宋克杰

摘要：本文围绕腾退房产财务核算与管理，从几个方面进行了阐述：旧城区保护和开发的进程与现状；目前腾退实施主体取得腾退房屋所有产权后的财务核算及问题所在；腾退主体未将腾退房屋确认固定资产或投资性房地产的原因分析；对腾退房屋财务核算与管理的建议。

关键词：旧城改造 腾退 财务核算开发成本 固定资产 房产税 资产管理

古城区历史文化保护区的保护和开发、棚户区改造历来是一座城市.尤其是像首都北京这样具有悠久历史，深厚文化积淀的古都发展过程中绕不开的课题。

一、旧城区保护和开发的进程与现状

2012年7月3日北京市西城区人民政府发布《西城区“十二五”时期历史文化保护区保护与发展规划》，规划提出“十二五”期间西城区将着力打造什刹海人文生态涵养发展区、大栅栏及琉璃厂文化创意聚集区等六大特色街区，以此促进首都文物保护区生态文明发展，疏解中心区人口，明确古城区功能定位。

目前西城区的模式主要是以区属国有企业为腾退实施主体。区财政以注入项目资本金的形式对企业增资.提供资金。各实施主体在保证社会和谐稳定的前提下.分步推进人口的外迁疏解。

各项目疏解腾退工作一般分为三个阶段：第一阶段：人口疏解，房屋腾退；第二阶段：风貌保护，房屋修缮；第三阶段：可持续发展，业态调整。

二、目前腾退实施主体取得腾退房屋所有产权后的财务核算及问题所在

腾退企业目前的财务核算情况：

1.所有已支付的房屋价款、补偿款、奖励款以及房屋产权过户税费等均在“开发成本”、“开发费用”科目核算，长期按照开发项目设置明细科目累计挂账。

2.取得产权后房屋修缮费用也在“开发成本”、“开发费用”科目核算。

3.所有“开发成本”、“开发费用”均在资产负债表“存货”科目列示。

按照腾退程序，在房屋腾退之后，被腾退人（房屋产权人）与实施主体办理产权过户，将腾退房屋的产权变更至实施主体名下，也就是说房产证已经变更为实施主体名下。根据《企业会计准则》，第三章资产第二十条：资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。《企业会计准则》第4号第三条固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产：（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（2）使用寿命超过一个会计年度。

公司在开发成本和开发费用核算取得的房产，将房产作为存货在资产负债表进行反映，不确认固定资产，显然与《企业会计准则》的要求不符。

三、腾退主体未将腾退房屋确认固定资产或投资性房地产的原因分析

（一）腾退房屋使用性质不明确

腾退房屋属于文物的古建筑、名人故居腾退完成后，要修缮保护，房屋产权属于政府各主管部门.腾退主体只作为政府的代理人完成房屋使用者的腾退工作，并收取服务费用。

属于非文物的老旧房屋，腾退主体应在城市总体规划基础上，完成详细的文保区腾退规划设计.明确被腾退区域功能定位。需要明确被腾退房屋是修缮后腾退主体用于出租.或者用于自身经营使用，或者是拆除房屋后腾出土地完成一级开发。

由于房屋的后续处理情况不确定，导致企业财务部门难以确定腾退支出是在开发成本核算还是按照《企业会计准则》的规定确认固定资产或投资性房地产。

因此，开发主体前期详细合理的规划设计.对腾退房屋后續使用情况进行明确的定位.对财务核算和资产管理是否合理、合规具有至关重要的影响。但现实情况是.很多腾退项目“摸着石头过河”，边腾退边规划，根据腾退工作是否顺利、腾退房屋是否达到一定比例，是否临街连片具有开发价值，再考虑规划功能定位、业态提升，给后续财务核算、资产管理工作留下了很多问题。

（二）不确认固定资产、不计提折旧，虚增企业利润

腾退的房屋，经过修缮，短期内依靠这些资产取得收益的途径只能是房租收入。房屋折旧是企业最主要的成本项目，是否计提折旧直接影响企业会计利润高低。

比如，某腾退实施主体2014年初开发成本余额20亿元.假设所有房屋都修缮完毕，达到可使用状态，满足固定资产或投资性房地产确认条件，且部分房屋已出租，出租率30%。房屋折旧年限20年，残值率10%。2014年企业取得租金收入1000万元，经营成本300万元，管理费用200万元，销售费用（广告、招租代理费用等）10万元，企业所得税率25%（不考虑其他税费的影响）。

