摘 要：房屋区分所有权，为现代民法物权中明确规定的一项不动产所有权制度。自19世纪初至20世界中期，该制度已为英美法系和大陆法系的各国民事立法所普遍确立。我国民事立法尚未建立区分所有权制度，仅是有关行政规章对此作了简略的规定。随着我国社会经济的发展和城市化的推进，房屋区分所有权已成为“人类居住空间的新型组织形式”。这种所有权制度在促进人们最大限度地利用和节约有限的土地资源，解决人们自身居住、生活、生产等问题上发挥了重大作用。社会实践和司法实务已昭示着建立这一法律制度的必要性和可行性。

关键词：房屋；区分；共有权；法律性质

一、房屋区分所有权的含义是什么？

房屋区分所有权，是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有权房屋时，各区分所有权人对房屋专有部分所享有的专有所有权，与对房屋共同部分所享有的共同部分持分权，以及因区分所有人之间的共同关系所产生的成员权的总称。

房屋区分所有权中的专有部分，通常是在将房屋分割为各个不同部分的基本上形成的。专有部分是各个区分所有人单独享有的所有权客体，专有部分系由墙壁、地板、天花板所围成的空间，此项所有权与一般的单独所有权并无本质区分，权利人可以行使完全的占有、使用、收益和处分权。

二、房屋区分所有权中的共有部分含义、范围及法律地位

房屋区分所有权中的共有部分，是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的房屋的其他部分，对共有部分享有的权利称为共有权或称为“共有部分持分权”（即区分所有人对共有部分的潜在的应有份额或分配率）。共有部分的范围一般包括：（1）房屋的基本机构部分。如基础、支柱、屋顶、外墙等；（2）房屋的共有部分及附属物，如楼梯、走廊、自来水管道、消防设施、水塔、煤气管道、电照、垃圾道等；（3）仅为部分区分所有人共有的部分。共有部分的法律性质，推定为各区分所有人共有，其法律地位表现在三个方面：第一，共有部分具有从属性。共有部分在法律上为同时附随于数个专有部分而存在的附属物或从物。与专有部分相比，具有从属性。由于区分部分房屋的专有部分与共有部分在物理上具有不可分的统一结构关系，区分所有人取得 专有部分的所有权，必须附带地取得共有部分的持分权，以获得使用上的方便。第二、共有部分具有不可分性。共有部分与专有部分共同构成区分所有权的物权性权利，即共同构成专有权和共有权的客体，而且此共有所有权与专有所有权必须与区分所有权人的成员权一并加以处分。转让或抵押区分所有权时，如果转让合同未特别约定，其效力应及于共有部分。对于共有部分不允许共有人请求分割，基于共有部分所发生的修缮等费用，由各区分所有人按其专有部分的价值而分担。第三，共有部分具有非独立性。民法上的物，以其能够为人力所支配并满足人类某种需要为特征，也就是说民法上要求作为物权的客体之标的物必须是独立物。所谓独立物，是指在空间上能够个别地、单独地存在，并能满足人们的某种生活需求。区分所有权的共有部分，作为权利之客体，在结构上、使用上和法律上均不具有独立性，没有独立的经济和法律意义，不能专有部分分开单独作为权利的客体。

三、房屋区分所有权的共有所有权与一般共有所有权相比有哪些差异？

房屋区分所有权中的共有所有权，是指房屋区分所有权人依照法律的规定，对区分所有房屋的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。这种共有持分权与与一般的共有所有权不同，不能按照一般共有的法理来处理区分所有人之间的相互关系。其与一般共有所有权相比有许多差异，二者的区别主要表现在下列几个方面：

1.从主体的身份上看，区分共有所有人的身份具有复合型，既是区分共有所有权人，也是区分专有所有权人，还是区分所有人管理团体成员之一，集三重身份于一身。而一般的共有所有权人，其身份则是单一的，即他只能是共有某一项财产的所有权人。

2.从客体上看，区分共有权的客体范围具有多样性，不仅包括法定的共有部分，如房屋的基础、支柱、顶层、外墙、楼梯、走廊、垃圾道、自来水管道、煤气管道、电照等、还包括约定的共有部分，如花园、草坪、树木、共有部分出租收益等。而一般共有的客体则较为单一，通常仅限于共有人的同一项财产。

3.从内容上看，区分共有所有权利义务较为广泛。主要包括：（1）全体区分所有人对一栋房屋整个所共同享有的权利义务；（2）对房屋的某一部分所共有享有的权利义务；（3）因一部分区分所有人的一部分共有部分上设定专有使用权而产生的权利义务；（4）因对房屋基地的利用而发生的区分所有人与土地所有人间的权利义务，等等。而在一般共有所有权中，共有所有权人的权利义务则较为简单，即使是各共有所有权人因共有某一项财产而产生的权利义务。

4.从种类上看，区分共有权可以不同标准而作出不同的分类，如法定共有权与约定共有权、全体共有权与部分共有权、对房屋共有权与对附属物的共有权、无负担的共有权与有负担的共有权等，而一般共有权则仅可分为按份共有、共同共有和准共有。

5.从权利的性质上看，区分共有权是所有权的一种独立的形态，它是基于法律的规定而在同一标的物上设立的数个房屋区分共有权，其相互之间的权利行使并不矛盾。而一般共有权则是所有权的量得联合，它基于经济合作、合理利用财产、充分发挥物的效用而发生，其不是所有权的一种独立类型，而是共有人联合行使或分享一个所有权。

6.从共有人的责任上看，区分共有权的共有标的物因不可归责于某一区分所有权人而致人损害时，各区分共有人承担按份责任。而一般共有权的共有标的物致损害时，在共同共有关系中，共有人承认连带责任；在按份共有关系中，属于可分之债，各按份共有人承担按份责任，属于不可分之债，则各按份共有人承认连带责任。

参考文献

[1] 霍建平 《建立我国建筑物区分所有权制度的思考》 哲学社会科学版，2001

[2] 梁慧星。《中国物权法草案建议稿》社会科学文献出版社，2000.

[3] 王崇敏。《我国不动产登記制度若干问题探讨》。《中国法学》，2003年

作者简介

王姣（1987—），女，陕西榆阳区人，助理讲师。

（作者单位：榆林市政法干部学校）