◎邹琳华

住房是人类生活的基本需要，追求美好生活是社会发展的源动力。通过“一城一策”①促进住房市场消费平稳发展，有利于实现居民家庭消费升级和居住条件改善。4月19日，中共中央政治局会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实好“一城一策”“因城施策”“城市政府主体责任”的长效调控机制。此举将进一步推动落实房地产调控的差别化、科学化。

市场总体趋稳，结构分化加剧

1.核心城市房价涨速略有减缓，二手房成交量继续下降

（1）反映全国24个核心城市②总体房价变动的纬房核心指数显示，今年5月，该指数为105.92点，与4月的105.43点相比，核心城市房价上涨了0.46%；与1月阶段性低谷的102.58点相比，上涨了3.26%，并实现连续四个月上涨；比2018年1月累计上涨了5.92%。国家统计局数据显示，2018年全国居民消费价格指数（CPI）上涨2.1%，而核心城市房价涨速高于物价涨速，表明现阶段核心城市房地产仍具备一定的保值性。

（2）从成交量指数看，核心城市不仅房价涨速略缓，二手住房成交量也在继续下降。5月，10大重点城市③二手住房成交量指数为163.65，比4月下降14%，也略低于2018年同期。二手房成交量的下降表明，与1季度相比，房价上涨的预期有所减退。从量在价先的一般性规律看，重点城市短期房价上涨的压力有所减轻。

2.一线城市房价总体平稳，北京、广州微降，上海、深圳小涨

（1）从数据看，5月一线城市房价环比平均上涨0.29%，平均涨速比4月收窄0.305个百分点。北京和广州房价稳中微降，均进入平稳区间，环比分别微跌0.19%和0.12%；上海、深圳继续小涨，环比分别上涨0.66%和0.81%，涨速都略高于正常值。

（2）从2018年1月至今的一线城市房价累计涨幅来看，涨幅最高的北京为3.95%。该数值再加上1.8（租金收益率），接近于按揭贷款一般利率水平，这表明2018年以来一线城市房地产市场总体较平稳。

（3）一线城市房价的总体平稳，与一线城市严厉而持续的调控政策有关。

3.准一线及二线城市房价延续上涨，少部分城市涨速加快

（1）5月，准一线城市房价环比平均上涨1.6%，涨速与4月基本持平。其中，苏州环比上涨4.88%，涨速比4月扩大1.21个百分点，居142个样本城市涨速首位；杭州环比上涨1.24%，涨速比4月收窄0.48个百分点；重庆环比上涨1.26%，涨速比4月扩大0.13个百分点；天津环比下跌0.98%，涨速比4月下降1.86个百分点。热点城市苏州的房价在上一轮一二线城市的房价上涨小周期中，涨速滞后于同为长三角次中心城市的杭州和南京。但自1月以来，苏州房价涨速显著加快，房价水平有追赶杭州、南京的态势。

（2）5月，二线城市房价环比平均上涨0.303%，涨速比4月收窄0.163个百分点。1月以来，多数二线城市房价由跌转涨，包括在2018年下半年经历了房价骤降的成都、西安、青岛和厦门等城市。其中，厦门居首，房价环比上涨1.12%；武汉居末，房价环比下跌1.02%。

（3）准一线及二线城市与一线城市相比，房地产市场调节手段相对薄弱，但相较于三四线城市具备更强的住房需求增长潜力。这导致其房地产市场易涨难跌。而且，一旦房价回暖，这两类城市房价上涨的持续时间也要长于其他等级城市。

4.三四线城市房价涨速继续下降

（1）5月，三四线城市房价环比平均上涨0.011%，涨速比4月收窄0.052个百分点。在118个三四线样本城市中，63个城市上涨，比4月减少3个，上涨城市占比为53%。廊坊（燕郊）房价环比下降2.07%，跌幅比4月扩大0.34个百分点，昭示着2018年12月以来环京房价持续快速上涨“小阳春”的结束。

（2）与一二线城市相比，三四线城市房价持续上涨的动能不足，政府的市场调节手段更为有限。部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后，房价将因后续需求不足进入下跌阶段。

5.经连续下降后，核心城市住房租金略有回涨

反映全国22个核心城市住房租金总体变化情况的纬房租金核心指数显示（由于数据质量原因，与前述24个核心城市相比，剔除了西安、郑州），核心城市住房租金在经历3月、4月调整之后，5月略有反弹，核心城市住房租金指数为104.16，环比上涨0.19%，同比上涨1.67%。由于毕业就业季的到来，预计后续几个月核心城市住房租金有望保持稳中有升的态势。

2018年下半年，受长租公寓企业炒作、毕业季到来及租房市场清理等因素的叠加影响，部分重点城市租金大涨。但在政府整顿市场秩序等多重因素的综合作用下，租金逐步回落。预计今年的租金上涨将表现得相对温和，部分经营方式相对激进的长租公寓经营企业将面临较大的经营压力。

