一處独立商业门面房，国有建设用地使用证上批的是198.4平方米，建了3层，房产证按实际建筑面积，共708平方米，超占土地37.6平方米。现在产权人申请二证合一，办理不动产证。该如何办理？超占土地怎么处理？产权人着急抵押贷款，若按土地批准面积先予办理，如何在登记簿中记载？证上如何标注？我们这边的做法是先办二证合一，超占部分附记，有的银行不办二证合一，不给贷款。

没合是历史错误，合了是自己错误（手续不全怎么合）。

又是落宗落出来的问题，这个本来就是合法的。

这个不是合法吧，应该是分散登记造成的遗留问题，应该补办超占审批后合证。

这个核心问题是规划部门调整用地红线规划指标后，有无告知国土部门，有无把国土部门的出让合同变更土地款结算作为前置条件。

那如果是换证后，权利人放弃超占的，在证上可以体现原有面积吗？

问题是幢落宗的时候超出用地范围的。

按现有法律法规，这种情况如何处理？大家所在地方是怎么办的？

不是规划问题，其实很多就是早期没有坐标，测绘水平也低，不能用现在的规范和水平来看以前的业务，，

测绘造成的和规划调整造成的，肯定不一样，权籍调查可以核实的我遇到的绝大部分是规划调整。

我们这里的解遗文件只针对房地产开发项目，确保无过错的买房群众产权权利，有政法专班追究开发单位和违规部门责任。独立门面房不在解遗范围内。

小县城上世纪八九十年代的老房子，根本就没什么规划，处理历史遗留问题的根本原则就是以当年的法规为基础。……