李子宁 李从欣

[提要] 房价上涨的影响因素是多方面的，既有供给方面，又有需求方面，也有大环境方面。本文从住房的需求方面分析石家庄市居民购房行为影响因素。实证结果表明：年龄是购房行为的第一影响因素，期望房价是第二影响因素，家庭人均年收入是第三影响因素，高房价的接受能力是第四影响因素。针对此结论，提出相应的对策建议。

关键词：购房行为；影响因素；路径分析；石家庄

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2018年6月25日

在石家庄，无论是新房还是二手房，2017年7、8、9月份达到了最高点，买房成为大多工薪家庭可望而不可及的事，在国家“房住不炒”定位下，房价大幅上涨的趋势被扼制，石家庄的房价开始小幅下跌。本文通过问卷调查，了解石家庄居民期望房价与实际房价的差异，从而探讨石家庄居民购房行为影响因素。

一、石家庄市居民期望房价分析

本次调查采用多阶段PPS分层抽样，调查对象包括裕华区、新华区、长安区和桥西区的石家庄市居民。共发放问卷608份，最终收回有效问卷545份，问卷有效回收率为89.64%。

石家庄市居民期望房价与现实房价如表1所示。在调查的545位石家庄市居民中，期望房价在8，000元以下的占30.64%，期望房价在8，000～12，000元的占30.46%，期望房价在12，000～14，000元的占26.06%，期望房价在14，000～16，000元的占9.54%。石家庄居民期望房价在16，000元以下的占到96.7%，期望房价在16，000元以上的仅占3.3%，而石家庄2018年3月份现实平均房价在16，000元以上，石家庄市居民期望房价与现实房价差异显著。河北新闻网2018年2月26日数据公布，石家庄市城镇居民人均年可支配收入32，929元，与石家庄目前房价相比，买房仍是个美好的梦想。（表1）

石家庄居民希望政府部门加强房地产宏观调控，使实际房价与期望房价趋于一致，大部分人能买得起、住的起房，真正体现“房住不炒”，还房于民，安居乐业。

二、石家庄市居民购房行为理论模型构建

多元线性回归模型是基于单一方程建立的模型，反映的是自变量和因变量之间的直接作用，但不能反映各变量之间的间接关系。变量之间的关系往往是错综复杂的，要想在单一回归模型上选择合适的变量集是非常困难的。

期望房价会影响石家庄市居民的购房行为，年龄、收入、高房价的接受能力也会影响居民的购房行为，同时年龄、收入、高房价的接受能力影响居民期望的房价，从而通过期望房价对居民购房行为产生间接影响。显然，通过一个简单的多元线性回归模型完全无法正确地反映这种错综复杂的关系。

针对上述情况，本文采用1920年遗传学家Wright提出的路径分析解决变量之间的复杂关系。其基本思想是从假设变量的直接线性关系出发，通过估计变量间的相关系数和它们的函数，来评价这些变量的作用及相互关系。

路径分析是多元线性回归模型的扩展，首先是把变量之间的相互关系绘制成一张路径图，然后按照相应的变量分别拟合各自的多重线性回归方程。路径分析是由一組线性方程所构成，它所描述的变量间的相互关系不仅包括直接的还包括间接和全部的关联。根据变量之间的相互关系，本文路径分析需要拟合如下两个回归模型：

该模型是一个递归模型，可以采用分别拟合回归的方法来实现对模型中参数的估计。

三、石家庄市居民购房行为影响因素实证分析

（一）第一个回归模型的回归结果。年龄的测量题项是18～25岁、26～30岁、31～40岁、41～50岁、51～60岁、60岁以上；家庭人均年收入测量题项是2万元及以下、2万～5万元、5万～10万元、10万～20万元、20万～50万元、50万元及以上；高房价的接受能力的测量题项是偏低可接受、一般尚可接受、偏高不可接受、过高完全不可接受；期望房价的测量题项是8，000元以内、8，000～12，000元、12，000～14，000元、14，000～16，000元、16，000元以上。表2是以年龄、家庭人均年收入、高房价的接受能力为自变量，期望房价为因变量的回归结果。由表2可知，年龄、家庭人均年收入对期望房价产生正向显著影响，表明随着被调查者年龄的增长、家庭财富的积累可接受的期望房价价格会越来越高；当被调查者认为房价过高完全不可接受时，他们期望房价价格能够变低，因此是负向影响。（表2）

（二）第二个回归模型的回归结果。石家庄市居民购房行为的测量题项是租房居住、首次购房、二次购房、三次或购房更多。表3是以年龄、家庭人均年收入、高房价的接受能力、期望房价为自变量，购房行为为因变量的回归结果。从表3可知，年龄、家庭人均年收入对购房行为产生正向显著影响，表明年龄越大、家庭财富越多，就会倾向购房；房价越高对购房行为产生负向显著影响，表明如果房价过高，绝大多数居民就会减少购房，直到房价趋向于对被调查者来说到一个合适的可接受范围；期望房价越高，高房价的接受能力就会越强，越倾向于买房，因此期望房价对购房行为产生显著的正向影响。（表3）

（三）标准化系数的购房情况影响因素路径图。标准化后的数据可以进行比较，因此用标准化后的系数作为路径分析中的回归结果。从标准化后的回归结果可以看出，年龄是购房行为的第一影响因素，期望房价是第二影响因素，家庭人均年收入是第三影响因素，高房价的接受能力是第四影响因素。年龄、家庭人均年收入、高房价的接受能力通过期望房价对购房行为的间接影响是0.139×0.230+0.263×0.230-0.224×0.230=0.04094。（图1，***表示在0.001水平下系数显著）

四、对策建议

本文根据上述实证结果，提出了如下对策建议：

（一）居民理性购房，使房价趋于合理区间。房地产销售经常采用“捂盘惜售”、“门庭若市”等策略，给人造成供不应求的假象。而中国的大多数居民都会持有“有房才有家”的传统观念，不仅给自己买房，随着年龄和收入的增加，也会想到给子女买房，使子女不像自已那样拼搏劳碌一生，这样又会造成需求市场旺盛。供“少”需“多”，使房价不断上升。只要石家庄居民理性购房，不被房地产销售中介的销售假象迷惑，使房价逐渐趋于合理区间。

（二）引导居民合理投资，丰富投资渠道。随着中国经济的发展，综合实力的增强，人民生活越来越富裕，手中有了一定的积蓄，他们希望能用这部分钱产生更大的收益。但对大多数居民来说，投资渠道主要有两个：一是股票基金，股市风险很大，升降无规律。于是有一部分居民把投资的目光投入到了另一个投资渠道上，那就是买房，坐等房价上涨，赚取差价。在调查中，有的居民就是因为2016年6月前买的房子，2016年7月后房价大涨后，赚取的差价相当于买房时的房价。应当丰富投资渠道，使居民手中的积蓄盘活，不再把投资的目光放在房地产市场中。

（三）尽快出台房地产税，遏制炒房现象。限购政策和提升利率虽然在一定程度上减少了炒房，但是对改善住房和刚需住房的购买者也会产生一定影响，这部分群体本身存款不多，需要贷款购房，利率上升无疑是雪上加霜，使本来不富裕的生活更是要节衣缩食。而房地产税主要针对拥有住房多的居民，其拥有的住房不是住的，而是为了未来房价上升，赚取差价的，如果其手中的房屋面积超过一定标准，就应当征收房地产税，当征收的房地产税无法弥补房价上升的差价时，这部分群体就不会囤房挣钱了。对刚需购买者以及改善住房的居民來说，其住房面积不会超过国家规定的标准，房地产税不会影响到他们的生活水平。

主要参考文献：

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