文/楼江 吴欢 吴玥

一、引言

在高房价现状与供给刚性的制约下，大力发展住房租赁市场，保障“住有所居”，降低购房需求、减少住房支出是新时期房地产调控政策的主要着力点，而作为核心问题的住房租赁价格的确定则是 需解决的关键。建立一套适用性、科学性与操作性较强的住宅租赁价格评估体系不仅可以在培育住房租赁市场的背景下，为租赁住房供应主体提供出租价格确定依据，从而为解决租赁纠纷问题提供参考，同时也可为缴纳房产租赁税提供依据，进一步为政府制定保障性住房的租金补偿标准提供参考。

本研究拟结合国内外租金评估经验，系统梳理上海市不同类型租金的构成，为多元化的租金类型评估提供理论依据，此外，拟从传统方法与大数据法两方面探讨住宅租金的技术评估方法，为确定不同类型租金标准、制定市场租金基准价格体系与修正体系提供参考。

二、租金内涵及上海租赁住房分类

根据租赁价格的因素构成理论，租金可以分为三类，即福利租金、成本租金与市场租金。福利租金更多体现的是政府补偿，租金构成中只包括基本的折旧费、维修费与管理费，也称“三项因素租金”。成本租金以“保本微利”为原则，租金构成中包括折旧费、维修费、管理费、投资利息与房地产税，也称“五项因素租金”。市场租金的构成则更为广泛，包括折旧费、维修费、管理费、投资利息、房地产税、保险费、地租与利润，也称“八项因素租金”。……