李诗常，李诗元

(1.中冶海外工程有限公司，北京 100028；2.哈尔滨工业大学 深圳研究生院，广东 深圳 518055；3.深圳市现代创新发展研究院，广东 深圳 518038)

一、引言

住宅市场是房地产市场的核心，它的转型将深刻影响房地产市场的发展方向。住宅市场的发展对健全房产市场、推动整个国民经济的发展都具有极其重要的意义[1]。住宅是房地产业的核心组成部分。1997年住宅投资完成额占房地产业总投资比重约48.4%，2007年增长到71.2%。2017年，全国住宅地产开发投资完成额约75 147.9亿元，住宅投资占房地产开发投资的比重超过68.4%，住宅市场仍是当下房地产市场的核心组成部分(如表1所示)。数据表明，住宅市场在房地产业占有举足轻重的地位，住宅市场的可持续性发展将有力推动国民经济进一步发展。

表1 2017年房地产投资结构

来源：中经网统计数据库，2018.

房地产市场对经济的刺激作用不容置疑，但负面影响逐渐显现。房地产市场发展关系国计民生，当它影响到企业的营商环境和人才引进，这个巨大市场反而会产生一定障碍影响经济良性发展。虽然深圳市房地产研究中心主任王锋认为，房价飙升只会吸引更具有竞争力的人才，每个著名城市不会因高房价而衰落[2]。但实际上从特大城市来看，高房价市场对经济增长快速刺激的同时，无疑会增加企业成本，尤其是高房价抑制制造业发展[3]，进而降低企业国际竞争力。如华为任正非表示，高土地价格、高房价，已经导致了生产要素成本急剧上升，必然导致中国企业的竞争力下降。2018年7月初，华为研发等部门的2 700名员工正式搬迁到了东莞的松山湖，是华为对高房价市场的反应。高房价推高城市运营成本可能导致产业衰落。高成本最终会摧毁竞争力，实体经济发展受到制约[1]。

回归居住本质将成为房地产市场最重要的原则，全面影响地产市场未来的发展大局。当前的住宅市场形势已经发生了深刻的变化。习近平总书记在党的十九大报告中指出，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。”习近平总书记2018年2月视察天府新区时指出，“特别是要突出公园城市特点，把生态价值考虑进去”，进一步强调城市公园的绿色发展新理念。自古以来，安居乐业是政策调控的重点。房地产兼具消费品与投资品双重属性[4]，同时是社会经济和谐、促进经济高质量发展的基本条件。让住宅回归居住本质，企业提供宜居的生态环境已成为当下的迫切需要。

回归居住本质将推动房地产市场发生巨大变化，对未来房地产市场产生深远影响。改革开放以来，我国房地产由计划转向市场，由市场转向纵深，满足人们日益增长的居住需求。作为我国经济发展的支柱产业，房地产事业为带动我国经济发展贡献了巨大力量。但房地产市场发展到一定程度，已经影响到企业人才引进甚至竞争力，让房地产市场回归功能导向、让住宅回归居住本质将成为地方政府政策调控的基本出发点，影响到房地产市场未来发展趋势。企业对生态环境责任一般从自身利益出发，难以主动采取保护措施。从国内发展具体情况来看，房地产行业仍然没有认识到这些深刻的变化，以及采取相应的积极措施来完成企业转型，以适应未来的发展趋势。

二、我国住宅市场转型的特征

一是住宅地产投资增长速度减缓。房地产业是我国的支柱产业，对推动整个国民经济起到十分重要的作用。一方面，房地产业是最基础的生活资料和生产资料，为国民经济发展提供物质场所；另一方面，房地产业可以带动诸如装饰、建材、金融、物业管理等行业的发展，吸收更多的劳动力就业。这些特点决定房地产业在国民经济发展中的重要地位和作用。单从房地产业的发展情况来看，自1995年以来，我国房地产业增加值由1 909.3亿元增加到2016年的4.8万亿元，占GDP的比重由3.8%增长到了6.5%(如图1所示)。综合房地产业对其他产业的拉动效应，房地产业在我国经济结构中的作用和地位不容忽视。

图1 房地产业增加值与占比

房地产业投资比重相对平衡，房地产开发及住宅投资增速双双减缓。从国家统计局数据来看，全国房地产开发投资2017年约10.98万亿元，全国固定资产投资63.17万亿元，占比约17.4%。自1995年以来，我国房地产开发投资占比保持在19%左右的水平，从宏观角度来看长期维持相对平稳的投资水平。从增长速度来看，2015年全国房地产开发投资、住宅投资增长速度均由2014年的9.8%左右下降到0.7%左右，2017年分别又达到了7.1%、9.4%，相对于2010年32.8%的高增长率，房地产业尤其是住宅市场投资呈现明显的减缓态势(如图2所示)。

