文/郭泽喆

一、住宅合作社取得土地障碍分析

理论上，住宅合作社可以通过划拨、出让或租赁取得土地，然而现实中三种渠道皆不通畅，合作住宅用地存在制度、政策、市场、金融等全方位障碍。

（一）住宅合作社取得土地的政策性障碍

住宅合作社在二十世纪的最后十年蓬勃发展有其特定背景和历史必然性。颁布《城镇住宅合作社管理暂行办法》的1992年正是全国私有经济高速发展的起点，邓小平发表南巡讲话，党的十四大确立了社会主义市场经济体制的改革目标，私营经济的发展获得了前所未有的宽松政治环境，一系列体现市场化、私有化的法律相继制定，在国民经济甚至国家事务的各个方面均表现出对公有制和国家计划模式的强烈反弹，这种时代的烙印自然也被打在了社会保障领域。

住宅合作社立法从上世纪九十年代中期以后就处于停滞状态，作为隶属于前建设部（现住房与城乡建设部）所属的住宅合作社的全国性组织“中国合作住宅促进会”，其促进住宅合作社创建的相关活动已无所闻，主流媒体对住宅合作社的宣传报道几近绝迹。1992年《城镇住宅合作社管理暂行办法》颁布前后十年是住宅合作社发展的黄金时期，而在2000年前后住宅合作社蓬勃发展的势头戛然而止，住宅合作社的数量开始呈下降趋势，不少直接注册成为房地产开发企业，有的甚至注销社团登记，住宅合作社运动近十年来陷入低潮显而易见。……