■ 邓冠玉

一、市场法比较因素修正

市场法又称为市场比较法、交易实例比较法、现行市价法等，是指在求取一宗被估房地产价格时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期效果价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价格。

市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用，因此在房地产市场比较发达的情况下，市场法得到广泛应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产象类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。对某些类型很少见的地产、交易实例很少的地产或很难成为交易对象的地产，如古建筑用地、教堂、寺庙、风景名胜区、图书馆、体育馆、学校、纪念馆用地等不适合使用市场法。

比较因素修正主要包括以下六个方面：

（一）交易情况修正

交易情况修正是指剔除交易过程中的一些特殊因素造成的交易价格偏差，将可比实例的非正常交易价格修正为正常交易价格。交易情况修正可排除因交易行为中一些特殊因素所造成的交易行为偏差。正常交易指交易应是公平、平等、自愿的，即在公开市场、信息通畅、交易双方自愿、没有私自利益关系情况下的交易。例如，实际成交价格低于正常交易价格5%，则可比实例情况指数为95；若实际成交价格高于正常交易价格5%，则可比实例情况指数为105。

（二）交易日期的修正

估价日期是指决定待估房地产估价额的基准日期，供比较参照交易实例的交易日期与待估房产的估价日期应较接近为好。……