图2 住宅投资与地产投资增速

二是住宅新开工面积增速趋缓甚至出现负增长。房地产开发企业建筑施工面积和新开工面积增速趋缓。2017年，全国房地产开发企业房屋建筑施工面积78.15亿平方米，比2016年增长2.97%。房地产开发企业房屋施工面积呈现逐年下降的趋势。2017年1-12月，我国房地产开发企业住宅累计施工面积53.64亿平方米，同比增长2.9%。2018年1-5月，我国房地产开发企业住宅累计施工面积46.98亿平方米，同比增长2.5%，住宅施工面积呈现缓慢增长趋势。

住宅新开工面积增速趋缓，竣工面积下降。2017年房地产开发企业房屋建筑新开工面积17.87亿平方米，比上年增长7.02%，增速比2016年减少1.05%。房地产开发企业房屋新开工面积，2012年出现了负增长的现象，增速为-7.27%，2015年增速最低，为-14%。其中， 住宅新开工面积为 12.81亿平方米，比上年增长10.51%， 增速比2016年提高 1.83%。我国房地产开发企业住宅新开工面积2012年出现负增长现象，增速为-11.19%，2015年增速最低，为-14.59%(如图3所示)。房地产开发企业住宅新开工面积是影响房屋建筑新开工面积的重要因素。另外，房地产开发企业房屋竣工面积呈现负增长趋势。2017年房地产开发企业房屋竣工面积为10.15亿平方米，比2016年下降4.37%，增速比2016年减少10.46个百分点。2017年1-12月，房地产开发企业住宅竣工面积为7.18亿平方米， 同比下降7%。

图3 住宅施工面积与房地产施工面积增速

三是住宅需求仍将保持增长的态势。首先，我国城镇化刺激住宅市场。城镇化主要包括两个方面：一方面是土地城镇化；另一方面是人口城镇化。城市的土地面积扩大和城镇人口的增长，通常会对城市的投资水平产生正面刺激作用，城市的投资水平不断提高，反过来刺激经济的发展，也就是合理水平的投资将推动地方经济的发展，促进城市居民生活水平的提高。城镇化将扩大住宅市场需求，进一步刺激房地产业市场发展。中国住宅市场发展严重滞后于人口城市化，城镇化水平对商品住宅需求存在一种长期稳定的拉动效应，即城镇化水平每提高1%，会拉动商品住房增长3.22%[5]。城市人口的增长、城市居民生活水平的提高均有利于增加城市对住宅的需求。据麦肯锡《中国房地产市场》(2016)预测，城镇化大幅度提高了城市住宅的需求，将合力产生每年10亿平方米的需求[6]。其次，生育激励政策的影响。2015年10月开始实施二孩政策。新华日报2018年8月中旬刊文建议立刻全面放开生育，认为短期内应全面放开生育，优先发展幼教产业和公共托幼服务，完善国家义务教育体系，不应再收取社会抚养费。国务院办公厅2018年8月13日印发《医疗卫生领域中央与地方财政事权和支出责任划分改革方案》，提出中央制定计划生育扶助保障补助国家基础标准，并根据经济社会发展情况逐步提高。随着二孩政策、全面生育政策的放开，以及生育扶助保障补助相关配套的政策出台，未来将大量增加刚性需求人口，潜在的住宅市场需求随着时间的推移，将会变得越来越大。第三，中等收入群体的扩大。改革开放40年来，我国取得的巨大经济成就，改变了贫穷落后的历史状况。让一部分人先富起来的最终目标是为了实现共同富裕。扩大中等收入群体是实现共同富裕的重大措施。习近平总书记在中央财经领导小组第十三次会议强调：“扩大中等收入群体，关系全面建成小康社会目标的实现，是转方式调结构的必然要求，是维护社会和谐稳定、国家长治久安的必然要求。”我国中等收入群体将会不断扩大，对消费和经济将产生积极的影响，增强了消费者的购买能力，增加了住宅地产市场的潜在需求。据李强教授等研究，中国目前真正意义上的中产阶层占比仅20%左右。据麦肯锡研究，中国中产收入群体2022年数量将达到6.3亿[7]；据澳新银行、OECD等机构研究报告分析，中国中产人数到2030年将超过8.5亿[8-9]。我国中等收入群体迅速扩大，将极大地刺激住宅市场需求。

