王珏

关于不动产“一物二卖”，民众传统观念认为，应该保护第一买受人；但其实在法律世界中却主张不管是不动产的第一次买受或是第二次买受的合同本身是生效的，而不动产的所有权却不随着合同的生效所转移。所以不同情况所要保护的对象是不同的。而此类现象在现代社会屡见不鲜，所以要围绕这一话题展开讨论。

一、所有权未转移前数个买卖合同的效力

当出卖人与第一买受人订立买卖合同后，如出卖人未向买受人进行标的物的交付或办理过户登记手续，标的物的所有权就不发生转移。此时，出卖人再与第二买受人订立买卖合同，出卖人仍未标的物所有权人，出卖人此后所订立的数个买卖合同当为生效的买卖合同。

在我国，《合同法》规定，在房屋买卖合同的效力确认上强调当事人意思自治，体现合同自由原则，排除了登记生效主义对于此类买卖的限制，取而代之的是合同法成立即生效的规定。从立法意义上确认，除法律行政法规强制规定外，登记为物权公示的形式。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这一规定明确把登记与交易本身区别开来，把合同的拘束力与物权变动的公示效力区别开来。

二、所有权转移后出卖人再为出卖的合同效力