董太辉

摘要：通常情况下，房地产开发企业在进行财务分析的过程中，过于注重对财务指标的应用，在很大程度上忽视了非财务指标对于财务分析全面性、完整性的作用，而非财务指标在财务分析中应用的辅助功能是不可忽视的。基于此，本文对非财务指标在房地产开发企业财务分析中应用的作用进行了阐述，分析了当前非财务指标在房地产开发企业的应用现状，并从客户、企业员工以及企业内部运营三个方面，探讨了在房地产开发企业中建立非财务指标体系。

关键词：非财务指标;房地产开发;财务分析;应用

非财务指标是相对于财务指标的，在经济学中不能用财务数据进行计算的指标，非财务指标在财务分析中的应用，主要是发挥对财务指标分析的辅助作用，从而保证财务分析的全面性、完整性，为企业提供精确的决策依据。现阶段，房地产行业已经成为我国国民经济发展的重要支柱产业，但由于房地产行业受到市场经济、国家政策以及世界经济等因素的影响较大，其发展也面临着严峻考验。因此，提高财务分析的准确性，房地产开发企业的经营决策提供可靠依据，是非常重要的。这就要求房地产开发企业在财务分析中重视财务指标与非财务指标的共同应用，在财务分析中充分发挥非财务指标的辅助作用，从而保证财务分析结果的准确、可靠。

一、房地产开发企业财务分析中非财务指标应用的作用

非财务指标是一种经济学概念，指不能用财务数据计算的指标，一般来说，非财务指标包括企业的运营、员工和客户。现阶段，企业对于非财务指标的使用主要有企业发展潜力，包括员工满意度与保持度、员工培训、企业文化、创新能力等;顾客满意度;产品和服务质量;战略目标等等。我国房地产行业经历了一段高速发展的时期，现阶段，为了稳定发展，房地产行业的发展速度逐渐放缓。然而，复杂多变的经济形式和日益激烈的市场竞争对房地产开发企业决策的正确性以及风险应对能力提出了更高的要求，同时也造成了企业在财务分析过程中，只应用财务指标进行分析已经不能真实反映企业的实际情况，不能为企业经营决策提供可靠依据。因此，就要求企业在财务分析过程中，重视对非财务指标的应用。

房地产开发企业在财务分析中加强对非财务指标的应用，首先能够帮助企业调整修正企业发展战略，增强应对市场变化的灵活性;其次，有助于建立积极向上的企业文化，在企业中营造良好的文化氛围;最后能够丰富员工绩效评价指标，促进评价的公正性、激励性，从而激发员工的工作积极性。由此可见，在房地产开发企业财务分析中，应用非财务指标能够充分反映财务指标反映不出的，关系到企业长期稳定发展的重要因素，对企业战略目标的实现具有重要的推动作用。

二、房地产开发企业财务分析中非财务指标的应用现状

（一）非财务指标选取上具有较强的主观性

目前，房地产开发企业对于非财务指标的选取，主要受到企业的规模大小、发展周期以及企业发展战略规划等因素影响，甚至也会受到企业管理层主观意识的影响，不同企业选取哪些非财务指标作为分析依据，对各项指标的权重分配是多少，都受到较强的主观因素影响，从而导致房地产开发企业非财务指标的选取标准不统一。

（二）非财务指标难以实现量化

企业是以盈利为目的的组织机构，其最终目的是实现利润的最大化，然而非财务指标难以以量化的形式表现出来，导致其改进或完善无法与企业利润产生显性联系，进而导致企业在财务分析过程中不能直观的感受非财务指标带来的经济效益，因而忽视非财务指标在财务分析中的作用。

（三）非财务指标的获取成本较高

非财务指标的覆盖范围较广，种类较多，且各指标间的联系非常错杂，有些非财务指标的内容是相互交叉的，而有些又是相互矛盾的。因此，在非财务指标选取的过程中，需要投入大量的时间、精力，相对来说，无形中就增加了非财务指标的获取成本。

