周 琴

江苏益邦律师事务所，江苏 南京 210000

虚拟分割式产权商铺，又称虚拟产权式商铺(下简称“产权式商铺”)，指的是房地产开发商将大型商业性楼盘，分割成若干个无明显物理分割界限的空间进行出售，业主拥有商铺的所有权，但商铺本身一般无法独立经营，需通过租赁或委托经营的方式交由开发商或第三方运营公司统一规划布局、经营使用，业主收取约定回报收益的房地产开发模式。

产权式商铺相比一般意义上的房屋所有权而言，具有特殊之处，带有产权虚拟性质，一般商铺间紧密相连，无明显物理、空间分割，一般权利人无法自行经营，故而会产生所有权和使用权分离的需求，而“售后返租”模式无疑就应运而生，该种模式的产生及存在有其特定的背景及利益诉求。“售后返租”亦可称“售后包租”，根据《商品房销售管理办法》第十一条第二款“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，对竣工商品房采取售后包租模式未明文禁止。

一、产权式商铺“售后返租”模式产生的原因

(一)首先，产权式商铺80年代出现在欧美，90年代通过香港传到我国，随着我国房地产的一波波发展浪潮得以从一、二线城市逐渐向三、四线甚至小县城蔓延，可以说产权式商铺得以出现是托了房地产业这几十年蓬勃发展的福；

(二)中国居民大多数投资方式、投资结构单一，随着互联网金融的发展，才出现P2P等基于互联网的投资、融资模式，但互联网金融投资门槛低，行业乱象严重，近几年频频暴雷，不少投资者已谈互联网金融色变，而股票、基金等则需要具有相应的专业知识，对投资者本身的能力要求颇高；……