舒迅

随着我国城市化的步伐日益加快以及住房商品化的不断完善，近十年来我国的房地产行业步入发展的快车道。目前，因为全国各地房价的不断上涨对社会造成了许多消极的影响，国家发布了“国八条”、“限购令”等一系列措施来防止房价过快上涨。2016年一线、二线热点城市成交量因受政策限制而出现同比大幅回落，三线、四线城市虽然有政策利好，但市场需求不足，销量同样出现回落。销售量的降低会影响到房地产开发商的现金流，在严重情况下，甚至会影响到他们偿还银行贷款的能力。各大房地产企业都面临着严峻形势，如筹资困难、存货滞销、资金周转率低等问题。本文选取房地产龙头企业万科企业股份有限公司2014年—2016年的财务报表，结合财务和会计理论知识，對万科的财务状况进行分析，找出存在的问题并给出相应的建议，为信息使用者提供决策有用性参考。

一、万科地产财务分析

1.存货比重大对万科利弊并存。

数据来源：新浪财经

从万科近三年资产结构的数据中我们可以看到，万科近三年存货占资产比例分别为62.49%、60.22%、56.26%，比重较大但有下降的趋势。万科的存货主要包括土地和房屋，对于万科而言，没有土地就无法建房，所以土地就是万科的立业之本。在房价、地价不断上涨的情况下，囤地的好处不言而喻，直接坐地升值，等到房价涨到下一个台阶再行开发，赚取超额利润。但高收益就有高风险，一是万科拥有的土地过多，开发周期过慢，资金占用成本会吞噬公司的利润，不能获得最高收益；二是在房地产调控不断加码的情况下，如果项目开发中的销售时点正好碰上调控，会销售不畅，资金回笼困难。2008年房价下跌的警示历历在目，房价下跌造成万科部分项目潜在亏损，万科13个项目共计提了12.31亿元的存货跌价准备，占当年净利润的26.63%。如今万科的资产规模和存货规模已经大幅增加，如果房价下跌，万科的资产减值损失将不可估量。

房屋方面，房价节节上涨使得万科手中的存货价值步步攀升，给万科带来了超额利润，是万科利润的重要来源。已出售的存货锁定了未来的销售和利润，除非出现大规模退房，当前房地产市场调整不会对这些产品有太大影响。但是，已售出的产品也不是万无一失的，如果产品质量和销售时的宣传差距过大，或者产品质量不能达标，消费者是有权利退房的。不过，房价其实也是这些存货能否转化为收入的重要因素，如果房价上涨，消费者可以忍受部分产品的缺陷；反之如果房价下跌，退房数量很可能大幅增加。总而言之，对于万科而言，存货既是未来发展的保障，也是风险的重要来源。

2.万科资金使用紧张。

从偿债能力指标表中可以看到，万科的流动比率和速动比率都处于较低水平，且流动比率呈下降趋势。虽然万科持有大量的货币资金，但其货币资金大多数为客户的预售款，按规定预售款只能用于相关项目，无法正常使用，因而万科在资金方面将面临较高的财务风险。资产负债率近三年一直保持在70%的水平之上，处于较高水平，一般情况下，资产负债率应保持在50%以下，高资产负债率说明公司存在资金周转的风险。房地产属于资金密集型行业，负债保持较高水平，财务杠杆较高，企业面临的财务风险较大。

高速的扩张使得万科收到的预售款越来越多，从表1中可以看到，货币资金的不完全流通使得停留在公司账上的货币资金也是越来越多。根据规定，这些资金不能用于其他用途，这就造成了万科扩张得越快，钱越多又越差钱的困境。不过因为管理漏洞且监管不到位，对于未按规定使用预售款的最多也就处以不超过3万元的罚款，所以很多房地产公司在极速扩张的阶段大多会把预售款挪用于购买土地或者用于其他项目建设，一旦资金链断裂，形成烂尾楼，将严重损害期房客户的利益，同时也影响公司的长期发展。况且，如果出台严厉政策严格控制预售款的使用，那么房地产开发公司的资金链立刻就会紧张，房地产市场也将更加合理。万科作为规范化管理的上市公司自然不会像刚成长的小公司一样违规操作，但负债总额的巨大仍使万科有偿债压力。

