杨凯

摘要：房地产开发项目是一项非常系统的工程，包含了项目的决策期、设计期以及实施期。房地产项目管理是将人力成本、时间成本以及技术三者之间达成相协同，保证工程项目的任务能够高质量的完成。本文主要对新形势下房地产项目管理中存在的问题进行了相关的分析，并对这些问题提出相关的对策，从而将我国房地产管理水平加以提升。

关键词：房地产；项目管理；对策

当前房地产产业是社会经济体系中非常重要的部分，房地产项目是较为复杂的工程项目，主要包含了决策期、设计期以及实施期三个阶段，开发商是整个房地产项目管理的主体，也是整个项目开展的推动者，做好房地产项目管理工作就是将项目的成本以及时间成本协调好，保证房地产建设项目可以有序地开展下去，所以，房地产项目建设之中离不开房地产项目管理工作，充分发挥其作用，可以将房地产项目建设地更加完善。

一、新形势下我国房地产项目管理中存在的问题

（一）决策阶段

在这个阶段，存在的问题主要是对于市场调查不重视，进行决策过程之中有一定的漏洞，并且在目前的状况之下，房地产开发商也没有研究市场状况。一些开发商觉得进行大规模地圈地盖房，就可以带来一定的经济收益，对于房地产项目建设前期的市场调查不重视，一个房地产项目的开展必须建立在房地产项目前期调查研究上，只有将工程项目的方案确定了，才能够对项目进行投资建设。但是，很多房地产开发商在接到工程建设后，就急于进行开展，并没有对其可行性进行研究，一些房地产项目管理在决策过程之中存在很多的漏洞，特别是一些中小型开发商，大部分是由原先的施工建设单位或者建筑队转过来的，对于房地产管理方面的专业能力较为有限，对于项目的决策管理实行一言堂，极易导致决策的失误，特别是在前期并没有投入足够的人力、物力等方面的房地产开发商，很多判断都是来自于自身的经验，使得工程项目建设的市场定位出现偏差，对于一些机会错失掉，只有具备可行性的工程项目研究报告，才能保证决策的有效性，使得工程建设项目较为科学，否则就会出现不科学的状况。

（二）设计阶段

房地产项目管理在这个阶段也是存在诸多问题，一些房地产开发并没有对这个阶段的投资进行控制，而且对于资金也没有进行充分利用，对于建筑产品质量重视程度不够，只是进行了施工，并没有重视设计环节，按照正常情况来看，施工项目的质量以及进度，在房地产施工项目中具有很重要的意义，然而，施工监理的单位对项目来进行控制成本的，然而房地产开发商较为倾向于施工，没有重视设计，不能够从实际情况进行设计，对于消费者的需求也不能够满足，还有些房地产开发商只是关注于设计的美观度，并没有从实质上进行评判，对于施工的具体楼盘也没有考虑在内进行设计。

（三）实施阶段

房地产开发项目刚进行施工的时候，对于项目的管理也是比较简单化的，很多内容都包含在总合同下分包合同中，工程监理以及业主管理人员对于这些工作较为容易完成，然而在工程的分包过程之中，特别是工程配合以及接口方面存在很多的不确定性，签署的合同并没有细化，团队合作意识也是比较薄弱。总分承包商之间的一些关系和责任划分不清晰，使得工程延期，分包商分包工程之后并没有与总承包商之间有密切的沟通，出现问题后，及时协同业主进行解决，业主管理人员在工程施工过程之中变相地成为承包单位，对于工程项目的收尾工作，要花费比较大的时间成本用于协调沟通上，使得工程施工建设出现了很多问题，而且在出现质量问题方面，互相进行推诿，尤其是工程项目竣工的时候，业主代表需要将各方的意见进行协调，其面临着非常大的工作压力和难度。

二、提升我国房地产项目管理问题的措施

（一）强化工程项目投资前期的调查研究

房地产开发项目在设计阶段以及决策阶段的问题是比较多的，这是由于前期市场调研不够详细，相关工作做得不到位，使得房地产开发过程中，一些房地产开发商为了经济利益，需要对很多商业信息尽快掌握，比如说消费者的消费需求以及市场状况，并且对房地产项目建设的可行性要加以重视，对房地产开发需要投入的人力、财力以及物力等各方面进行全面的分析，将前期的调研工作做到位。而且，房地产开发项目决策阶段进行的可行性研究之中，房地产开发商要多多采纳房地产专业人员提出的建议，有效地提高房地产开发商对于工程项目决策的质量以及效率，从而为房地产项目进一步开展奠定基础。

（二）强化对设计阶段投资成本的控制

房地产开发项目投资控制的重点是项目的设计阶段，对于传统观念中只对施工重视，不重视设计的状况，目前，房地产市场上，各个项目的设计都非常具有时代感，能够对购房者的基本需求加以满足，可以在较短的时间内将资金收回，并能够保证资金的持续性，在保证公司经济利益的同时，可以将企业的社会效益提升上去，有效地奠定了企业后续的发展。很多购房者面临的问题就是购房难，买房是消费者生活中遇到的比较重大的事情，而且买房也是为了下一代着想，所以开发商要切实考虑到买房者真正的生活需求。

