【摘要】优秀的商业地产可以成为一个城市的名片和商业活力的象征，城市商业地产设计与开发的每一个环节都会对将来开业后的商业运营产生重要影响。本文主要对商业地产的概述、商业地产项目选址、商业地产项目规划以及建筑设计等内容进行了研究。

【关键词】城市商业地产；设计与开发；关系；思考

1、商业地产概述

商业地产主要是作为商业用途的地产，即用于零售、餐饮、娱乐以及批发等经营用途的房地产形式。商业地产因不同的性质，具有很大的价值差异。这里根据商业地产项目的性质不同将其分为市级商业中心、区级商业中心和社区级商业中心三级。同时，对于商业地产项目，还可以按业态进行分类，按业态可以分为社区商业、购物中心、百货店、影院以及便利店等等。在商业地产设计与开发过程中，应该根据具体情况将不同的设计方法和思路应用于不同业态和不同性质的商业[1]。如今，在商业地产项目迅速发展的影响下，出现了一个问题，即商业地产项目的同质化现象，并且这个现象越来越明显，因此，对于商业地产开发商来说，寻找与众不同的开发思路从而领先对手是其需要重点思考的问题。比如旅游地产、文化地产、体育地产以及影视地产等都是在不同的设计和开发思路下出现的商业地产形式。

2、商业地产项目的选址

对于企业经营的战略决策而言，商业地产项目选址对其有着直接的影响。为了获得高利润回报是商业地产开发的直接目的，因此在商业地产项目选址过程中，以下两点是需要注意的，一是消费者的生活方式和价值观念。根据对各种不同顾客的不同需求和不同特点进行综合考虑，在此基础上因地制宜安排选址，一般来讲，选址较为理想的位置就是交叉路口，因为交叉路口的客流量最多。比如商业街和大型购物中心在项目选址过程中，要致力于路网的开发和改善，开辟道路交通时，要选择有前景的开发区域，通过这样的方式对客流进行引导。二是根据经营的业态，商业开发企业要对自己的目标客户进行确定，根据目标客户的分布和年龄特点来进行选址，从而达到对目标市场的确定。

3、商业地产项目的规划

商业地产项目要想成功开发，好的规划是前提和基础。在商业地产项目规划过程中，从宏观来看，要准确判断商业地产的价值就要进行区域规划，区域规划具体应从区位、交通和人口三方面来进行着手。从微观来看，为了实现商业地块更好的开放性，要通过一些沿街商铺的设立，方便让更多的人流进入项目里面，增加人流量，创造积极的城市界面。为了实现空间价值的有效利用，从而产生更多的经济效益，要通过立体手法的运用，在开放的社区之上形成一层完整连续的商业界面[2]。将各种商业形态进行功能分区，实现合理的功能规划，将业态布局和空间规划进行合理安排，有效提升综合价值，实现土地的高效利用和最佳的商业价值。此外，在整个规划过程中，为了有效实现停车、商业以及景观等资源的综合利用和共享，还可以借鉴和配合建筑及景观设计的一些手法，达到高效利用资源的目的。

4、商业地产项目建筑设计

在商业地产项目开发环节中，商业地产的建筑设计是非常重要和不可忽视的，它关乎建筑设计的最终呈现。在商业地产项目的建筑设计过程中，为了提升物业的商业使用功能，必须要求建筑设计形态要与商业经营的功能定位相吻合。商业地产项目产品的建筑形态是由商业开发模式决定的，对于商业开发模式，在建筑设计的前期就要对其进行清晰的了解和认知，从而为合理的建筑形态的形成奠定一定的基础。在商业模式确定以后，以下几点原则是商业地产建筑设计过程中要特别注意的原则。一是建造一个商业空间是商业地产项目建筑设计的目的，这个商业空间包括室外空间和室内空间，要达到的目的是不仅要让这个商业空间成为商业品牌建设的一个载体，同时还要让这个商业空间充满活力，发挥它的价值；二是在具体设计过程中，要特别注意商業建筑的空间及流线设计，其在建筑设计过程中也发挥着重要作用，商业空间的使用效率、各功能内部连接以及规划动线等这些空间及流线设计内容也关乎商业项目的成功与否[3]；三是为了能够满足招商业态配比，作为商业设计的单体设计，在设计过程中，不仅要量身定做，而且还应遵循普适性原则，实现两者的有机结合，从而有效的适应开发商对使用功能的灵活多变。与此同时，对交往空间的营造和关怀也是设计过程中不能忘记的，在快时尚业态和电商的强烈冲击下，传统的街区商业设计应当通过差异化、风格化的建筑形态，有效营造商业建筑场景的画面感。除此之外，开发商还应紧跟绿色建筑标准打造和设计，与时代步伐相互适应。比如为了更加节能环保，配备太阳能电池板；为了实现水资源的高校利用可以有效的运用节水景观设计和其他节水措施等等；四是在商业建筑设计过程中还应重点考虑让建筑具有时代精神，实现建筑与环境的和谐。在具体设计时，应多尝试和创新，重要涉及的方面有设计概念、建筑形象以及结构运用等。在消费人群的定位上，商业现阶段的市场目标主要涉及的是18到32岁年龄段的人群，对于这部分消费人群，他们的审美以及个性有自己的特点，同时他们也善于使用社会媒体来传达信息，建筑设计必须有效地迎合这部分人的要求。比如采用多媒体电视墙等宣传手段，让流行时装零售商以及比较受到欢迎的数码产品参与招商等。

经济效益是商业开发考虑的一个重要方面，另一方面还要关注商业开发的文化效益，要结合时代要求，通过城市文化内涵的深层次挖掘，使商业开发的文化效益能够凸显出来，让文化反哺于商业，促进商业的发展。文化只是作为主题的包装，并不能独立地发挥作用，商业建筑的主题仍旧是商业，在商业建筑设计过程中有效将两者合二为一才是重中之重，才能最大程度发挥商业建筑设计的价值。

结语：

在城市商业地产建筑规划设计过程中，为了实现对商业空间资源的有效配置，必须要充分考虑商业开发强度的合理性，同时还必须要具备超前的意识，全面考虑各种将来会影响商业发展的因素，实现这两个方面的协调发展，才能设计和开发出更好的商业地产建筑。

参考文献：

[1]谢广平.基于城市发展理念的城市规划与房地产开发关系探讨[J].建材与装饰，2018，No.534（25）：92-93.

[2]华俊荣.试论房地产开发与城市规划的关系[J].经济师，2018（1）：280-280.

[3]张丽菁.城市运营中房地产开发企业的角色定位[J].企业改革与管理，2017（23）：191-192.

作者简介：

李伟斌，广州市番禺信息技术投资发展有限公司，广东广州。