陈耀从

[摘 要]物业项目机电设备维系着小区的正常运行，而要经营与管理好小区，必须重视项目机电设备的维护与管理工作，作为物业企业经营管理小区的重要组成部分，如何有效地对物业项目机电设备进行维护与管理，直接关系到小区的稳定运转。文章针对物业项目机电设备重要性特点，围绕对物业项目机电设备维护与管理，发挥物业小区的各项功能，结合实际提出了有针对性的维护措施与管理方法，为管理好物业项目机电设备提供一定的参考。

[关键词]物业项目；机电设备；维护措施；管理方法

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.14.126

随着城市化建设进程的加紧，物业建设项目日益增多，物业建设当中的科技含量也在不断增加，其目的在于满足人们日益提高的生活需求，提高物业项目机电设备的运行安全和运行质量，让人们的生活更加舒适和便利。为了维护物业项目机电设备的稳定运转，物业企业必须将侧重点放在机电设备的维护和管理方面，对机电设备系统进行有效的管理，构建综合性的设备维护和管理体系。作为物业项目管理的重点，物业企业要明确机电设备维护管理工作的突出价值，注重对机电设备维护和管理投入，以确保小区正常有效地运行，更好地实现管理目标。

1 物业项目机电设备维护与管理的重要性

伴随着物业建设水平的提高，物业企业对于机电设备的认识和重视程度也在增强。再加上人们对物业项目机电设备的依赖度和要求在不断提升，只有做好全方位的设备维护和管理工作，才能够让人们获得更加稳定舒适和安全的生活环境，并进一步推动物业企业的现代化发展。物业项目机电设备维护和管理的重要性主要体现在以下三个方面：第一，做好物业项目机电设备维护和管理工作有助于提高物业企业的声誉，帮助企业树立良好的形象，为企业的生存和发展奠定坚实的基础。目前物业企业在发展过程当中面临着激烈的市场竞争，而企业在机电设备维护管理方面的质量将会直接影响企业的竞争力以及社会地位。第二，做好物业项目机电设备的维护和管理工作有助于提高企业的资金利用水平，提高服务质量，减少资源浪费。做好设备的维护管理工作可以有效延长设备寿命以及检修周期，进而极大程度上节省维修费，避免停工损失，从而为物业企业经济效益的提升创造良好条件。第三，做好物业项目机电设备维护与管理能够从根本上提升设备的技术性和安全性，进而推动和谐安全社区的建立。设备维护和管理工作的实施能够提升设备运行的可靠性和安全性，极大程度上降低安全事故的发生率，让和谐社区建设的目标得以达成。

2 物业项目机电设备的维护措施

2.1 给排水系统设备维护

给排水系统设备是机电设备的一个重要组成部分，该设备的维护保养主要是按照排水设备性能要求，结合一定技术管理规范，对给排水设备进行日常的维护保养，保证该设备的良好性能和稳定运转。具体的设备维护内容包括：第一，定期对给排水系统展开例行检查，观察和跟踪地面是否有渗水问题，以便判断地下管道的安全性。第二，检查室内管道等是否有滴水、漏水等问题，同时注意检查水箱入孔盖的严密度。第三，对各种水泵运行状况进行跟踪检查，查看仪表指示数据，一旦发现有异常升温、响动或者是仪表指示不正常情况，必须立即查找问题根源，并及时进行维护保养，确保居民能够正常用水和排水。

2.2 供配电系统设备维护

电力是人们正常生活不可缺少的能源支持，那么物业项目的机电设备维护就需要将侧重点放在供配电系统设备的维护保养方面，满足人们对于电力资源的需求。供配电系统设备的维护主要包括以下几项内容：第一，做好高压部分的年度检测工作。由于高压部分的检测有着较大的难度，而且对于维护质量的要求较高，那么物业企業可委托专业公司或者是供电主管部门来完成这部分设备的维护工作。第二，及时检查和跟进各项公共配电设备的运行情况。要检查和保养变压器、开关柜等，坚持以月为单位进行定期检查，保障各项元器件的完整性。而针对于内部的除尘工作，则需要进行每年一次的全部清扫。第三，对设备房配电和电气设备进行定期维护，查看各项设备原件是否齐全和牢固，尤其是要查看操作部分是否灵活，同样以月为单位进行机房的清扫。

2.3 电梯系统设备维护

电梯系统设备是物业项目机电设备的主体部分，但是当前电梯应用当中安全事故频发的问题十分严峻，这就使得电梯使用当中的安全成为人们普遍关注的一个问题。在电梯系统设备的维护工作当中，设备维护人员必须要投入全身心的精力，严格按照电梯设备的维护保养规范开展各项检查维护工作。第一，对电梯系统设备的开关部位进行重点检查，如限位开关、门电开关、越程开关等进行严格检查与维护保养。在这一过程当中，一旦发现安全隐患，则必须立即停止电梯使用，并要求电气设备维护人员及时排查故障和进行电梯修理。第二，及时更换陈旧老化的电梯系统设备部件，确保企业在规定范围内有效运转。第三，定期进行整机清洁和部件润滑以便延长电梯设备的使用寿命，保障电梯系统的运行安全。第四，在电梯系统设备的维护工作当中必须设置醒目的提示牌，以免酿成不可逆转的安全事故。

