马超

摘要：房地产企业在发展过程中需要进行科学的会计处理，但是房地产企业的会计处理与税法之间存在着一定的差异，对企业的会计处理方式产生了较大影响。本文主要研究了房地产企业会计处理与税法之间存在的差异，并根据二者之间的差异提出了房地产会计处理与税法差异的应对措施，希望房地产企业在进行财务管理时，要严格按照国家的相关制度进行会计处理，保障房地产企业的快速、健康发展。

关键词：房地产；企业；会计处理；税法；差异

随着我国社会主义市场经济的快速发展，我国的城市化水平不断提升，城市人口规模不断增加，对于住房的需求越来越迫切，我国的房地产市场也随之火热发展起来。房地产在销售过程中，销售形式较多，并且会计准则与税法相关规定方面也存在着不一致的情况，导致房地产企业在会计处理和税法相关规定的处理方面产生了一定的差异，很可能会使房地产企业的财务报表无法反映企业的真实运营情况。所以房地产企业在进行会计处理时，一定要对会计处理和税法之间的差异进行充分的研究，对房地产企业的运营进行规范，促进房地产企业的健康发展。

一、房地产企业会计处理与税法之间的主要差异

（一）房地产企业的会计处理与税收在费用范围方面存在差异

根据我国的会计制度和相关准则所界定的费用范围，企业在发展过程中为了生产产品或者提供服务所产生的投入可以归为企业的生产成本或者劳务成本的范畴，企业的生产成本或者劳务成本应当在确认产品销售收入时计入企业当期的损益之中。如果企业的生产行为导致企业承担了一些负债又不能确认为一项资产的，需要在发生时确认为企业的费用，并计入企业的当期损益之中[1]。但是在税法中界定的费用范围与会计准则存在着一定的差别，在税法中所认定的成本指的是企业在生产经营过程中生产行为产生的成本、支出等费用。对于企业中已经计入企业生产成本的费用类型，不必在计入企业的费用统计范围之中。会计准则与税法在这方面的差异有时候不能够在企业的会计报表中充分体现出来。

（二）房地产销售收入的会计处理与税法差异

房地产在进行销售过程中，会计准则的规定与税法中的规定在对于房地产销售收入确认原则方面存在着一定的差异，尤其是对于房地产投资性企业所生产的房屋产品，会计准则和税法在房地产销售收入的确认方法、确认时限等方面都存在着很大的差异。根据会计准则中的规定，房地产企业开发的产品在收取预售房款时，由于预售房款不符合收入确认原则，所以房地产企业的预售房款计入房地产企业“预收账款”项目之中，不作为房地产企业的当期利润，等到房地产企业的产品开发完成之后，再对房地产企业的收入进行确认[2]。但是根据我国税法的规定，房地产企业预售产品所获得的收入要按照预计计税毛利润分时间段计算出房地产企业当期能够获得的毛利润，扣除房地产企业相关的费用之后，计入房地产企业当期应缴纳的所得税额，等到房地产企业开发出产品结算计税成本之后再对房地产企业的纳税额进行适当调整。会计准则和税法中关于房地产销售收入计算所得税时产生的差异主要是时间性差异，所以当房地产企业的产品开发完成之后，企业在结转销售收入时应当将已经做过纳税调增的所得税额进行扣除，防止出现重复纳税现象，减少房地产企业不必要的支出。

（三）会计准则与税法在投资性房地产项目处理方面存在的差异

很多房地产企业所投资的房地产项目属于投资性房地产项目，根据会计准则的规定，投资性房地产项目指的是企业为了赚取租金或者为了寻求资本增值而进行的房地产投资行为，投资性房地产应当具备能够单独计量或者出售的性质，会计账面价值采用成本模式，实际成本减去累计折旧，再减去减值，获得会计账面价值。房地产企业的会计账面价值也可以使用公允价值模式不提折旧或者进行摊销，房地产企业的期末公允价值和原账面价值之间会存在一定的差额，这个差额计入房地产企业的当期损益之中。但是从税法方面来看，没有对投资性房地产的概念进行明确规定，也没有对公允价值计量模式进行说明，根据税法仍然需要按照出租无形资产或者出租固定资产的方式来进行会计处理。