（三）做好房地产开发项目的各个阶段的管理

由于房地产开发项目是一次性开发项目，这也就是房地产开发项目管理的特点。工程项目管理单位要在管理方面具有相应的特点，房地产项目的时间以及环境等方面对于管理方式及方法运用上不能生搬硬套，需要按照项目管理的本身情况进行解决，并做好项目管理过程中弱项的解决，选择适合本企业的现代化管理方法，将工程项目管理水平提升上去。对于项目目标成本的管理要采用先进的分析方法，比如本量利分析法等，对于成本、收入以及产量、利润之间的关系要建立起模型进行预测，不能将它们之间的关系简单化地进行定义，同时，根据企业自身生产管理的需求，建立起这方面的制度及流程，对不同的目标值进行细化和分解，从而实现整个系统的跟踪以及相关问题的解决，有效地推进成本管理的工作，从而保证经济效益可以得到较大程度地提高。同时，现代化管理的工作还是要以基础管理工作为主的，比如在监测手段方面、管理信息及报表的统计等不论是对何种管理方法的采用，都需要对这些基础性工作提供比较详实的数据信息，如果不采用正確的监测计量方法，对于信息来说不能够做好及时地反馈，很多项目的管理方法不管多么地先进，都不会带来积极有效地作用和意义。因此，对于各个部门的基础管理工作要切实做好，对于一些基础资料的积累要做到详尽，从而为现代管理方法的实施奠定基础，使得项目管理方法可以在实践工作之中能够发挥出更好的作用。对于房地产开发项目的动态管理要积极做好，并能够重复进行使用，将这些科学的管理方法能够切实地应用到项目本身之中。很多项目在执行的过程之中，还是较为复杂化的，并且有很多干扰因素，施工计划在落地的过程之中会和原先制定的情况不一致，使得施工进度出现延误或者提前的状况，那么这种情况之下，就需要按照计划严格地执行，做好全面的控制工作，从而获得比较好的成效。各个阶段的工作都是比较基础的工作，只有将这些基础工作做好才能够在后期工作之中获得比较好的成果。

（四）做好项目收尾时期的管理工作

对于房地产项目的收尾时期，需要开发商组织各个部门成立项目收尾工作的小组，做好各个部门的分工工作，协同将工程项目的收尾时期的工作做好。同时，房地产开发商可以从工程项目实施的早期。将工程项目以及各方的关系理顺，将收尾工作时期的工作量减少，工程项目的承包单位在施工时期，需要根据工程项目的实际状况，对其进行统一的规划，并将其分成不同的阶段进行实施，从而根据不同的施工阶段来对其进行招标，另外，对总承包商要完成的工作进一步明确，要由总承包商來完成的，那就要根据其管理的方面进行细化，并为开发商有效地提供服务，对于自我管理要更加注重，从而对房地产开发商的工程分包项目要切实地减少，并将所有的工程项目进行细化，深化其合同的相关条件，使得工程项目的开发商以及监理单位之间实现协调性，对于一些风险能够有效地避免，对于开发商来说，尽量减少其分包项目，有效地将各个工程在整体上实现一体化，对于工程承包合同条件以及间接口配合的条件进一步做好深化工作，确保开发商和监理单位之间的管理和沟通能够有效地开展。

（五）提高房地产开发项目管理人员的综合能力

目前，我国一些房地产项目的管理人员在专业性上比较弱，项目管理人员的综合能力也是有待提升，对于房地产项目管理的性质、任务等多个方面的认识存在不足，项目管理方面也是做得不到位，使得我国房地产项目在基本理念方面落后于先进国家很多，对于房地产项目管理现代化的实现，房地产项目管理人员要具备综合的能力。在管理理念以及领导上要积极地跟进时代，将项目管理中先进理念应用其中，很多大型的房地产开发项目的管理，就要使用先进的管理工具，从而有效地实现工程项目的现代化管理。另外，房地产开发项目的管理人员要积极学习管理技术以及理论知识，并强化培训，有效地提升工程项目管理人员的素质水平，使得项目管理的队伍能够健康成长，并有效地保证工程项目管理的健康。

三、结语：

当前，我国房地产项目管理中存在的问题主要是前期的调研工作不重视，决策方面缺少机制，重视施工，而没有从实际状况出发进行设计，在合同签订方面不够详实等，面对这些问题，就需要工程项目在开展之前做好调查研究，并控制好设计阶段的投资成本，对于项目的基础管理工作要做好的同时，还需要强化收尾时期的工作，努力提高房地产开发项目管理人员的综合能力，从而将其管理房地产项目的水平加以提升。