李智慧

摘要：随着我国经济发展速度越来越快，房地产行业在近年来发展迅速，房价的涨幅也相对较大，国家和政府重视房地产市场的健康发展，积极出台房贷新政稳定市场，降低风险，保证人民购房的刚性需求能够满足，本文将对国家推行房贷新政在房地产业发展的影响进行分析。

关键词：房贷新政；房地产业；发展；影响；影响分析

1 推行住房贷款新政的原因分析

第一，投机性和投资性购房者数量较大。我国房价在2009年经历了大幅度的上涨，这次上涨令部分投资者意识到房地产行业利益空间巨大，加上银行房贷宽松的政策导致一大批带有投机性或者投资性的购房者大量涌入，进一步促使房价快速增长，形成了一个恶性循环。第二，房地产泡沫严重。随着房价上涨幅度越来越高，房价与个人收入的比值也越来越大，这一数据已经远超世界发达国家，如果不加遏制，我国房地产泡沫将会越来越大，势必对经济发展，社会稳定造成重大冲击。第三，银行经营风险增加，由于现在银行之间的发展、指标和整体竞争激烈，对于房贷政策都尽可能放大，从而提升房地产在本银行的借贷率，一旦房价和利率变化，将会对还贷造成较大的影响，出现资金链断裂问题，造成系统系风险。

2 房贷新政将产生的影响

2.1 控制开发商囤地的行为

房贷新政银对银行向房地产企业贷款进行严格的约束，规定要求银行在对房地产企业发放贷款时应当制定专门的房地产开发贷款科目，在该科目下进行结算，同时不得将资金用于缴纳土地出让金，这样的规定对于开发商而言具有重要的影响，使整体房地产市场在向银行贷款时的难度提升，控制了一部分跟风开发商借助银行宽松政策大量囤地，大搞建设，虚抬房价。

2.2 有效遏制投机行为

规定中明确规定了对于住房刚性需求购房者权利的保护，对于已经利用贷款购买住房的借款人，再次申请贷款时，国家制定了相对之前更为严格的措施来进行限制，明确要求贷款最低首付款大于40%，贷款利率最低应当高于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

2.3 引导合理消费

我国目前的房地产市场隐含着大量的不确定因素，估算真实需求量难度较大，对于首次购房并且购房建筑面积在90平米以下的借款人，仍然执行最低首付款20%的规定；对于首次购房并且购房建筑面积在90平米以上的借款人，执行最低首付款30%的规定。按照这样的消费首付规定能够有效的保证对于刚性需求人群的可选择性，降低其购买难度，保证社会的稳定具有一定意义。

2.4 降低银行信贷风险

在银行方面，虽然我国目前没有大型的次级住房抵押贷款市场，但是根据目前的市场行情预判，通过按揭贷款买房的方式同样存在着较大的风险，并且危险性会逐渐提高。通过新型房贷政策，能够在一定程度上降低银行信贷风险。

2.5 购房者心态变化

大部分的购房者对于购房这一大型投资行为具有较大的功利性，如果房价在上涨阶段可能通过大额的贷款争抢购房，但是在新政出台之后，大部分的购房者认识到国家对于房地产将会进行一定的调整措施，从而主观认为房价将会进入下降的趋势中，因此整体呈现观望的态势，个别的楼盘甚至出现客户退房的情况。由于房价整体调整的情况，出现了转售为租和转租为买现象，通过新政的刺激，租赁式房屋的成交量会越来越高，同时租赁房源的总数也在逐渐增加，其中一个重要的原因就是由于新政的调控作用推迟了购房计划，使租房需求相对增加。

3 房贷新政对房地产市场的影响

3.1 政策走向

第一，国家的重视，房价的快速上涨引起国家和政府的重视，国务院召开相关会议提出利用土地、税收和金融等多种手段对我国房地产市场进行有效的调控，全面提升对于房地产市场的监管力度，采取措施抑制部分地区房价过快增长的问题，同时打击联合采用不正当手段提高房价的行为。第二，继续推行限购政策，扩大限购政策推行范围，国家和政府将严格控制异地购房的限制，在二三线城市中实现“去投资化”，抑制房价的过快增长。第三，继续推行保障性住房政策，目前我国政府对于保障性住房的供应量增加，为了保证低收入人群能够早日实现住房梦，国家将继续推行保障性住房的推进工作，对于资金配套设施不足、征地和拆迁情况不顺利的地区及时的给予帮助，保证计划的顺利实施。第四，租售同权等政策的提出为房地产健康良性發展提供了积极的思路。

3.2 房价走向

住房价格具有较大的粘性和政策的时滞，房价在短期内将会呈现不增不减的情况，在房地产市场，房价对于国家的宏观调控政策显示相对滞后，因此在推行新政之后并不会出现快速的房价下降，而是需要经过一段时间的整体适应过程，才会呈现下滑。在目前的整体市场情况而言，我国的楼市整体的销售持续性低迷，高额的利息对于购房者压力较大，同时开发商为了快速回收成本，有可能会选择降低售价或想出各种优惠措施，提高销售量的方法，开发商价格战很有可能会触发。

3.3 房屋整体数量走向

我国住房需求量整体存在上升的形式，虽然整体的商品房价格较高，但是人们自住型购房的需求依然存在，同时受到我国传统观念的影响，依然希望自己能够拥有属于自己的房子，开始稳定的生活。在商品房方面整体供应量增长速度将会受到国家政策的影响，整体数量不会增加太快，房价主要是由供求关系来直接主导的，虽然房地产供给增加速度较快，但由于整体的新开项目的数量有限，所有不会出现大幅度增加。

4 结束语

房地产业对于国家整体稳定具有十分重要的意义，是国家实行宏观经济调控的重要手段之一，随着房贷新政的执行实施，国家对于购房保障工作将会越来越重视，房地产业整体的发展将趋于平稳，“房子是用来住的”将会在一系列政策中得到体现，房地产市场将会出现比较稳定的供求关系，合理的制定房价，以保证整体社会的平稳健康发展。

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