◇罗 思

“公允价值”这一概念，最早由美国在20世纪50年代提出。随着金融工具不断创新，其带来的风险以及收益的不确定性，使原来一直以受托责任为目标的历史成本计量模式面临巨大挑战。房地产是我国国民经济的支柱型产业，是中国经济发展的风向标，也是许多资本竞相投资的对象，其采用何种计量模式直接影响投资者的投资收益。研究投资性房地产项目的公允价值，具有重要的意义和价值。

一、公允价值相关理论

我国新版《企业会计准则》对公允价值的界定是：在公允价值计量下，企业的资产和负债，按照在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

1.公允价值的特点

公允价值具有三大特点：一是公允性。公允价值在市场公平交易的基础上进行计量，交易双方自愿参与，在公平交易中形成的价格往往是最为公允的。二是真实性。公允价值是在“计量日”产生的，能够有效、及时地反映资产的现值，为决策者提供有用和可靠的财务信息。三是虚拟性。假如某项资产或负债必须以公允价值计量，但这项交易并没有真实发生，其公允价值基于假想——假想交易双方承诺产生的价格，而不是真实地发生交易。从这个角度看，公允价值具有虚拟性。

2.公允价值的计量方法

公允价值的计量方法主要为市价法、现值法。运用市价法估计公允价值，市场条件至关重要，所以美国财务会计准则委员会对用市价法估计公允价值出台有相关的指导框架。运用现值法估计公允价值，资产按照预计从其持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量折现的金额，负债按照预计期限内需要偿还的未来净现金流出量折现的金额。

二、公允价值对投资性房地产项目融资的影响

我国新版《企业会计准则》将投资性房地产单独作为一项资产予以确认，并规定投资性房地产可以采取公允价值模式进行后续计量。

所谓投资性房地产，是指为赚取租金、资本增值，或两者兼有的房地产，包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产的特点是能够单独计量和出售。

房地产行业资金需求量巨大，具有融资难、风险高、波动大等特点。现在，房地产行业主要是通过银行等金融机构融资。近年来，随着国家政策的调整，房地产企业向银行贷款的门槛大幅提高。要想提高企业的融资能力，就必须使企业价值有较高的估价，公允价值为房地产行业融资提供了机遇。引入公允价值计量模式，对房地产企业而言主要是会计政策的变更，表现为折旧方法的变更、计量属性的改变，也就是说由历史成本计量变更为公允价值计量。这样的变更，改变了财务报表的表面数据，虽然说企业真正意义上的利润、现金流并没有变化，却能在一定程度上给投资者提供更加客观的评估依据，会使企业信用上升，从长远来看对企业的发展肯定是有益的。

1.公允价值对投资性房地产企业融资能力的影响

某项资产在资产负债日公允价值增加时，资产负债表中的价值也会随之增加，使企业的总资产价值上升，降低公司的资产负债率，提升盈利率。盈利率意味着企业的盈利能力，较好的盈利率会让投资者在评估企业价值时产生良好的印象，从而增强该企业的融资能力。

2.公允价值对投资性房地产投资者的影响

公允价值模式下，投资性房地产不需计提折旧，以资产负债日的价值作为该项资产的价值。一般来说，我国的房地产具有保值、增值的特点，这一估值在未来会有较大的提升。这种计量模式对投资者的影响是多方面的，既有有利因素，亦有不利因素。

采用公允价值计量的投资性房地产企业，通过公允价值变动损益科目直接影响当期损益。目前，房地产行业普遍处于持续升值状态，所以公允价值损益一定会存在贷方余额，进而使企业的利润增长。公允价值对净利润的影响程度取决于公允价值变动损益的大小。与历史成本计量模式相比，公允价值以市场价值为基础，而历史成本计量反映的是过去的账面价值，易与现在的市场价值有所不符。采取公允价值计量，能够提升会计信息的可靠性，便于报表使用者正确决策。

信息不对称容易导致企业做出弄虚作假欺骗投资者的不诚信行为。信用缺失不利于企业的健康发展，比如，让企业在提供抵押或担保时承受额外成本。同时，银行等级融机构在发放贷款时，通常要根据贷款人提供的信息做决策。如果贷款人提供的是原始的账面价值，并不能客观反映房地产等资产的市场价值。如果按照市价模式计量，我国的房地产市场价格波动较大，抵押物的价值风险会降低抵押物的有效性，增加金融机构的经营风险。对于投资者来说，详尽、可靠的信息有利于做出正确的决策。降低信息的不对称，可以让投资者“信息增量”，掌握的信息越多越便于筛选可靠的信息。公允价值计量，有利于投资者获取信息、筛选信息，有效降低会计信息不对称给借贷双方带来的风险。

投资性房地产项目融资的主要目的是增强企业实力、提升盈利能力，但是收益往往伴随风险，融资决策不当会使企业发展遭遇危机与挑战，因而企业在做融资决策时，必须立足企业现有的资本结构和发展规划，对各种可选择的融资方式进行全面衡量、科学评价、合理取舍。这一过程中，企业决策层必须认真考量企业资本结构的合理性、稳定性，考虑新一轮融资能否与现有的资本结构有机融合，科学预测其能否在未来提升企业的价值和效益。公允价值计量模式能够体现企业的实际资本占有额，较为客观、真实地反映企业当前的资本结构，可以从机会成本角度体现资本的预期价值，便于决策层预估市场预期变化对企业资本结构的影响。

企业的融资成本会受到资金的时间价值（利率）、市场风险、未来的通货膨胀等因素的影响。与历史成本计量模式相比，公允价值计量模式较多地考虑了风险因素，可以较为准确地反映未来经济变动对资本成本的影响，更有利于企业选择合适的贴现率，有助于企业评估资本的价值，其反映的融资成本更为全面和客观，能够统一收益成本的计量口径。

资产是公司拥有并控制，能够带来经济效益的资源，我国大多数房地产企业既拥有有形资产，又拥有无形资产，以公允价值模式计量商誉、品牌等无形资产，能更好地体现资产的价值。对于企业而言，公允价值计量模式能及时将自身资产市场价格的提高体现在财务报表中，进而提高公司价值、提升股东利益，让投资者获取更高的投资回报，企业亦能借助良好的资产状况吸引潜在投资者，在融资环节形成良性循环，为企业的可持续发展奠定基础。