未来市场结构与预期的变化

1.房地产融资适度收紧，助力热点城市楼市降温

2018年底以来，房地产融资条件显著改善。随着定向降准等政策的实施，资本市场的资金紧张状况得到缓解，部分城市首套房贷的执行利率由上浮10%-15%降至基准利率水平。随着今年1季度房地产市场的回暖，住房信贷也有较快增长。与上半年相比，预计下半年房地产融资将适度收紧，以避免房地产信贷过度扩张，推高房价。同时，也有利于热点城市房地产市场的降温。

2.继一线城市之后，二线城市严控房价将成常态

一线城市的房地产调控历史最长，调控机制相对完备，调控手段最为严厉，房价波动性相对较小。相比之下，二线城市房地产调控机制手段还很不成熟，市场波动性较大。但自4月以来，中央多次强调和重申要坚持“房住不炒”，而且多个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示。抑制住房投机、稳定住房市场作为调控政策的主线，已经非常明确。随着“一城一策”“因城施策”方略的推进，各地方政府稳定房价的主体责任得到进一步落实。二线城市将继一线城市之后，建立更为完备的市场调控机制，严控房价或将成为一种常态。这一方面将稳定二线城市乃至全国房价预期，另一方面将抑制购房需求的集中释放，从而有利于熨平市场短期波动。

3.外部不确定性增强，导致市场预期进一步分化

贸易摩擦使世界经济前景趋于复杂化，将导致全球经济不确定因素进一步增加。由于长期房价变化与预期收入的变化紧密相关，国内外经济形势的复杂化增加了预测房价走势的困难程度。这将抑制房地产投资，使部分潜在购房者推迟或取消购房计划。但我国的房地产市场走势主要取决于城镇化进程及经济增长预期，外部因素的影响较为有限。

推进住房市场平稳发展的建议

1.稳定宏观货币供应，加强住房信贷管理

历史经验表明，房地产市场和金融市场密不可分。从宏观上看，稳定房地产市场，首先需要维持货币供应量的相对稳定，避免大水漫灌或过度紧缩。从微观上看，按揭贷款是达成房地产交易的重要前提，依据城市房价涨速和针对是否为首套住房而制定的差别化信贷政策是控制住房投资投机最为直接有效的政策手段。对于房价上涨压力较大的城市，可以提高二套及以上住房首付比例，升级二套及以上房贷的认定条件，实现对住房投资投机的精准抑制。同时，为避免其他信贷资金流入房地产市场，还需加强对各类非房地产信贷的用途管控。

2.推进公共服务均等化，缓解住房长期供求矛盾

房地产需求与城市公共服务水平息息相关。公共服务在空间分布上的极不均衡，是导致住房结构性短缺的重要原因之一。这种不均衡不仅表现为不同区域公共服务水平的巨大差异，也体现在同一区域内部。因此，仅仅扩大住宅用地供给，并不能有效缓解住房供求的结构性矛盾。因此，需要优化各级政府的财权与事权划分，大力推进基础教育、医疗和公共交通等公共服务的均等化，平衡住房需求的空间分布，促进存量住房资源的有效利用。

3.以“一城一策”为基础，进一步明确地方政府稳定房地产市场的主体责任

房地产市场拥有很强的地域性，将城市政府作为稳定房地产市场的第一责任人符合经济发展规律。建议进一步明确各地方政府稳定房价的主体责任及上级政府的监督指导责任。为稳定市场预期，对房价短期波动较大的区域，还可进一步明确稳定房价的短期数量目标，对于局部房价的异常上涨，应及时预警。为避免市场出现政策性波动，除需要坚持政策定力，另一方面还需要加大财政结构转型力度，降低各地对房地产相关收入的依赖度。

4.坚持租售并举，将租房市场稳定纳入各地政府稳定房地产市场目标

发展租房市场是建立完善住房市场长效机制的重要组成部分。长期以来，租房市场被社会忽视，租房者权益未能得到很好地保护。建议将稳定租房市场纳入各地政府稳定房地产市场的重要目标中，大力规范租房市场秩序，打击中介及各类租房管理机构试图操控、垄断市场行为，防范租金的异常上涨。

5.利用新技术手段强化市场监测，实现市场风险的事前预调与实时预警

与股市等资本市场相比，房地产交易属于低频、大额交易，其市场的规律性、可预判性相对较强。建议加强人工智能、大数据等新技术手段在房地产监测领域的应用，加大对地价、房价、房地产舆情及交易量等的监测力度，从而实现对市场风险的实时预警。及时发现和预判市场动向，实现事前预调，减少事后调控。

注释:

①一城一策指由于不同城市的房地产市场成交走势、库存状况、房价状况各不相同，各地在落实调控政策过程中，既要通过地方的长效机制试点，不断总结经验，有序稳步推广，也要在中央“房住不炒”的大逻辑下接受中央的指导和管理。

②24个核心城市包括上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东莞。其中包含一线城市4个（上海、北京、深圳、广州），准一线城市4个（天津、重庆、苏州、杭州），二线城市16个，基本覆盖了我国最具经济竞争力的城市群体。

③10大重点城市包括：北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆。