苏孝涛

摘 要：自2012年营业税改增值税试点方案在上海拉开帷幕，到2016年5月1日中国全面推行营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业全部纳入营改增试点范围，至此，营业税彻底被增值税取代。营改增的目的是避免重复征税，形成完整的增值税链条，降低企业税负，增强企业活力。然而，有的领域比如房地产企业的税负可能不降反升，因为营改增之前营业税税率是5%，营改增之后增值税税率为11%，如果房地产企业没有足够的进项税额用来抵扣，营改增后房地产企业的税负很可能上升。因此，提前进行合理的税务筹划显得尤为重要，利用税收洼地和节税避税技巧降低税负，是房地产企业应该重视的重要课题。

关键词：营改增 房地产企业 税务筹划

一、房地产企业进行税务筹划的必要性

营改增后，房地产企业由缴纳营业税变为缴纳增值税，而增值税的关键在于有没有进项税额进行抵扣。因此，选取上游企业、取得增值税发票、加强财务人员培训、签发销售合同等均对税负有重大影响。首先，营改增后房地产企业的上游企业并不完全是一般纳税人，小规模纳税人并没有开具增值税发票的资格，进而无法进行抵扣。其次，由于房地产属于资金密集型产业，本身需要的资金巨大，且开发周期长，借贷筹资成为主要的筹资方式，因此借款利息在总成本中占重要部分。然而房地产企业的资金链复杂，不能保证每条资金链的利息后能税前扣除，从而税务风险上升。……