文/张玮

自1988年上海土地市场形成以来，虽然其发展起起伏伏，但总体趋势是地价一路上涨。特别是2015年“3.30”贷款刺激以及2015年8月再次降息后，房地产企业抢地情况严重，一线城市土地市场高烧不退，土地溢价率居高不下。要求政府增加土地供给在房地产业界呼声很大，甚至学界也有同样的声音。在我国城镇化与房地产业发展至今，土地调控如何实施？调控的目标和内容如何协同？如何基于市场数据分析和城市土地资源配置要求精准实现靶向性调控？这些问题应该成为当今土地调控政策制定关注的重点。

本文在分析土地调控政策制定影响要素及机理基础上，以上海为例，通过中指数据库、Wind数据库、地价监测、土地成交地价与溢价数据、土地供应与交易量数据、利率贷款等金融数据，全面梳理和分析上海土地供应与市场发展过程、上海土地价格波动特点、土地供求及利用配置特征；辨识上海市历年土地供求和价格波动的关系，基于社会经济与金融视角探析影响成因，以此为依据提出土地调控对策，为政府科学制定土地供应规划与实施土地调控提供参考。

一、土地市场调控的内容与决策要素

（一）土地调控内容及问题

土地市场的调控内容不外乎涉及供给侧、需求侧和交易环节等三大方面。基于土地经济理论，供给侧的调控方法包括土地供地总量调控、供地结构调控、供地时序调控和供地方式调控等；需求侧调控的方法包括购地主体调控、购地资金调控、购地方式调控；……