摘 要：一直以来，关于国内企业，特别是中小企业、民营企业等的融资难问题困扰着我国市场经济体制的微观基础发展，也严重制约着我国资本市场的建设和完善，对于提升我国产业结构、增强企业自主创新能力和发展潜力未能起到有力的助推作用。尤其是面对当前国际金融形势严峻，国内经济增幅放缓的大背景下，国内企业面临生存难的问题，急需解决它们发展所需的资金来源问题，帮助它们走出困境。这就要求国家或市场能够提供更多的资金融资渠道，特别是市场应该发挥积极的资源配置作用，采取措施进一步提高市场化程度、减少政府干预程度引导资金平稳、有序地流向更高效率的企业部门。本文先从房地产开发企业的融资渠道入手，对融资过程中出现的问题进行浅析，最后从创新研究入手，通过国家、企业两个角度进行策略研究，对我国房地产开发企业融资发展中存在的问题进行了阐述。

关键词：房地产开发，融资困难，渠道

引 言

1.1研究背景

我国的房地产企业融资中，国内贷款占据着重要的地位，是资金来源的重要渠道。然而在我国的银行发展中，主要的五大行都是国家控股的，银行缺乏危机意识，无法正确面对社会经济发展的现状进行合理的调配和分析，使得出现的融资产品单一，无法进行创新突破。严重的限制了房地产行业的发展。

1.2 研究的意义

房地产行业是资金密集型行业，资金和土地是房地产开发的两条腿，如果说土地资源是房地产开发的命脉，那么资金就是房地产开发的血液。由此可见，选择合适的融资渠道，取得稳定的资金支持，对房地产开发企业的发展具有重要的意义。

第二章 房地产融资

2.1 房地产融资的概念

房地产融资的概念从两个方面来讲，一是广义概念，主要是指房地产企业的开发流通以及销售过程中，通过信用渠道以及货币流通所进行的筹融资，包括与之发生货币关系的所有金融活动的总称。二是狭义概念，主要是指房地产企业的信贷及资本市场融资，也就是房地产企业及所进行的项目直接融资、间接融资的总和。

2.2房地产企业融资渠道简述

房地产企业融资渠道主要分为内部融资和外部融资两种方式。内部融资主要是企业自有资金、销售房屋预付金以及销售后所得的房屋购房款；外部融资是房地产企业从外部渠道获取的资金，如银行贷款、信托基金、合作投资、证券融资、企业债券等。融资渠道的选择是否科学、合理，能够对企业投资、利润分配等活动产生重大影响，是现代企业发展战略的重要组成部分。

2.3 房地产融资渠道的风险分析

随着国家宏观调控房地产政策的逐步趋紧，房地产企业原有的融资渠道必将发生深刻的变化。我国目前现有的房地产企业主要融资渠道及风险有：自有资金，其风险是：企业的自有资金受到企业积累能力的制约，融资规模以及融资能力一般情况下都比较小。预收账款，其风险是：受市场制约影响的因素比较大，当国家宏观调控政策的趋紧，房地产市场不稳定风险增大，购房者观望等待频繁，预收账款将会减少，无疑对企业获得持续稳定的资金造成风险。私募融资，其风险是：当前对私募基金没有完整的法律规范，蕴藏巨大的市场风险。银行货款，其风险是房地产行业发展潜在的金融风险，不仅仅影响到本行业的发展，开始影响到金融行业的稳定和整个社会的稳定。上市融资，其风险有：上市融资对房地产企业的公司治理、财务状况、现代企业制度的建立以及未来发展战略等方面的要求较高，上市融资的难度是显而易见的。海外房产投资基金，其风险在于：我国房地产行业过度依靠国内商业银行贷款的单一融资模式，严重阻碍房地产行业的公平竞争，同时也加重银行业的风险。房地产信托投资基金，其风险在于：信托业作为一个金融是市场的一个重要组成部分，在欧美等发达国家发展十分完善。由于我国国内的法律制度等各方面不太健全，我国对信托投资公司一般相对比较谨慎。

2.4 房地产开发企业融资发展中存在的问题

首先，我国房地产开发企业融资的渠道主要是银行贷款，但是由于过分的依赖银行，使得房地产企业出现经济危机，出现的金融坏账无法弥补和协调。其次，目前我国房地产开发行业中存在着畸形发展的问题，开发商和政府以及银行之间存在着灰色关系，在招标中往往存在着不正当的交易行为，许多的开发商试图利用这层良好的关系进行操作，致使银行的后续融资很难推行下去。最后，我国房地产开发企业融资的结构存在着不合理的问题。在我国宏观经济的大环境卜，房地产开发企业的融资情况受到国家经济计划制定的限制，企业往往无法深入的分析社会经济发展对企业的影响，而影响了融资的發展。

第四章 房地产开发企业融资创新研究

4.1 国家的角度

首先，应当建立健全我国的商业银行发展制度，使银行更好的服务国内的经济发展，打破计划经济体制下形成的体制缺陷，以市场经济为导向，实现商业化、科学化的经济发展。另外，还要注重实现房地产企业的融资优化，建立专业的房地产融资中介机构，对我国的房地产发展形势进行经济方面的分析和判断，对经济的走势进行总结，积极地将经济的发展和资本市场的运作进行联系，防范金融风险。其次，要加快推动我国房地产的证券化发展，加快上市速度，降低房地产开发企业上市的标准，推动房地产的证券化，使房地产投资权益证券化，使企业在上市中可以真正获得所需的资金，保证房地产行业的健康成长，降低融资过程中出现的风险。

4.2 房地产开发企业的角度

首先，房地产开发企业要优化内部的资本结构，合理的安排融资之问的关系，选择适当的融资规模，切合实际选择资金的额度。在房地产的建设过程当中，企业需要对房地产开发建设的规模进行预估，制定适当的融资规模，如果出现过多或者过少的情况，都无法在真正意义上实现资金的灵活运转。在制定融资期限的过程中，也要进行合理的安排，对融资的成本和存在的风险进行预估和调整，综合分析可能出现的风险和存在的危机。

其次，要努力拓宽融资的渠道，改变单一的融资模式，加强企业抵抗风险的能力，实现自身融资的目标，依靠合并重组的力量对企业进行整合，开辟史多的融资渠道。最后，我国要加强专业房地产投资信托基金领域的人才培养。在我国目前的发展中，房地产投资信托基金属于一个新兴的投融资领域，企业如果没有完备的人才供给，就无法实现资产的评估和资金的管理。因此，要重视人才队伍的建设，健全信息披露制度，准确及时的进行风险控制。

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作者介绍：

山西财经大学硕士研究生，姓名：孙晖渊，土地资源管理专业，研究方向：房地产评估与房地产市场。