程芝元

【摘要】随着中国房地产的快速发展，特别是近十年来，从单一型二级房地产开发逐步过渡到综合型城市片区开发；综合型城市片区开发从单一的地方政府平台公司运作逐步过渡到社会企业参与城市一级土地开发。企业在城市一级土地开发中取得了良好的经济效益和社会效益的同时，因一级土地开发的法律法规和政策的不健全，一级土地开发项目的运行遇到了不同程度的困难，也面临着一定程度的风险。本文通过对一级土地开发风险的认识，主要是政策风险的分析，寻求应对政策风险的防范措施，为企业参与一级土地开发业的风险防范起到抛砖引玉的作用。

【关键词】一级土地；开发；政策；风险

一、一级土地开发的风险

企业参与城市一级土地开发面临着大量的投资风险，风险点很多，主要有四大风险：政府信用风险、政策风险、市场风险和管理风险。政府信用风险主要指政府在项目投资合同签订、项目运行过程中，政府换届或人事调整导致政府执行合同不到位、甚至违背合同的风险。政策风险主要指因国家有关房地产开发、土地开发的法律法规政策变化，以及地方各级政府的土地开发政策变化所带来企业参与一级土地开发的风险。市场风险主要指国家宏观经济形势的变化对二级房地产市场的影响，从而传导到一级土地市场的风险。管理风险主要是指企业参与一级土地开发流程的复杂性和需要协调的关系纷繁复杂，导致项目在策划定位、规划设计、产业招商、征地拆迁、工程建设管理等环节中的运行风险；……