文/刘羽晞

目前，我国住房租赁市场多以私人出租为主，缺乏规模化的机构管理，租赁关系稳定性较差，运行不规范。如何完善政策，促进以机构经营为主的租赁住房供应，成为当前供给侧改革亟需解决的重点问题之一。美国住房租赁市场相对发达，离不开对租赁住房供应方的政策支持。因此，从租赁住房供给侧的角度，研究美国政府推动租赁住房的建设，特别是鼓励企业建设和支持租赁住房的政策，对我国当前发展住房租赁市场有重要的意义。

一、美国租赁住房供应现状

根据美国人口普查局2017年的数据，美国大约有4300万人口选择租赁住房。一般而言，美国租赁住房供应主要由三部分构成：第一，是由私人或开发商供应的市场化租赁住房，占据整个租赁市场的81%左右。其中，由开发商持有并供应的市场化租赁住房占27%。第二，政府供应的保障性住房，约占市场的12%。在这些保障性住房中，政府持有产权的住房约为3%，政府不持有产权而通过租房券等形式进行补贴的约为9%。第三，是政府与社会资本进行合作，通过享受相关税收优惠政策供应的租赁性住房，约占市场的7%。如图1所示。

图1 美国住房租赁市场主要组成部分

二、美国政府支持开发商供应租赁住房的政策

通常，开发商建造租赁性住房需要长时间占用大量资金，资金成本较高，租金回收周期较长，投资回报率较低，这就需要政府给予一定的政策支持。

（一）对租赁住房开发商的贷款支持

通过提供长期低息的租赁住房贷款用以支持开发商建设租赁住房是一个常用的手段，美国曾经有三个典型项目：