甄爱军

在今年一季度，住宅租金收益率整体微幅下滑。受疫情影响，住宅租金水平可能会微幅下滑，在房价基本保持稳定的前提下，租金收益率也有可能会随之小幅回落。

一季度总体平稳

2020年一季度，根据城市房产网的数据，50个典型城市租金收益率为 2.4%，环比下降0.02%，同比下降0.08%。

何谓房屋租金收益率？这是一种关于房屋的年租金收入与房屋价值的比值，一直是衡量房产投资收益的重要指标之一。通常情况下，租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求，因此也可以通过租金收益率来反映房租与房价的偏离度。

由于房价涨幅高于租金涨幅，所以导致租金收益率持续下滑。数据显示，2020 年一季度，50 城租金由跌转涨，环比上涨1.2%;房价同样由跌转涨，环比上涨 1.6%，房价涨幅仍略高于租金涨幅。

回顾历史，2017 年三季度至今，租金收益率持续震荡下降，但下降幅度相比 2016年二季度至2017 年三季度已经大幅减缓。这主要是因为 2017 年三季度前房价过快上涨，从而导致租金收益率快速降低。而随着2016年下半年开始的楼市调控， 2017 年三季度后房价涨幅出现震荡收窄的情况。2018 年经济增速下滑，实体经济低迷导致租房需求减小，而同时楼市持续繁荣，部分城市租赁住房供应量较大，但收入没有增加，导致供大于求，租金下跌。

图 近年来50 城租金收益率走势图

当然，租金收益率下滑，还受到另外一个重要因素的影响，即住宅租赁市场供应增大，导致租金上涨速度受到抑制。从供给上看，本轮房地产大牛市消化了大量住房库存，其中有相当一部分是投资持有并可以成为租房供给来源。……