三、房地产开发企业财务分析中非财务指标体系的建立

（一）企业员工指标

企业员工指标包括员工状况与员工培训费用两个方面。首先，企业员工状况是影响其生存和发展的重要因素，一般情况下，员工状况包括员工的知识水平、员工对企业的忠诚度以及员工满意度三个方面。其一，员工的知识水平指标的确定可以用员工的学历水平作为标准，虽然学历不是衡量一个员工知识水平的准确标准，但从广泛角度上看，整体学历水平较高能够体现出员工整体的知识理解、运用等方面的能力要好。其二，员工对企业的忠诚度指标，包括员工在思想上和行动上对企业的忠诚，员工对企业的忠诚度高有利于提高企业的向心力，增强企业的核心竞争力，同时，员工对企业较高的忠诚度，在很大程度上节省了企业员工的流动成本。其三，员工满意度指标，是指员工对企业、对自身职业发展等各方面的满意度，只有员工具有较高的满意度，才能激发起员工工作的积极性，从而为企业创造更高的价值。

其次，员工培训费用。企业提高员工的培训费用能够直接提升员工的专业素质，进而提高企业的经营效益。21世纪已经进入知识经济时代，企业竞争的核心就是人才的竞争，而房地产开发企业在市场竞争中站稳脚跟，就需要企业员工不断加强对新知识、新技能的学习，从而适应市场环境的复杂多变。因此，房地产开发企业需要加强对员工培训费用的投入。

（二）企业运营分析指标

房地产开发企业的内部运营管理水平对于提高客户满意度，扩大市场占有率，从而实现企业发展战略目标的实现具有决定性作用，因此，在财务分析中提高对企业运营指标的分析应用是非常必要的。在实际应用中，房地产开发企业可以从工程质量指标、企业的融资能力等方面进行分析。

第一，工程质量指标。工程质量指标主要是用来评价工程质量的优劣，反映了企业对工程质量控制的有效性，同时，工程质量指标的高低直接影响到客户对房地产开发企业的满意度及其人身财产的安全，如果工程质量指标不达标，不仅可能会造成难以挽回的安全事故，而且会造成企业声誉的破坏，同时增加房地产后期的修缮、维护成本，严重影响企业经济效益目标的实现。因此，在分析企业运营指标过程中，工程质量指标是最重要的分析指标。

第二，企业融资能力指标。房地产行业是资金密集型行业，房地产开发企业在工程项目开发过程中，需要投入大量的资金。企业融资能力指标反映的是企业筹集资金的能力，房地产开发企业的融资能力指标高，则表示企业资金实力较强，能为企业的正常运营提供坚实的资金基础。评价房地产开发企业的融资能力，主要從企业的信誉情况、财务状况两个维度进行。其一，企业的信誉高，从金融机构或者潜在投资者中获取资金的能力相对就更好，因此房地产企业在运营过程中需要保持良好的企业信誉;其二，企业财务状况可以从能够反映企业变现能力的流动/速动比率以及资产负债率、息税前利润等财务指标中反映出来。

（三）客户指标

企业为实现利润目标，就必须重视客户的需求，提高客户的满意度。在房地产开发企业客户指标建立中，主要包括市场占有率、客户满意度、品牌知名度三个维度。首先，市场占有率指标，通过企业房产销售面积与市场销售总面积之比计算。企业通过对自身房产销售的市场占有率进行分析，能够了解一定时期内企业在市场中的发展水平，从而对企业的发展战略规划做出相应的调整、修正。其次，客户满意度指标主要是对客户对企业房产满意度的体现，可以通过客户投诉次数、客户保持度、客户利润率等指标进行综合体现。最后，品牌知名度指标主要是企业开发产品在市场中能够产生的品牌效应，对于房产，大多数客户更加信任知名度高、信誉度好的企业，这主要是由于房产一般属于一次性消费，客户对于产品选择失误的风险的承受能力不高，因此在选择时更加倾向于品牌企业。

结语：房地产开发企业为应对当前日益复杂的市场环境和激烈的市场竞争，在进行财务分析过程中，必须要重视对非财务指标的应用，发挥其辅助作用，实现与财务指标的互补，从而为企业的经营决策提供更加准确可靠的支持，促进企业长期稳定的发展。

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