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摘要：在市场经济经济的发展过程中，房地产企业发展的也变得越来越快速了，随着现代建筑水平的不断提高，房地产业的发展也变得越来越快速了，人们对于住房的要求也变得越来越高了，房地产企业要想得到更好的发展，就必须不断加强对自身的管理力度，不断的对管理模式进行创新，针对现在房地产企业中存在的问题进行研究，找到更好的解决办法，让房地产能够更加快速的发展。基于此，本文主要对基于新形势下的房地产项目管理问题进行了简要的分析，以供參考。

关键词：房地产;项目管理;问题研究

引言

当前，我国处于经济结构调整的重要时期，由于受到经济下行压力的影响，导致国内的房地产行业面临着转型升级与利润下降的双重压力。因而，房地产企业要通过加强内部控制，降低生产成本、提升施工质量，促进企业的健康发展。

1、房地产项目管理的特点

首先，管理工作具有一定的时效性;其次，管理过程中对于质量目标的相关要求较高;此外，管理工作对于费用的控制目标较强;另外，房地产项目的管理有着较强的复杂性、系统性，同时管理过程中要按照特定的程序，进行合理的构想、方案拟定，还要进行可行性研究，对于相关方案进行评审、决策。总体而言，房地产项目的管理工作要在某个确定的时间内，通过应用特殊的组织运行模式，来完成一个既定的目标。同时，管理工作中要进行周密的计划、组织以及领导、控制，进而可以实现对既有资源的高效管理。在进行房地产项目的管理工作时，要按照以下流程进行：首先，要建立相应的项目领导机构，对于特定的项目任务进行合理的计划、分解;其次，要进行项目目标的预算以及相关项目的启动、协调;另外，在项目实施过程中，要进行合理的控制、沟通和评估工作。

2、新形势下的房地产项目管理问题

2.1设计阶段管理问题

在“建设项目的重点在实施阶段”片面认识的误导下，导致在建设工程中忽视设计阶段的重要性，以至于对设计阶段中科学合理的使用资金获取最佳的建筑产品方面重视不足，影响工程建设项目效益的获取。设计图纸一经确定，在施工过程中不出现新的设计变更的情况下，工程的预算不会出现太大幅度的变动，由于对设计阶段的重视程度不足，导致工程项目成本控制的范围和力度方面存在明显的薄弱，此外，只重视施工不重视设计，导致设计不能够很好的从实际出发，不能很好的满足使用功能方面的需求。

2.2实施阶段管理问题

建设工程在实施阶段之中，存在的比较严重的问题就是工程施工合 同签订的不够严谨，在实施阶段需要建设方、总承包方、分包方、监理方 以及材料设备供应方等的通力合作，方能够较好的完成工程项目的建设 任务，而在实际的项目实施阶段，由于合同的制定不够严谨，导致诸多纠 纷的出现，对工程质量、工程工期造成不良影响，尤其是在分包合同的制 定过程中，工程配合以及接口的确定方面则不是很详细，致使项目各参 与方之间的协调性较差，出现不必要的“内耗”。

3、提升房地产项目管理有效措施

3.1强化设计管理

设计管理的设计和规划可以说是整个项目现场管理的前提，对房地产开发项目的现场管理有着重要的意义。在正常情况下，通过不同项目的比较和可行性分析，设计房地产开发项目。因此，所涉及的设计工作不是由设计单元独立完成的。这就要求房地产开发企业要根据项目的实际情况，根据项目的需要，充分整合设计单位的有效沟通和联合实现。此外，房地产开发企业还应在设计单位之间建立良好的沟通体系，保证设计工作的内在联系，协调设计单位在房地产开发项目建设中的设计，确保房地产开发项目的有效开展。项目的设计和项目的设计时间。此外，对工程施工现场的实际情况进行调查分析，以保证内部审核的有效性和质量，从而保证设计管理的整体质量的稳定性。

3.2加强质量控制

百年大计，质量第一。质量是建筑工程中得到关注最多的一个环节，影响建筑工程质量的主要内容有：施工者、施工机械、施工方法、施工材料和施工环境。进行质量控制的重点就是对施工者的控制，对于施工机械、施工方法、施工材料等因素需要在施工前进行明确，进而实现工程质量控制。

3.3加强成本管理

（1）房地产成本管理系统包括流程制度体系，阶段控制要点和知识积累，及公司战略角度优化成本结构。成本管理系统的基础框架包括目标成本管理体系，责任成本管理体系，动态成本管理体系和项目后评估体系。（2）房地产企业的成本包括土地费用，前期费用，建筑安装工程费用，市政基础设施费用，公共配套设施费用，贷款利息费，销售费，管理费，营业税和土地增值税。一方面要树立全体成员的成本管理意识，另一发面要强化保障制度，加强绩效评估体系建设。做好成本控制工作要全员共同参与，要培养员工良好的成本控制意识。通过后评估可有效提高成本预测的准确性，进而提高成本管理的有效性。通过合理法绩效考评充分调动各部门的工作积极性，促进团队成员间相互制约，监督，保证房产企业的长久发展。

3.4 加强进度控制

为了保证建筑工程能够如期交工，需要控制施 工进度。 首先，需要落实具体分工，对整体工程项目 进行分解，明确进度的协调工作，分析能够影响进 度的因素。 其次，需要进行合同上的内容协调，合同 期和进度计划的协调。 最后，需要对建筑工程内部 进行经济制裁，采用奖惩制度，在保证质量的前提 下，对提前完工的工作人员进行奖励，对延误工期 的工作人员进行惩罚。

3.5注重现场管理人员综合素养的提升

对于管理人员来说，要有一个良好的职业操守与专业能力。在进行工程分包工作时，要对分包工程的承包单位进行研究，明确承包单位的施工人员素质、企业综合实力等因素。对于分包出去的工程，施工过程中要做好施工质量的监督工作，防止施工中出现以次充好、偷工减料等问题。同时，还要专门聘请专业素养较高的监理公司进行施工的监督，提升相关建筑工程的施工质量。

3.6建立健全企业内部控制体系

对于内部控制而言，它是一项较为复杂、系统的工程，房 地产企业要建立一套高度统一、合理的内部控制机制。首先， 企业要建立完善的内部控制架构体系，在这一体系中应该包 含董事会、监事会以及经理层、内部控制部门等。另外，对于一 些重大项目的招标工作以及重大的人事任免工作来说，要严 格按照规定与程序落实联签制度。

结束语

在市场经济高速发展的今天，行业竞争日益激烈，面对这一现状，房地产企业要不断加强企业管理，从成本控制管理，人力资源管理，加强产品创新能力提升等多方面提升企业的核心竞争力，以求在激烈的竞争环境取得胜利。进一步巩固企业的行业地位，促进企业长期稳定的发展。

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