四是房地产价格仍然可控并保持理性上升的态势。房地产价格可控性加强，上涨态势将趋于理性。国家信息中心宏观周评报告数据显示，2018 年6 月房价上涨城市数量增多：一线城市商品住宅销售价格总体稳定，4个一线城市新房价格环比微涨、同比持平；二线城市房价有所上涨，31个二线城市新房和二手房价格环比分别上涨1.2%和0.7%；三线城市房价上涨势头得到抑制，35个三线城市新房和二手房价格同环比虽有所上涨，但同比涨幅均与5月相同。

一方面，土地价格上涨增加房地产开发成本，成为房价上涨直接原因。2017年我国房地产开发企业购置土地面积约2.55亿平方米，房地产开发企业土地成交价款约13 643.4亿元，平均成交价格5 348.67元/平方米，相对2016年土地价格增长了29.04%(如图4所示)。2017年房地产开发企业商品房平均销售价格约为7 892.27元/平方米，比2016年增长了5.57%。住宅平均销售价格约7 613.8元/平方米，比2016年增长了5.7%。土地平均成交价格与住宅平均销售价格的比值达到0.7，表明土地在住房成本中的比重不断提高，将成为推动住宅价格增长的重要因素。另外，我国土地城镇化、人口城镇化的加速，刺激新生儿增长、鼓励生育相关政策的出台，扩大中等收入群体等措施的制订，反过来增加了对住宅的潜在需求，这些新需求的产生将进一步确保房地产市场维持增长趋势，确保房价不会产生大幅下跌的波动。

图4 土地价格与住宅价格比变化

另一方面，随着政府对房地产市场调控的力度加强，住宅市场投机行为等不良现象得到遏制，住宅回归居住功能将逐步得到有效调控，住宅地产投资增长速度、住宅新开工面积增速减缓，市场将正面反映合理居住需求。如住房和城乡建设部2017年8月会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，将采取多种措施在广州、深圳、南京等12个城市人口净流入的大中城市加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。这些措施将大力缓解一二线城市房价不断飙升引发的住房难问题，一定程度上抑制一二线城市住宅价格向虚高的方向非理性增长。如全国房价排名前三甲的深圳，通过盘活“城中村”等存量资源来增加保障房供应，并参照香港、新加坡等地的情况，将保障房的供应和市场份额提高到50%至80%之间。政府可以通过政策调控，有效抑制房价非理性增长，实现住宅回归居住本质的功能。

三、住宅市场生态发展战略

住宅市场的理性回归将促进房地产市场可持续健康发展。我国住宅市场正面临重大转型，住宅投资和新开工面积增速已趋缓，在需求刺激和政策引导下未来住宅市场更理性更稳健，并转型为在满足居住需求的基础上，发展成为生态可持续的市场。习近平总书记2018年5月在全国生态环境保护大会上强调：“要积极回应人民群众所想、所盼、所急，大力推进生态文明建设，提供更多优质生态产品，不断满足人民群众日益增长的优美生态环境需要。”住宅市场与人们生产、生活息息相关，社会民生不仅要满足人民的物质生活需求，也要维护人民的生态环境[10]。企业须牢牢把握市场转型特点，更加重视生态文明建设，并制订长期可持续发展战略方案。

一是绿色环保发展战略。回归居住本质是住宅市场的全面转型，从绿色生态的居住环境到低碳环保的生态建筑，要以高质量高标准提前进行全面布局。从当前住宅市场的卖点来看，开发商已经意识到湖泊河流资源、草木资源、海景资源等生态资源条件的重要性，“生态地产”概念已经深入人心。但实际上，这些概念目前大多停留在表面层次，成为一种推广促销的营销手段，并未形成一整套行业参照执行的标准。高级建筑师秦盛民表示，中国绿色建筑发展速度非常迅猛，但也可以发现高星级占比相对偏少，运营标识更少，大多数还停留在图纸阶段。据《2018中国绿色地产指数报告》数据显示，2017年获得绿色建筑三星级运行标识的项目仅有8个，获得绿色建筑二星级运行标识项目47个，高星级占比偏少。韦延年教授认为，中国绿色建筑领域政策、目标，绿色建筑设计规划和评价标准、绿色建筑技术集成体系都已经形成，主要是缺乏共识、实施、监督管理和有效的激励政策。随着住宅回归居住本质的战略转型，生态居住环境和绿色建筑标准将成为我国住宅市场调控势不可挡的趋势，房地产开发企业应提前以绿色高标准作为发展目标，提前布局未来住宅市场。

