业与一般地产项目的区别标准，营造一个公平，公正，公开的交易平台。其次，在法律层面加强项目审批的相关法律以及针对养老产业的验收、监督管理方面的制度，规范养老产业的监督和管理。还需要加强监督和管理力度，养老产业项目的管理需要贯穿在项目的整个过程中，所以在地产项目流程的不同阶段进行实时监控。在关键环节按照一定的标准设置考核机制，考核要客观、合理。由专业的人员和各部门负责人共同组成，对于项目的各个环节出现的问题进行调整。定期召开监管会议，对于项目的控制和管理进行监督，保障公司的资源和利润最优化，提高养老产业的产品质量和服务水平，促进企业良性发展。

（二）规范养老产业市场行业规范

房地产行业经过多年的改革和完善，已经逐渐形成适合自身企业发展的管理体系，但是对于新兴的养老产业业来说，还缺乏有效的、规范的市场管理秩序。

由于养老房地产目前还处于朝阳产业，刚刚发展，相应的法律制度还有待于完善和加强，因此许多房企可能趁机进行不法经营，所以应该加强养老房地产发展过程中的用地规范，最大程度上来避免由于开发不当而出现的违规违法问题。所以，国家应该对我国的养老房地产业进行宏观调控，一方面制定必要的法律制度和规定来监管养老产业秩序，一方面通过经济市场的发展规律来调整养老产业的市场规范。首先，一个项目要想成功，前期的准备工作尤为重要，因此要有好的前期规划和工程的可行性研究探索“规划设计是建筑的龙头”，所有的类目必须符合设计规划的要求，按设计目的进行建设完成。

（三）建立健全养老产业的运营模式

在养老产业的整个开发和销售等环节中，有不同的机构和企业参与，而所有的企业和机构都有一个共同的目标。所以，建立各个企业的协作关系，增加行业交流，较少贸易摩擦，实现资源、资金的行业间的优势互补，发挥出各个行业的特点和优势，共同促进养老产业行业的发展。因为我国养老产业刚刚起步，养老产业的上下游企业利用各自在价值链中位置进行合作，将各个行业的优点附加到养老产业中，使得整个产业链的强强联合来提升养老产业的发展水平。

四、结语

最近几年，我国为了缓解人口老龄化的问题，政府已经逐渐颁布了一系列的应对措施和方案，并且在全国范围内贯彻落实。例如，建立包括社会保险、医疗保健、社会救助、社会福利等在内的社会保障措施，建立各级政府、企事业单位提供的社会救助基金，建立和完善城市社會保障制度，推进农村社会保障制度的建立等。这篇文章主要对广西地区的养老产业开发运营模式展开了深度的分析，分析了其中存在的问题以及相应的解决对策，希望能够对养老事业有一定的帮助。

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