黄舒婷

广东外语外贸大学，广东 广州 510006

一、我国不动产登记审查标准不明

在讨论登记机构登记错误造成损害应进行赔偿前，应先讨论登记机构是否已按相关法律规定尽职地履行了法定职责。然而，我国《物权法》第十二条对登记错误进行归责时对登记机构审查义务标准并无提及，导致学界在此问题上出现较大分歧。部分学者认为该条款规定的是形式审查标准，主张登记机构在登记时只需审查申请材料符合真实、合法的条件即可；部分学者则主张“查验”和“如实”两次表明了登记机构不仅要在形式上正当执行申请程序，而且应使得登记事项和实际权利状态一致，即要尽到实质审查的义务。两派学者各执一词，争议较大。

学者们对登记机构的审查标准存在较大争议。然而究其原因可以发现，不同审查标准的争论根源是制度价值目标不同。形式审查标准的目标价值是效率和自治而实质审查标准的目标价值是安全和公信力。两者无对错之分，其实质为价值取舍问题。

二、域外制度的思考与借鉴

审查标准的争议焦点在于实质审查标准更利于保障交易安全但实质深入的审查同时导致登记效率低下且有阻碍公民财产自治之嫌。然而，他山之石可以攻玉，笔者认为我国不动产登记实则可以摆脱审查标准择一确定的刻板桎梏，借鉴国外的不动产公证前置登记审查模式来达致同一目的。不动产登记公证前置制度由公证机关事先经过实质审查，再由不动产登记机关予以登记，既提高了登记效率又保障了交易安全。……