浅谈住房租赁融资REITs化

2018-08-23邹丽华

银行家 2018年8期

邹丽华

租购并举的住房制度建设是楼市长效机制蕴含的重要内容。从2017年开始，诸多房地产企业开始尝试住房租赁领域，导致作为新兴融资方式的住房租赁资产证券化也备受关注，特别是房地产投资信托基金（real estate investment trusts，REITs）被视作租赁住房开发房企的有效退出渠道。本文对住房租赁资产证券化业务发展进程进行梳理，并就REITs对住房租赁市场发展的促进作用和需要关注的问题提出相应的建议。

住房租赁资产证券化的发展及特征

本轮住房租赁资产证券化始于2017年1月的魔方公寓ABS案例，截至2018年6月底，共计获批18单，获批额度922亿元，先期发行118.64亿元。从产品类别来看，主要可分两类：第一类是在证券交易所挂牌的资产支持证券，包括收益权ABS、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）和类REITs；第二类是在银行间市场发行的ABN（资产支持票据）（详见表1）。

上述住房租赁资产证券化产品的特征可概括如下：一是产品的原始权益人以重资产的房企或轻资产的长租公寓运营商为主；二是房企系的资产证券化项目多选择类REITs的产品形式，长租公寓运营商底层资产的实质是租金收益权，故采用受益权资产证券化的形式发行；三是多数项目吸收了保利住房租赁REITs储架式发行的创新，使得融资规模和融资期限得以放大；四是产品实质依然是债权型，融资利率区间為4.8%～7.6%，融资加权平均利率为5.43%，高出同期人民币贷款的基准利率水平。