方伟

摘要：直管公房对于解决基层群众的就业和住房问题有着实际意义，但现阶段直管公房的管理工作存在诸多问题，限制了住房制度的深化变革。本文首先简要阐述了直管公房的基本概念，深入剖析了实际管理存在的具体问题，并提出了符合时代发展需求的创新思路。

关键词：直管公房 创新思路 深化变革

一、简述直管公房的基本概念

直管公房的所有权归国家各级政府房地产管理部门所有，并由房管部门进行统筹管理。其中还包括企事业单位自建福利住房等。直管公房是计划经济产物，如何将其高效合理的融合到市场经济环境中。成为深化变革住房制度的重要途径.也是保证国有资产发挥社会效益的基本手段。

二、针对直管公房开展管理存在的不足

（一）租金收缴难度大。在住房制度优化变革前期，承租直管公房需要综合考量申请人的工作年限、工作性质及家庭组成情况。从1994年国务院正式发文实行城镇住房改革、构建公积金制度、开放自由购买商品房政策后。申请承租直管公房的基本上都是经济收入不稳定的人群。而大多数低等收入人群短时间内无法缴纳充足的租金，即便租金远低于商品房市场交易价格。此类人群也没有能力承担。或恶意拖欠。另外针对租金收缴缺乏严格的法律条例，也增加了租金收缴的难度。

（二）高危公房的维修养护难度大。基于当时经济条件有限.房屋基础架构存在较大差异，大多数都是砖混结构或砖木结构，随着使用年限的增长，且承租人维修保养不到位，公房的危险系数加大，甚至危害公众财产安全。而依靠承租方式保养房屋的策略已逐步被淘汰，在一定程度上加大了管理养护工作的难度。

（三）违规转租乱象。与商品房市场交易价格相比。直管公房的租金已降低到最低水准，这不仅对中低等收入的家庭有较大的吸引力，部分高层次人员也转移了目光，且大多数公房都是建立在老城区的学区房。使承租市场竞争激烈，秩序混乱，存在严重的违规转租现象，给不法分子留有可乘之机。根据《合同法》的相关规定可知，承租人在获取出租人认同的情况下.可向第三方转租租赁物。由此可见，转租行为必须要在原承租人知晓并同意的情况下进行，但实际上，诸多房管部门由于缺乏对市场的深入调查和了解，并不知晓违法转租行为，这使得直管公房成为市场牟利工具，并未真正发挥其实际效应。

（四）管理人员青黄不接。在对直管公房实施全方位管理的过程中。绝大多数基层员工都是工作年限较长的老员工，其思想观念保守，文化水平低，实际工作不符合现行的制度条例。而且大多数熟知公房基本状况的老员工未能培养新员工就退休。这使得基层年轻职工对直管公房的发展情况缺乏经验，理论知识不足，尽管掌握了现代化信息技术，但缺少工作热情，直管公房管理工作遇到瓶颈。

三、强化直管公房管理质量的创新思路

（一）加大政策条例宣传力度。针对上文所提出的各类问题，首先，应当加大针对直管公房相关政策条例的宣传力度，确保原租户和现租户充分了解我国现行的政策条例，促使其定期对住房进行维修保养。在开展宣传工作时。需着重强调直管公房的性质，明确相应的管理条例和租金收缴标准，进而为租户树立正确的法律意识。另外负责此项工作的房管部门，要充分发挥其职能优势，定期深入住户进行走访调查，掌握市场的变化形势。

此外，直管公房的安全问题也直接关系到国有资产的增值保值。因此，房管部门应组织租户参与安全知识培训，或通过走访与租户保持有效的沟通。并规范租户的实际行为。树立积极的公房风气。

（二）充分发挥合同的法律效应。针对恶意拖欠租金等损耗国家根本利益的行为。地方房管部门要与相关部门建立合作，采取有效策略开展专项综合治理。将违规转租、长期拖欠租金等行为作为重点整治对象，并发挥合同的法律效益，确保直管公房使用的规范化和合理化。具体策略如下：房管部门可根据合同的各项条款，深入调查原租户对直管公房的具体使用情况。一旦发现违反合同条例的行为，依据事件的严重程度，当即处理。

（三）将三维空间技术应用到管理工作中。当下计算机三维空间技术水平不断提高，而对于现代管理工作来说，其提供了完善的可视化平台和系统的数据管理方法。能够促进地籍管理从普通的平面形式逐步趋向立体空间形式。在调查研究直管公房的过程中，首先需明确相关的统计数据信息，掌握其全面的调查内容。具体包括：直管公房的占地情况、所在区域的产业发展水平、自然环境及基础配套设施等。同时还要借助专业软件。综合分析建筑结构形式等基本信息，从而生成三维数据库，确保公关住房监督管理工作的有序运行。

（四）预测直管公房整治潜力。从专业角度来说。直管公房整治潜力和规模潜力、生态潜力及社会经济潜力有着紧密的联系，具体测算方式有如下两种：

1.宏观概略测算。此种测算方式主要是将整治范围内的直管公房作为一个整体统筹规划目标.根据完善的预测指标体系划分潜力等级.之后对直管公房的总体潜力进行判断。2。精细化测算。此种测算方式是将直管公房单元作为主要目标，以此开展数据库运算工作，通过情景模拟分析，判定直管公房的整治潜力。这兩种测算方式能够优势互补。同步发展。

（五）制定统一的整治标准。针对当下直管公房整治过程出现的各种规划失调情况，首先，应当深入研究直管公房整治，并综合分析城乡规划、生态保护规划、基础配套设施规划等基本规划的内在联系。此外，根据各类具体规划的内在联系。制定切实可行的直管公房整治条例和标准规范。

（六）采用恰当的维修养护措施。为了显著提高维修养护效率。在管理直管公房的过程中，可推行责任制，使其充分了解房屋建成时间。掌握老化程度。并针对房屋的老化状况，采取恰当措施，降低房屋安全隐患，在必要的情况下。也可实行拆除处理。

结语：综上所述，加大对直管公房的管理力度，能够使其充分发挥社会效应，满足中低等收入家庭的住房需求。同时深化变革住房制度，也能确保国有资产的增值保值，维护人民基本利益。