在不考虑计提折旧的情况下.企业净利润：

利润总额：1000-300-200-10=490万元

企业所得税：490*25%=122.5万元

净利润：490-122.5=367.5万元

正常计提折旧的情况下，企业利润：

2014年应计提折旧：200000*（1-10%）/20=9000万元

企业经营成本增加（出租部分）：9000*30%=2700万元

企业管理费用增加（持有未出租部分）：9000*70%=6300万元

企业利润总额：1000-（300+2700）-（200+6300）-10=-8510万元

由上例可知，由于房屋本身价值巨大，每年分摊折旧金额较大，是否考虑折旧，会使企业会计利润由盈利变为亏损，发生根本性的变化。

（三）以房屋仍在修缮为由不确认固定资产，申请免征房产税，偷逃税款

仍按照上例，企业房产原值20亿元，30%出租，取得租金收入1000万元。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定：房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度。由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产出租的。以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条规定：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

据此计算2014年应纳房产税：

未出租部分房产原值14亿元，假设减除比率30%，该部分需缴纳房产税：140000*（1-30%）*1.2%=1176万元。

出租部分取得租金收入1000万元。该部分应缴纳房产税：1000*12%=120万元。

合计应纳房产税：1296万元。

四、结论及建议

（一）依据会计准则.持有自用或出租的房屋，及时确认固定资产或投资性房地产，并合理确定折旧年限。

1.腾退房屋入账价值的确定

《企业会计准则第4号一固定资产》第七条规定：固定资产应当按照成本进行初始计量；第八条规定：外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。

参照上述规定和西城区政府的有关文件。腾退企业为腾退房屋支付的费用包括两部分，一是取得腾退房产主要支出，二是房产过户需要缴纳的税费。因此腾退房屋价值应包括这两部分。

2.腾退房屋折旧年限的确定

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十九条和第六十条规定：固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。除国务院财政、税务主管部门另有规定外。房屋、建筑物计算折旧的最低年限为20年。

腾退企业取得的腾退房屋大部分属于已使用多年的老旧房屋。企业可参照所得税法规定折旧年限，适当予以缩短折旧年限。因国有企业重大会计政策的确定需要企业上级单位以及财政、税务部门的监督批准。所以企业可以通过申请报批的途径确定折旧的有关规定。

（二）政府建设、规划主管部门对文保区的保护、建设、发展、业态提升要有明确的规划，对于企业编制的项目实施方案要严格论证审批。

本文所论及的騰退房屋财务核算及资产管理问题，看似是企业的问题，但关键是政府部门没有明确文保区未来的功能定位。企业在完成部分房屋腾退后无所适从.不能明确是要拆除还是如何利用该部分资产。因此，本文前面提到的，腾退房屋的三个阶段当中，第一阶段首先应明确文保区功能定位、业态提升规划。其次才能进入腾退实施阶段。

（三）给予腾退企业适当的税收优惠。

不可否认，腾退房屋确实属于企业经营过程中形成的特殊资产，不能等同于企业正常经营过程中形成的资产。如前例，腾退企业每年投入大量资金取得腾退房屋。还要投入资金进行修缮保护，资产规模越来越大。

再者。房屋达到可使用状态后短期内很难给企业带来收益，如果有收益，与投入的成本相比也是微不足道的。

按照目前的房产税设计，腾退企业税负。尤其是房产税部分的税负非常繁重。现实当中。很多腾退企业也是千方百计找理由向当地税务机关申请减免这部分房产税。与其现在遮遮掩掩.还不如明确这部分企业的税收优惠政策。

（四）政府财政、审计部门应加强财政资金的审计监管。

腾退企业使用了大量的财政资金实施文保区房屋的腾退保护。这部分资金政府相关部门不能“一拨”了之，应及时跟踪检查审计资金的使用情况。以及形成资产的后续管理。及时发现漏洞、解决问题。如果造成资产的流失，资产损失恐怕无法挽回了。