李冬

摘要：自从改革开放后，房地产行业就进入了蓬勃发展时期，其大力推动了我国经济的增加，但是在发展中也存在着一些问题，尤其是在近几年房地产行业的发展有明显变慢的趋势，价格波动较大。本文主要对影响房地产价格波动的因素进行分析，并从中探究稳定房地产经济发展的策略。

关键词：房地产;经济影响因素;对策分析

一、影响房地产价格波动的影响因素

（一）宏观因素

1.金融因素

房地产行业属于前期需要大量投资、后期慢慢进行资金回笼的行业，而房地产企业的每个项目所需要的资金额度都较大，所以房地产企业的发展受到金融资本的影响较大。在房地产的融资中，其最主要的渠道是商业银行，以贷款形式获得资金注入房地产行业，并从以下几个方向影响房地产市场。一是，贷款利率变化。利率主要由国家根据当前的市场情况进行相应调整，当贷款的利率较高时，房地产企业的融资成本将上升，为了稳固自身的利益，房屋价格将会相应上涨;二是，存款准备金率变化。由人民银行通过调控商業银行在央行资金池的存款额，侧面控制商业银行的放贷规模，从而影响房地产价格;三是，银行政策变化。商业银行为减少其投出资金变成不良贷款、坏账的概率，一定会改变放贷规模，加强放贷的事前事中事后控制，使房地产企业融资难度变大，从而影响房地产价格。

2.政策因素

政策因素对房地产价格的影响是非常大的，它与市场这个无形的手一起配合调控经济。下面仅以天津市为例进行阐述：一是，相关政策对房地产企业的影响。2019年天津市政府新出台《关于城市基础设施配套收费与建设体制改革的工作意见》提出取消城市基础设施配套收费，由土地整理单位在地块出让或划拨前同步完成相关市政配套基础设施用地的收储和整理。即该工作已前置到土地出让前完成，降低了开发成本，间接的起到控制房价的作用;二是，税费政策对房地产企业的影响。《天津市委、市政府关于进一步促进民营经济发展的若干意见》中提出地方权限内的税费按法定税率最低水平执行，企业所得税按最低应税所得确定，印花税在现有标准基础上下调30%等税费减降政策，这些政策的落地可降低房地产企业税负，大大减轻企业负担和成本，进而影响房地产价格。

3.地铁等公共交通因素

地铁交通凭借较高的城市可达性、时间上的控制性、出行的安全性等一系列特征不单单提升了人们生活质量，也对房地产带来增值效应。其主要影响体现在以下两方面：一是，时间效应。主要是住宅交通便利时会减少出行成本、时间成本，推动房价上涨，所以在修建消息放出后会增加人们对这片房屋的价值增值预期。但因为地铁建造周期相对较长，而且在施工期内会出现交通堵塞、噪音环境污染等问题，又会影响价格趋于平稳。二是，空间效应。由于离站点距离不同带来的差异化影响，距离地铁沿线站点越近，房价变动幅度越大;同时地铁的开通对于推动周边市政配套设施建设、商圈的建立具有明显的拉动作用，进而拉动沿线周边房地产价格的上涨[1]。

（二）微观因素

1.土地因素

土地因其具有有限性、不可再生性，因此供给弹性最小。鉴于房地产建设周期一般为两到三年，也使得短期供给不能满足需求。弹性理论认为，在供应和需求弹性相同的情况下，随着需求的增长，商品的供给弹性越小，价格在短期内增长越快。同时土地成本在房价构成因素中所占比重最高，必然是开发成本构成中主要部分，所以土地成本的上升会导致供给曲线向上移动，从而提高了房地产价格[2]。

2.房屋供给因素

根据经济学基本理论，当房地产开发商房屋供给面积越大，在给定需求的情况下，房地产价格将越高。理论上，当房地产开发投资增速上升时，房地产市场的房屋供给将不断增加，房地产价格将随之下降;反之，当房地产投资下降时，房地产市场的房屋供给将不断下降，房地产价格则将随之提高。