万科能够完全使用的资金是很紧张的，在这么紧张的情况下，万科还得把资金借给别人使用，形成应收账款和其他应收款。万科的应收款项是资产的重要组成部分，和一般企业不同的是，万科更多的是其他应收款。一个公司的应收账款延缓了公司的销售收入的回款，形成了对公司资金的占用，不能收回还会造成损失。相对于万科2016年2404.77亿元的营业收入，20.75亿元的应收账款数额很小，且多数应该是售房款，如果收不回来则可以收回房产，所以风险相对较小。但是对万科而言，更重要的是其他应收账款，2016年底，万科的其他应收款金额是1054.35亿元，占总资产的12.69%，不管是数量还是比例对万科而言都是重要的资产。若这笔钱无法收回，万科又将受到巨大损失。

3.楼市变化冲击万科。

在资产负债率发挥到极致后，万科的净利润率更多地将取决于全国房价的走势。当前我国楼市已经告别了高歌猛进的“黄金时代”，卖房子轻松赚钱的日子一去不复返。中央经济工作会议上，习近平总书记给楼市做出定位：房子是用来住的，不是用来炒的。楼市进入新的发展阶段“白银时代”，房企通过控制成本、加速去库存化等方式做出变革以面对房价下跌、市场分化和互联网带来的冲击，已变得尤为重要。万科作为房地产行业的龙头，必将率先做出改变。虽然房地产行业的资源稀缺性和供给小于需求，会让万科的盈利能力依旧维持在一个较高的水平。但随着政府调控手段的多样化，万科通过主营业务的房地产为其带来的盈利大幅上升的可能性不大。

二、对万科财务分析中存在问题的改进建议

1.加快创新与改变。万科存货比重较大，建议万科适当的调节存货数量。在购买待开发土地时，应避免过早囤地，减少资金占用成本，缩短土地开发周期。对于待出售房产，可以采用一些促销的方式来加快出手，以换取资金，通过实施严格的资产管理措施，来提高资产使用效率。万科还需要加强其销售能力，在制定销售方案时适当选择销售期相对较短的产品。同时，万科还可以通过业务战术调整，在相对偏远的地区获得较为便宜的土地储备，通过万科品牌的运作和一定的销售推广来提升盈利水平。此外，还可以针对客户的不同需求制定个性化产品，顺应互联网时代的浪潮找到未来核心的发展方向，只有不断创新和改变才能保持领先地位。

2.拓宽融资渠道并加强合作。万科为了扩大业务量必然需要筹资，目前万科负债总额持续的增加和偿债能力的减弱已经带来压力。万科需要减少负债额度，并增加销售额，加快存货的变现能力，存货数量的减少会增加企业的可使用资金，加快企业资金的周转。同时还可以调整公司的资产结构，减少借款，积极寻找战略合作机会，发挥万科品牌的优势，打开权益资本市场获得权益资金，进一步拓宽融资渠道，扩大和信托等非银行金融机构的合作。

房地产行业有如此高的利润，虽说肥水不流外人田，但必要的合作还是能带来好处的。万科当前主要的合营公司和联营公司多为地方性的实力房地产公司，和其他房地产实力派的合作可以分散万科的经营风险，减少万科的资金支出，并且在一定程度上还可以提高万科在当地的品牌价值。同时在合作项目或者收购项目中，还可以占用合作公司的资金。由此可见，万科对外合作从资金、风险、收益角度来看都存在着非常多的利益。

综上所述，万科地产目前虽然存货比重较高，偿债能力也在不断减弱，但是经营活动现金流入仍然是最重要的现金来源，只要万科控制扩张速度、行业没有大幅度恶化，短期内万科的财务状况仍然安全，房地产行业依旧有它的优势，发展能力和盈利能力都相比其他行业较强。当前，房地产市场已经结束“黄金时代”进入“白银时代”，房屋就回归“居住”属性，虽然房地产持续被广大投资者和投机者看好，但是目前对房产的投资依然需要保持谨慎，防止资金被套牢。万科眼下最需要解决的问题就是获得流动资金，销售房产依然是万科的当务之急。如果万科销售不畅，经营活动现金流就会枯竭，万科现有的货币资金就会迅速消耗；而债权人发现万科的现金回笼出现了问题就会停止对万科贷款，从而造成万科整个资金链的断裂，所以万科最重要的是要保证销售商品收到的现金稳定。同时，万科要坚持房地产进入“白银时代”的看法，加大业务涉及范围，做好转型，不要只停留在销售房屋的业务中。城市化的进程还远没有结束，万科还可以在养老地产、物流地产、地产服务、房地产金融等相关领域寻找发展机遇。

（作者单位：江西财经大学）