二、房地产会计处理与税法差异的应对措施

（一）在处理预收账款时搞好会计准则与税法之间的协调

房地产企业在收到预收账款时，无论是企业的营业收入是否得到实现，都要进行各项税费的缴纳和提取，这种做法对于房地产企业的发展会带来一定的影响，不仅不符合税法中的相关规定，而且还违背了企业会计的合理配比原则，如果房地产企业存在着这种会计处理方式，必须尽快进行纳税调整，合理选择纳税方式。企业在受到预收账款时，可以先不进行会计处理，在实际缴纳时再对各项税费进行统一的缴纳，根据企业的会计核算配比原则规定，先不对这批款项进行结转，等到企业进行营业收入确认时，再结转相关的款项。采取这种纳税方式不仅可以满足我国会计准则对于预收款项的相关规定，而且能够满足我国税法对于企业预收款项的相关规定[3]。但是这种方式也存在着一定的不足，比如会导致房地产企业负债表上反映企业的应交税金为负数，会计报表的阅读者如果不进行仔细的研读很可能会导致对企业会计处理的错误认识。为了解决这个问题，房地产企业的财务管理人员可以把年终预收房款预交的各项税费结转至递延税款借项，同时还要在企业的会计报表附注中对递延款借项为不能确认收入的预收房款预交各项税费进行详细的说明，增加房地产企业会计核算的透明度。

（二）房地产企业要强化会计处理与税法之间的协调

有些房地产在建设时是属于投资性的房地产类型，但是由于某些原因改为自用的，可以以转换当期的房地产公允价值与原账面价值之间的差额作为房地产的入账价值，列入企业应缴纳所得税额对企业的所得税应缴纳数额进行计算，企业的固定资产在自用期间，应当允许以公允价值作为企业资产的账面成本计提折旧，并在税前扣除，减少会计准则与税法之间存在的差异，保障企业税收缴纳的顺利进行。

（三）对房地产开发过程中产生的间接费用进行合理处置

房地产企业在进行房地产开发与建设过程中，会产生一定的间接费用，在对这部分费用进行处理时，企业首先要对计入房地产开发间接费用的范围进行明确规定，明确企业的哪部分项目应当计入房地产开发的间接费用，企业的哪部分项目不应当计入房地产开发的间接费用。在对房地产开发间接费用的处理方面，会计准则和税法的处理原则非常相似，都是按照权责发生制的原则和一般的经营常规和会计惯例对成本对象进行划分。我国现行的税法并没有对房地产开发间接费用进行明确的标准规定，房地产企业在进行会计处理时，可以按照房地产行业对于间接费用的一般处理原则来进行会计核算，但是在进行会计核算时要将房地产开发间接费用和房地产开发期间所产生的费用界限明显区分开来。把列入房地产开发成本的支出列入房地产开发间接费用是不符合企业会计成本核算要求的，把应当计入房地产开发间接费用的支出列入房地产开发期间的费用也不符合相关要求，这样不但会对房地产企业的成本核算产生较大的不良影响，而且将会对企业所得税造成较大的影响，也可能会被认为是企业的偷税行为。所以房地产企业的财务管理人员在进行房地产开发间接费用核算时，一定要防止使用不正确的核算方式给企业带来的损失，规范企业的会计处理方式。

由于房地产企业在经营模式方面存在着较大的差异，所以房地产企业在进行会计处理时与税法核算之间会出现很大的差异，这就要求房地产企业的财务管理人员要对房地产企业会计处理和税法之间的差异进行充分的分析，根据二者之间的差异以及房地产企业的发展状况选择合理的会计处理方式，为房地产企业的健康发展提供更大的保障。

参考文献：

[1]王亞苹，孟维扬，杨升霖，等.房地产企业会计核算中会计与税法差异分析[J].中国房地产业，2016（8）：101-103.

[2]张天亮，张海丹，杜佳.房地产企业会计核算中会计与税法差异分析[J].科技创新与应用，2013（10）：246-246.

[3]钟原.房地产企业预售环节会计与税务核算差异的税法适用问题分析[J].经济研究参考，2015（23）：183-185.