封贤月

摘 要：登记申请，属于不动产管理的基础环节，它是不动产所有者个人权利实施的前提，具有基础性、程序性、以及制度性等特征。基于此，本文结合我国不动产管理相关制度，着重对不动产登记申请的法理与规则进行探究，以达到充分社会制度管理作用，科学调节不动产管理体系目的。

关键词：不动产；登记申请；法理与规则

1 引言

随着社会资源开发形式逐步增加，社会资源整合开发的管理制度也在逐步完善。而不动产管理，作为国内资源管理的主要部分，基本实现了规范化、体系化管理，尤其是不动产登记申请环节，作为不动产主动启动机制，属于特定的程序法行为。为了确保不动产登记人的利益，规避虚假登记错误问题，就必须明晰其登记申请的法理与规则。

2 不动产登记申请的法理探究

2.1 不动产等级申请的法律属性

依据我国物权法草案规定：不动产等级申请，是指民事主体，请求登记机关做出登记行为，该行为是申请人表达个人意愿的过程，具有程序法行为特质，而并不属于法律行为。同时，不动产等级申请行为，一旦运行，又要带动登记机关的相关行为，这些行为中，又有可能涉及到其他人的利益。因而，不动产登记申请的法律属性，就应是在物权程序法的前提下，申请人行为具有程序法意义，又具有特定环境下，物质所有权法律行为，这是不动产登记申请的双重属性[1]。

2.2 登记同意与物权行为

从两者概念层面来说，登记同意，主要是指登记机关接受申请人的申请，也属于程序法行为范畴。……