孙楠

摘要：“营改增”政策的实施对房地产开发企业带来了巨大而又深远的影响，由于房地产开发项目有周期长、分期开发等特点，现有的开发项目前期执行营业税的政策、后期执行增值税的政策，并且同一个项目不同开发期又有着新老项目的区分，这些因素使得横跨“营改增”期间的房地产开发项目单位成本的核算和以往相比变得较为复杂。

关键词：房地产；开发项目；成本核算

本文以北京xx置业公司位于北京市昌平区的某一开发项目为实例进行研究。该项目为在建工程转让项目，转让时间在2015年，转让后进行项目整体的开发，由于建筑面积较大，分四期进行开发，期间遭遇房地产行业“营改增”，税制的改变对项目成本的计量及核算带来了重大影响。

该项目一期于2017年12月取得竣工备案并进行成本的核算，本文主要研究项目一期的成本核算问题，充分考虑营业税及增值税对项目成本核算的影响，阐述了项目跨越“营改增”期间房地产开发老项目的单方成本核算所面对的问题，详细记录的该项目成本对象成本分摊及核算的步骤，对实务处理有一定的参考和借鉴意义。

“營改增”政策的实施对建筑业和房地产开发企业的影响是巨大而深远的，特别是房地产开发企业，项目开发周期较长，同一个项目存在分期施工、分期开发、分期销售的情况，这也为房地产开发项目成本核算带来的重大影响。

根据《财政部 国家税务总局关于……