魏程铭 史进

摘  要：随着城市化进程的不断加速，一、二线主要城市中心城区的土地资源需求问题日益突出。城市更新以其政策上的鼓励性、操作上的迅速性在盘活存量用地资源方面越来越受各方重视和青睐。本文意在分析存量建设用地参与到城市更新，并在资本市场中获取收益。

关键词：城市更新;面临问题;模式;资产证券化

一、城市更新现状及所面临的问题

（1）城市更新概念

为满足城市土地资源内涵增长、创新发展的要求，进一步有序集约利用开发存量土地，为达到提升城市功能、改善人居环境、增强城市活力的目的，将城市中无法满足现代社会生活的地区做必要的、有计划的改动，对已有的空间布局、功能形态进行重建或改造，以全新的城市功能替换功能性淘汰的物质空间，使之能再发挥生产生活效用。

（2）城市更新在我国的发展现状

在我国经济保持中高速增长的大背景下，随着人力、经济等流动性资源向中心城区聚集，中心城区土地资源资源日益稀缺。由于土地供应紧张，而产业发展带来新的用地诉求，城市建设和房地产发展需要寻求新的空间。严峻的用地诉求倒逼一二线城市重视存量土地利用，因此，城市更新将成为城市发展的必由之路，城市更新项目也将成为商办、住宅地产开发的重要来源，也被视为行业未来5-10年新热点。2015年以前，城市的建设发展更多依靠的是以资本为驱动;2015年以后，城市的规模扩大进入内需增长型模式。……