3.居民因素

对于居民来说，房屋供需变化基本取决于居民的购买目的、动机，即“刚需”、“改善性”购房或者“投资性”购房。对于前者，就要考虑自己的收入水平能否担负得起相应的房价，即“价格- 收入比”。价格收入比越高，说明城镇居民收入水平的购买负担与支付压力越大;反之购买负担与支付压力越低。[3]然而，这部分居民购房目的是购置生活必需品，系数影响较小;对于后者，随着人们生活水平的不断提高，购房目的已变为了房地产投资，如“学区房”、“市中心的区位稀缺性”等宣传，也客观的拉动了房地产市场，推动房价不断上涨。

二、稳定房地产价格的措施

（一）加强政府调控

虽然目前主张让市场发挥自我调节机制，政府不易直接插手，但是目前市场体系并不完善，还需政府宏观调控，通过市场和政府两把手协同调控[4]。首先要完善市场监管机制，及时发现房地产市场中存在的问题，进而针对其辅以相应的措施调节。比如，目前我国的房地产市场中最大的问题就是房价不断上涨趋势的问题，单靠市场调节将无法遏制，所以政府采取的相关政策要直接落实到抑制房价上涨问题上。如可以通过货币政策紧缩银根，使银行减少对企业的放贷，企业融资较难，从而约束房地产的发展。同时，还可以通过限购政策等直接作用于房地产企业，提高房地产企业成本的同时减少市面上的需求，使房价由于供过于求而下降。其次，国家要完善相关的房产税体系，同时有针对性的差别化税收措施，既可以调控抑制，也可以保护促进，让各地房地产市场既繁荣又不会过度发展。其三，持续推进“减税降费”政策，大力降低企业开发成本，从而为企业营造良好营商环境，减轻企业负担、激发房地产市场活力，从侧面调控房地产价格。还有对于土地市场的规范管理，控制土地的供求关系，规范土地的出让制度，规避违规操作，从而有效的控制房地产发展规模。

（二）加强房地产投资引导

对于房地产的投资引导可以从下面几方面解释，一是对普通居民的投资引导。如果按照一人一房的标准衡量，目前市场上的房屋多于需求，但是由于房价不断上涨的趋势，吸引了一大波人进行房地产投资，导致出现“空房现象”，故而要对投资规模进行合理的掌控，让有限的土地可以满足人们的需求。通过相应的政策或者制度对房地产行业的投资进行引导，使房地产的资源得到合理的配置。二是加强房地产企业的投资引导，减少多余楼盘的建设。首先，可以通过加强对投资主体的风险控制对其资质进行筛选，确保企业在房地产投建中的理性和合理。其次，加强对产能的调控，控制房地产行业的产能过剩，对于存在的僵尸产业及时进行清理，优化整体资源配置。除此之外，政府还通过银行等间接的手段对投资进行引导，通过增加融资的难度限制企业的资金额度，投资额度的减少间接地促进了企业提高资金利用率，从而优化投资[5]。

（三）完善房地产金融市场制度

房地产行业的稳健发展还需要完善的房地产金融市场制度辅助。首先要完善房地产的融资渠道，可以通过直接融资的方式从市场上获得资金，也可以通过间接融资的方式通过银行等获得资金。融资渠道的完善一方面满足企业的资金需求，另一方面也便于有效地进行投资规模管理。其次，完善金融管理制度，使金融管理制度在房地产市场中发挥其应有功效，科学、合理的对房地产行业进行管理。

三、结束语

房地产行业的经济发展对我国的经济发展作用较大，其能够推动国民经济发展，同样也能带来经济损失，甚至经济危机，同时房价的稳定与否直接关系到民生，需要对影响房地产价格的因素进行科学的分析，才能更好地判断稳定房地产价格的措施该如何选择。结合这些因素对房地产行业的波动有一个更深度的认知，便于对其问题进行定点的策略实施，实现优化资源配置、稳定经济等的目的。

参考文献：

[1]王振崇. 城市地铁对周边商品住宅价格影响分析. 合作经济与科技， 2019（34）.

[2]张世涵. 微观因素对我国房地产价格影响分析. 房地产市场， 2018（11）.

[3]程前昌. 中国房地产价格与城镇居民收入的匹配研究. 技术经济与管理研究， 2018（9）.

[4]陈静. 房地产经济波动的影响因素及对策分析[J]. 纳税， 2018（8）： 187-187.

[5]梁庭俊， 章丹丹. 房地产经济波动的影响因素及应对策略研究[J]. 财经界， 2016（36）.