2.4 消防系统设备维护

消防系统设备维护的重要目的在于完善消防系统，有效满足火灾预防和处理工作的要求。在消防系统设备的维护方面，设备维护人员要做好以下几项工作：第一，定期检测消防系统设备的性能，及时发现系统运行当中的隐患，并对这一系统的安全性进行全面评估，以便及时发现设备维护管理当中的薄弱环节。设备维护人员需要树立责任意识，严格按照消防系统的检查要求进行安全隐患的排查工作。第二，检查火灾自动报警系统在运行方面是否安全有效，查看各项报警设施能否正常运转，这样一旦发生火灾也能够通过报警系统获得信息，并进行及时处理。第三，检查室外消防设备是否完整和齐全，营造良好的消防环境。第四，检查室内消防设备配备是否齐全，并注重对应急照明和疏散系统进行查验，以便在事故发生后降低损失。

3 物业项目机电设备的管理方法

3.1 树立正确的项目机电设备管理思想

要想提高物业项目机电设备的管理质量和效率，首先需要在管理思想方面进行改进和创新，通过管理思想的现代化来推动设备管理的现代化和科学化。第一，树立设备综合管理理念，正确认知物业项目机电设备在物业企业经营发展当中的突出作用，将设备管理纳入企业管理系统当中。第二，树立以人为本的管理理念，将维护业主和租户的生活质量与安全作为核心目标，通过健全设备管理体系来最大化地满足他们的生活需要，切实提高物业服务质量。第三，用科学发展观理念要求物业项目的机电设备管理，坚持发展性的理念，改变孤立看待设备管理的错误认识，推动设备管理和企业现代化管理的同步发展。

3.2 健全物业项目机电设备管理制度

第一，健全设备接管验收制度，在制度当中明确要求在设备运行管理与维修管理之前要完善接管验收工作，确保验收质量。第二，健全技术和安全操作规程。在设备管理制度当中需要根据物业项目机电设备运行管理的需求制定技术以及安全方面的操作规范和程序，保证设备管理人员严格按照操作规程处理，进而延长设备寿命。第三，健全设备保养维修制度，将日常保养和检修工作联系起来。日常保养制度当中必须涵盖保养的内容、部位、程序等；计划维修制度主要包括维修计划、等级、内容、周期、类别等。第四，健全设备运行管理制度。设备运行管理制度需要涉及各个设备系统，提高运行管理制度的精细化。例如，在制度建设当中专门设置电梯安全运行管理制度、应急发电运行管理制度等。第五，健全设备事故分析制度。设备管理部门要对设备故障的综合情况进行分析，以便有效追究责任人。

3.3 完善物业项目机电设备基础资料

完善物业项目机电设备基础资料的目的在于为设备的管理工作提供重要依据，那么这些机电设备的资料必须准确并且齐全。在收集和应用资料的过程中，可以突破过去以人力为主的管理模式，运用现代化的技术建立基础资料数据库，以便更加有效地运用好这些基础资料。完善机电设备基础资料必须涉及以下几个方面：设备原始档案资料、设备卡片和台账、设备技术登记簿等。这些基础资料能够为设备的维护管理工作提供重要的信息支持，为设备维护管理提供依据。基础资料的管理人员必须提升责任意识以及专业素养，主动运用计算机进行基础资料的管理和应用，从而保障管理效率。

3.4 提高物业机电设备管理人员素质

第一，设备管理人员在正式上岗之前必须获得上岗资格证，保证持证上岗。物业企业在选聘人才时必须要考虑设备管理人员是否可以胜任此项工作，保证他们的综合能力和岗位需要相适应。第二，定期对设备管理人员进行专业的教育和培训，特别是要培养他们的综合实践技能，使其能够在设备故障的检测维修等方面积累更多的经验和技术。第三，设置培训考核机制，对设备管理人员进行全方位的考核，落实奖惩措施，增强设备管理人员的工作积极性，使得他们更加主动积极的为物业企业的发展贡献力量。

4 结 论

总而言之，物业项目机电设备的维护和管理在物业企业管理当中占有重要地位，其管理的有效性事关业主与物业管理企业。机电设备的维护和管理效果优劣将会直接影响到广大居民的生活和居住体验，也会对企业竞争力与管理水平产生一定的影响。因此，物业企业要想在激烈的市场竞争当中胜出并获得优势，塑造良好的企业形象，就必须把控好机电设备的维护和管理环节，通过实施有效的维护与管理措施，确保物业项目机电设备设施的安全有效运行，通过有效的管理，延长机电设备设施的使用寿命，为业主、用户们提供到位配套服务，为业主与租户提供安全保障，来提高物业小区的档次，提升物业价值。

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