黄敏

摘要：对房地产进行质量管理以及控制的主要目的是为业主提供更优质的使用体验，促使业主对相应产品产生信赖以及认可，有助于促进房地产企业的发展。同时，对房地产工程质量全方位管理以及控制，为确保工程施工更为顺利的开展至关重要。下文将对房地产工程全面质量管理与质量控制进行简要的论述以及分析。

关键词：房地产工程;全面质量管理;质量控制;分析

引言：国民经济发展速度的不断加快，促使我国每年的房地产建设项目数量大幅度增加，其中，部分项目由于采取的质量管理以及控制方法实效性较高，整体质量相对较高，出现的业主投诉等相关问题相对较少，而个别项目由于多种因素的影响，无法采取有效的工程质量管控手段，导致工程质量较低，造成业主频繁投诉。基于此，十分有必要对房地产工程质量的控制以及管理工作提起高度重视。

1、房地产工程施工前的全面质量管理与质量控制

1.1策划阶段

房地产项目的种类具体有住宅、商业、办公等，均需要执行开展或聘请相应的策划公司，依照不同项目特点，实施针对性较高的策划。首先，应进行市场调查分析。该环节的实施重点为探寻市场中存在的投资机会，以及对市场需求进行评估等，有助于实施项目的投资可行性研究。具有关调查显示，市场调查分析的实效性高低，可对投资的风险程度以及房地产工程质量起到直接影响，事关项目后期获得的经济效益高低。

其中，应由专业的工作人员设计出项目的开发方案，且方案的内容应包括：开发步骤、项目投资方案等。同时，制定出技术经济指标，并对相关指标实施评价，并对各种相关问题进行充分考量，进而将其有效解决，有助于制定出实效性较高的开发方案[1]。一份高质量的策划方案，将对整个项目的定位产生重要影响，是项目质量控制的基础。

1.2設计阶段

首先，该阶段的质量管理工作可从以下几个方面进行。第一，审核设计方案。其中，需要针对重要项目，制定专家评审制度，简而言之，应聘请相关的专业人员，对设计的质量以及成果等进行严格审查，能确保设计方案的质量和可行性。第二，在审核施工图时，可以聘请专门的顾问公司，对设计图实施专项审查，有助于保证施工图的质量以及实效性。第三，进行有效的设计交底，确保相关的技术人员、施工人员，对施工图具有良好的理解以及掌握。

其次，设计阶段的工程质量控制要点有，第一，建筑设计：除要满足相关的规划指标和各项设计规范外，应考虑功能分区的合理性，施工的简便性，使用材料的耐久性和环保性等。这些都直接影响到产品的质量。第二，结构设计：在满足相关规范的前提下，应该重点考虑采用结构的合理性，经济性，还有施工便利等。第三，其他专业设计工作。包括强电、弱电、给排水、暖通、智能等专业设计，主要是考虑使用功能的要求以及成本的控制等。

2、房地产工程施工阶段的全面质量管理与质量控制

2.1委派专门人员监控施工质量

照比设计阶段而言，房地产开发工程于施工阶段实施的质量管控工作的复杂性更高，施工过程是一个复杂的过程，经过的工序也非常多，在每一道工序的施工过程中都需要严格地进行控制，才能保证施工完成的这个产品质量达到要求。所以，第一，开发商理应注重对整个施工流程的管控，确保各环节质量控制工作的实效性，要聘请专业的监理公司进行管控，同时还要委派专业的工程管理人员进行监督管理和协调，与相关合作单位进行良好的沟通，有助于整个项目的施工质量的提升。

第二，安排质量控制人员对施工现场进行有效的检查和验收，使其可以依照相关管理规定工作，让项目按质按量顺利的完成。其中，在实施施工现场检查和验收的过程中，应严格依照合同和相关施工规范规定，对施工分部分项工程质量进行检查和验收。比如，在设备验收过程中，应对设备的种类以及数量进行检查，并在确保其符合设计要求以后，对设备的性能等进行检查;其次，依照合同条款内容，对施工人员的施工资格进行检查。

2.2设计完善的质量管控方案

首先，收集和汇总项目各方面的情况，分析项目特点，跟相关的合作单位和相关的人员进行充分的沟通，针对项目的特点，制定有效的质量控制方案。方案中应对每个施工环节每道施工工序进行管控，应对质量管控系统进行设计，完善相关的质量控制组织架构。在技术上、组织上、经济上进行有效的管控。这些措施将是项目质量控制的保障。

其次，在方案的实施过程中如果有某些地方不够完善或有问题的，应该对方案进行修改和完善，使项目的质量管控更加方便和有效。因为，在方案设计的时候不可能做得非常完善，总是会有这样或者那样的问题，或者是原来设计的时候考虑的条件在实施过程中有了比较大的变化，原来的做法已经不能达到应有的效果了，这时候就应该对方案进行有效的调整，以适应项目的需要。

3、房地产工程施工后的全面质量管理与质量控制

在各项施工均结束以后，需要对房地产工程进行验收，其中，可通过分项验收的方式，实施具体的验收操作。第一，针对主要的分项工程，应依照相关的质量评级标准，对相关的分项工程进行评级，只有达到相应的级别要求才进行验收。

第二，分项工程验收操作结束以后，需要依照其计算得出工程质量合格率以及分部工程的质量等级要求等，进行验收。第三，在结束上述两项验收操作以后，对其进行综合分析，并根据相应的质量评判标准，对工程结构的合理性、安全性以及其是否可以将建筑具有的功能良好的发挥出来进行考量，同时，查验工程的整体质量是否与所规定要求相符[3]。

结束语：对房地产工程实施有效的质量管理以及控制，对促进工程整体质量、效率以及后期使用效果的提升具有积极影响，同时，有助于确保工程施工依照相应流程进行。因此，理应采取多种有效手段，在工程施工前、施工阶段以及施工后实施高实效性的质量管控，有助于提升工程整体建设质量。

参考文献：

[1]范大平.浅析房地产开发成本核算方法及成本控制对策[J].中国国际财经（中英文），2017（13）：157-158.

[2]邢小伟.全过程管理在房地产工程技术管理中的开展策略分析[J].赤子（上中旬），2017（05）：187-188.

[3]袁晶.考虑细化成本分类的房地产工程造价优化数学模型的应用——以南昌万科项目为例[J].工程经济，2017，27（02）：21-24.