李芳

摘 要：本文将对当前商务写字楼租赁市场现状进行研究，进一步分析这项工作中的问题所在，借助商务写字楼的优势和劣势对产业市场中的竞争展开研究，从而更有效的分析商务写字楼中的相关租赁策略，希望对写字楼市场的健康发展起到更大的帮助作用。

关键词：商务写字楼；租赁产业；策略

近年来随着我国整体发展水平的提升，写字楼建筑也向着越来越高大上的方向发展，所处的位置也开始向着黄金地段转变。当前很多写字楼，由于建筑造型奇特，多成为当地著名的建筑标志。但是经过实际研究发现，当前商务写字楼租赁产业的发展现状并不乐观，为此，下文也将对这一问题进行详细研究，提出有效的问题应对方案，希望对写字楼租赁产业的发展提供更大的帮助和指导性作用。

1 商务写字楼租赁市场现状

1.1 地段和品质。地段位置与商务写字楼的品质是对商务写字楼租赁需求或是价格进行满足的一项重要因素。中央商务区也就是我们口中的CBD是一个城市综合实力与现代化发展的重要标志，同时也是经济中心城市发展的活力源泉。商务写字楼的品质在很大程度上影响着企业的入住选择。对于大部分企业而言，除了好的地理位置和产业支持，自身的建筑品质和物业管理服务也是对写字楼价值进行决定的重要因素。在此环节中，新建的商务写字楼，特别是在2000年以后建成的商务写字楼优势更为显著。

1.2 租户净流出。在当前金融危机的影响和作用下，为了进一步对经营成本进行控制或是降低，很多非现代化服务产业的企业或是租户也逐渐向着周边郊区或是二三线城市搬迁，这也使得租户整体呈现净流出的问题。此外，由于投资的风险比较大，当前也兴起了很多商务新区，城市副中心的概念更是深入人心，出现了明显的企业外移。

2 商务写字楼的优势

2.1 建筑品质对入住选择的决定作用。在云南地区的众多写字楼中，最突出的应该是昆明西山万达广场的泛亚国际金融大厦写字楼。这一建筑是一座300米超高层的5A甲级写字楼，其也引领云南昆明写字楼产业进入了甲级写字楼时代。这一商务写字楼建筑在造型、大堂设计、内部装修等各方面指标上都将对入住选择产生影响。下图就是这一建筑的鸟瞰图。

2.2 物业服务水平。当前云南地区的商务写字楼，特别是甲级以上品质的写字楼更是对物业服务有着较高的要求，并且逐渐实现了和国际的接轨。这项工作一项最突出的表现就是越来越多的商务写字楼加强了和国际知名物业管理公司之间联系和合作，因此公司管理体系的建设和专业技术力量的配备一而将直接对物业服务的质量产生影响，在当前业主的租赁行为中，物业管理工作的开展也将对今后办公的舒适度产生影响。在对物业服务水平进行提升的环节中，这些品牌物业管理公司也有很多细节问题值得学习。比如在雨季的时候，很多物業都会在一楼门口为进入大楼的人员提供塑料袋，这样就可以防止雨伞的水落在地面上，不仅对卫生的打扫提供了便利，同时对于电梯等写字楼中的重要设备也起到了保护作用。这些细节问题可以对物业的品质和形象进行直观体现，对于其服务水平也将起到显著的提升作用。

2.3 政府政策的帮助。云南地区的相关政府部门对于当前商务写字楼的建设和规划也有了更大的关注和重视，意在将该地区打造为重要的商业文化中心，这对于促进区域产业结构调整也将起到极大的帮助作用。所以，政府也应该为该区域的商务写字楼提供更广阔的发展空间，强化对租户结构的的调整也是十分必要的工作。

3 商务写字楼的劣势

1）当前很多商务写字楼的很多物业掌握在开发商手中，并且大多以租为主，控制在好的楼层中，小业主手中所具备的物业租赁价格会受到一定的限制或是约束。

2）楼宇之间的物业管理费用相对比较高，经过实际研究发现，截止2015年，很多物业管理费已经上升到每月每平方米30元以上，再加上租金昂贵，所以使得租客的成本需要花费更高。

4 商务写字楼的租赁措施

通过对上文的研究和分析，发现现阶段我国商务写字楼产业的发展并不完善，存在很多问题，所以要想在今后的实际工作中对问题进行解决，笔者也提出了下文的相关策略：

4.1 对外部宏观环境和内部客户需求的调研工作进行强化。由于对商务写字楼的租金需要根据当地实际经济发展情况进行调整，并且和国民经济也有着十分密切的联系，通货膨胀对这项工作的影响必然也是十分显著的。所以，强化国民经济和云南地区的经济发展等外部情况环境的分析与掌握，适当调整租金收取策略和服务内容策略也是一项十分重要的工作，有助于和入住租户共同对经济波动风险进行克服。

4.2 对商务写字楼市场进行定位。商务写字楼的租赁市场和区域经济发展都和政府的规划方案有着十分紧密的联系。在当前我国经济整体发展水平不断提升的背景下，租户的流出在某种程度上来说也给很多商务写字楼的业主带来了较大的经营困难，但及时的进行战略调整，也可以给商务写字楼市场建设创造更为妥善的发展机遇。商务写字楼的业主只有按照政府的发展要求和规划，进行更为积极的产业客户定位、物业管理服务的定位等，通过对商务写字楼客户属性的明确，对租户结构进行有效改善和调整，提供给广大客户属性更适应的商务写字楼硬件设备和软件设备，通过这种方式实现对物业管理资质的提升，只有这样才能确保商务写字楼对更多优质客户发挥吸引作用，化被动为主动，保证商务写字楼租赁市场的健康和稳定发展[1]。

4.3 对客户关系管理工作进行完善。有效进行客户管理也是当前对客户满意度和忠诚度进行提升的一个重要手段，商务写字楼的广大业主更需要对现有办公楼租赁客户的服务能力进行提升。比如在对客户需求进行分析的环节中，需要成立相应的商务中心，从而为广大客户提供更多样化的服务，比如传真、复印、打字或是代订机票等有偿或免费服务，以便实现对广大住户需求的有效满足，更好的实现对商务成本的降低，这对于提升客户满意程度也将起到极大的帮助和影响。

4.4 通过对办公软硬件的完善实现对形象的全面提升。办公室的形象主要分布在硬件和软件两个环节上。在硬件设备上，企业可以借助先进的技术手段对办公室进行完善，通过这种方式实现对办公写字楼的智能建设或发展。在进行软件建设的环节中，则需要加强对办公楼业务员的行为规范，比如对衣着、举止行为等进行完善。

5 结束语

综上所述，针对当前对我国商务写字楼的发展情况研究，认为在今后这一行业的发展中建设更多功能的商务写字楼将成为重点，所以不仅要对这一行业进行必要的市场考察，还需要对超前原则、适度原则进行贯彻，为商务写字楼租赁行业的发展和建设提供更大的帮助作用。商务写字楼的经济生命从住户使用后就开始计算，所以建筑存活的时间与空间中，写字楼的管理者或是使用者的行为手段，对于写字楼的建筑发展来说也将发挥出极大的创造性作用。

参考文献

[1]张黎.商务写字楼租赁产业的现状分析及租赁策略研究[J].经济视野，2013，62（2）：198-199.