文/郭泽喆

住宅合作社作为一种合作社组织，是由社会中低收入阶层自愿组成，以建造合作住宅改善社员居住条件为目的，具自救性和互助性的公益性组织。在德国、日本、瑞典、挪威、美国、英国等西方发达国家，住宅合作社历史悠久、发展蓬勃，是公共住房体系的重要组成部分。住宅合作社在我国也曾有过短暂繁荣，1992年《城镇住宅合作社管理暂行办法》颁布后数年里住宅合作社雨后春笋般设立，但随着住房分配货币化、房地产市场化以及政府保障性住房政策转向，住宅合作社越来越难以取得土地，生存发展面临巨大威胁。2004年全面实行“招拍挂”制度后，在缺乏金融支持的条件下住宅合作社几乎无法从公开市场取得土地，住宅合作社运动跌入底谷。与此同时，商品房价格呈井喷之势，保障性住房则无法保证供给且分配屡生弊端，住房成为日益严峻的民生问题。重新审视住宅合作社在住房保障体系中的地位，对保障公民居住权有着十分现实的意义。巧妇难为无米之炊，土地取得难是住宅合作社发展障碍的症结所在。国有土地的使用以有偿、有期限为基本原则，无偿、无期限的划拨为除外情况。结合《土地管理法实施条例》第二十九条和《规范国有土地租赁若干意见》第一条，租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充；此外，作价出资和入股也属于国有土地有偿使用的方式。针对出让建设用地使用权这种形式，国……