二是智慧引领战略。随着互联网时代的来临，智慧城市正成为当今世界城市发展的新理念和新模式，住宅智慧化是迈向智慧城市的基础条件，将引领未来住宅市场发展的新趋势、新方向。从全球智慧城市发展来看，伦敦、纽约、巴黎、新加坡、东京等城市已经率先提出了智慧城市的发展战略，并通过使用传感器、软件和互联网技术远程控制家电、调节水电使用方式、管理家庭能耗等。例如微软与西雅图合作，启动“高效能源建筑计划”，应用智能建筑技术，实时监测建筑能源的效益，通过调节高峰期和非高峰期能量消耗的方法，来控制能源开支并达到降低碳排放目的。目前住宅智慧化还是停留在应用层次方面，尚未形成可操作、可复制推广、统一执行的体系标准。但随着智能技术的发展、推广和普遍使用，智慧城市基础设施的普及，住宅智慧化必然超越能效控制等应用层面，不断形成多元的新型智慧住宅需求，诸如居家就业、创业，病患者家庭、社区远程健康监测和支援等。企业未来发展要更加重视住宅功能的转变和挖掘新的发展要求，以满足互联网时代给人类所带来的新兴需求。这些新需求将促进住宅市场不断创新发展，企业应在住宅市场智慧化引领方面提前布局，争取赢得未来发展新优势。

三是节约和高效利用战略。统筹不同等级城市、不同租售市场多种住宅资源，形成高效利用、避免资源浪费、可持续发展的市场。改革开放40年以来，我国房地产市场整体上处于平稳的发展水平。但从区域差异来看，我国不同等级城市房地产市场发展存在严重不平衡的现象，即“一线高房价、三四线高库存”两种截然相反的供需矛盾。从市场经济本质来看，这是资本市场盲目追求高额利润带来的严重不良后果。一方面，一二线城市经济发展较快，人口集聚，收入水平高，一二线城市不断投入和重复建设如教育、医疗、交通等基础设施，在土地资源、保障性住房缺乏等条件影响下，逐步推高了住宅的市场价格。另一方面，三四线城市脱离地方经济实际情况，在资本逐利的住宅市场，盲目推进人口城镇化与土地城镇化，建设大量的住宅，产生住宅空置现象。未来住宅市场的核心是解决一线城市、三四线城市的居住需求问题。一方面，要化解一线城市高房价难题。如住宅产权分两期甚至多期出售、住宅租金抵扣房价、空置住宅短期纳入保障房系统等。另一方面，要整合一二线城市与三四线城市住宅租售市场。如顾客可以将一线城市所支付的租金，折算成一部分抵扣三四线城市的购房资金。总体来说，就是通过不同等级城市、不同租售策略、不同政策制度以及住宅之间的资源配置，来整合人们的住房需求，全面实现各级城市住宅的居住功能，促进住宅资源充分利用。

四是多元化生态发展战略。以生态可持续发展为导向，依据地方市场基本特点，制订多元化可持续发展战略。当前我国住宅市场所面临的政策环境和市场环境已经发生了深刻的变化，从根本上来说，是市场需求回归到居住本质。房地产业要满足不同群体对住宅的生态需求，形成可持续、健康发展的多元化住宅市场。如人口老龄化背景下产生的养老地产需求，高房价背景下一线城市产生的人才住房需求等，鼓励生育、扩大中产群体数量后产生的住房需求等。以养老地产为例，2013年8月国务院常务会议指出我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，我国目前存在养老服务和产品供给不足、市场发育不良、养老服务扶持政策不健全、体制机制不完善、城乡区域发展不平衡等问题并十分突出。产生的这些新现象和新问题，将逐渐改变住宅市场供应模式和发展方式。在给房地产业带来新挑战的同时也提供了新的发展机遇，如数十万东北老人三亚养老，逐渐形成一种新的“生态养老”模式。房地产业应主动适应新的社会发展形势，以生态发展为导向，探索市场化运作与社会化福利相结合的住宅服务模式，促进房地产业朝多元方向发展，在住宅竞争市场中赢得自身的发展优势。

四、结语

综上所述，我国住宅市场经过几十年来的发展，其拓展的市场基础和社会环境已经发生了深刻的变化。我国住宅地产投资增长速度和住宅新开工面积增速逐渐减缓，虽然未来的市场需求仍将保持增长趋势，但住宅价格会趋于理性上涨，同时会得到有利的抑制，促使住宅价格在合理区间浮动。房地产业应充分认识这种市场变化所带来的新的特征和发展趋势，深入探究市场转型所带来的影响，做好应对措施和制订发展方案，提前布局新兴住宅市场，提供优质生态产品，满足市场居住需求。我国未来住宅市场应以居住本质和潜在居住需求为核心，以生态文明发展为纲领，针对生态地产、智慧地产、养老地产等这些未来发展趋势进行战略调整，建设高标准、高质量、多元化房产满足不同阶层的居住需求，树立行业发展的标杆，成为地产行业创新发展的引领者，争取在企业转型过程中赢得新优势。