冯怡欣

摘要：文章通过对当下主流养老模式的深入分析，提出养老地产以社区养老为依托开发全龄宜居社区的构想。倡导在对老年人“精神养老”方面：通过建立社区“多代屋”，来关注老年人的心理健康问题;在对老年人医疗服务方面：通过建立社区医疗机构与地方医院结合的医疗服务体系，从而做到“医养结合”;其次，突出强调社区应完善公共服务建设，从而在社区内形成“三位一体”的老年“护联网”系统，使老年人安度晚年。

关键词：人口老龄化;养老房地产;全龄宜居社区;多代屋;医养结合

自2011年开始，我国人口结构已逐渐迎来拐点，人口红利逐渐衰退，劳动力人口占比开始下降，老年人口占比加速上升。预计在以后的10年里，人口老龄化问题在计划生育对人口结构冲击的影响下会更加凸显。虽然我国人口老龄化与欧美等发达国家相比起步较晚，但由于我国人口老龄化具有基数大、增长快、高龄人口比例大等特点，致使我国进入老龄化社会周期变短，速度变快。同时，由人口老龄化带来的银发经济——养老地产的发展也引起了社会各界的广泛关注。

一、三种主流养老模式的对比

（一）三种主流养老模式的优缺点及养老意愿分析

以“居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”是当今社会一致认同的养老模式。

就居家养老来说，它是适应我国传统文化的主要养老模式。居家养老有利于促进父母与子女间的情感交流，但子女赡养老人可能出现护理不够专业化、加重其生活负担等问题。

机构养老模式，这是一种为由于主客观原因无法选择居家养老的老年人提供的养老模式，专业化的照护在一定程度上弥补了居家养老的不足，但标准、统一化的管理，往往忽视老年人的生活习惯及特殊需求，常常导致老年人心理疾病的发生。

社区养老模式，指社区对本辖区内身体和心理有需要的老年人，提供正式或非正式的援助服务。该模式注重社区服务，强调非正规服务系统的作用，旨在使老年人能像正常人一样享受自由的社区生活，在不离开原有生活环境的基础上得到专业的照护，但由于起步较晚，发展还很不完善。

三种模式各有优劣，人们往往根据自身的情况选择其养老方式。

（二）家庭结构转变下的养老模式调整

现如今，家庭结构逐渐小型化，就第六次全国人口普查的数据来看，平均每户3.10人。家庭结构多呈现“421”、“420”的分布，家庭照顾能力日益削弱。再者，空巢家庭是一个动态变化的过程。因此，有学者提出转变原来的三种养老模式“90-7-3”或“90-6-4”的结构，调整为“80-15-5”，大幅提高社区养老的比例。

社区养老模式以其自身独有的优势，在人口老龄化的大背景下，占比将逐渐上升。由于养老问题属于社会保障性问题，在中国“未富先老”、老年人口基数大、增长快的特殊国情下，单靠政府买单是不现实的，因此老年模式必将走上产业化的道路，而养老地产的发展则是养老产业化的现实途径。

二、养老地产市场供需分析

（一）需求分析

在分析老年产业的需求时，我们应该更多的关注有效需求而非潜在需求。除了考虑老年群体的购买欲望，更应该分析他们的实际购买能力。我国当下的这代老年人是从计划经济一路走过来的，尽管他们的养老金经过了“十一连涨”，但截至2015年数据，平均收入也仅为2200多元;此外，据2013年中国健康与养老追踪调查（CHARLS）的数据推算，我国大约有22.9%的老年人消费水平处于贫困线以下，老年人经济状况位于一个极低的水平。因此，高档豪华的养老设施是大多数普通老人无福享用的。寻求适合多数老年人的养老模式是养老产业发展的不二之选。

从消费观念和行为特征角度分析，当下这代老年人，消费观念较为理性，消费行为较为成熟。这代老年人文化程度普遍较高，购房时，他们更看重房子的性价比，对房源周边的基础配套设施和小区物业服务要求较高。因此，养老地产开发商要转变以往重开发的“房地产思维”，应更加关注营运，提供完善的物业服务才是最终目的。

（二）供给分析

面对老年人日益多样化的养老需求，就目前国内养老现状来看，供给显然不能满足。一方面，人们往往单纯的把增加养老供给与增加养老机构的床位数相联系。近两年，国家与地方政府加大对养老床位的投入，而忽略使用率，进入床位数与空床率同步增长的怪圈。另一方面，我国养老服务项目偏少，不同于发达国家形成相对完整的产业链，我国养老产业产品、服务供应相对不足，远不能满足老年人不同层次的需求。再者，我国养老保障体系过于单一，缺乏相关专业人才。

综上所述，养老地产发展的下一站是转变原有的“房地产思维”，从老年市场需求角度入手，注重企业运营模式，依托社区养老的大背景，充分利用机构养老的专业设施，完善物业服务。通过树立人文的企业文化、高尚的道德操守、專业的职业技能和贴心的服务理念。依靠业内良好的口碑，形成企业规模效益。而建立全龄宜居的社区养老模式恰恰是一种充满人文情怀的创新之举。

三、养老地产的发展方向——全龄宜居社区建设

所谓全龄宜居的社区，就是指社区人口结构为所有年龄阶段。不同于传统养老社区，全龄社区没有把老年人作为一个特殊群体孤立出去，而是使老年人像其他年龄阶段的人一样，有尊严的老去。这种社区模式旨在解决传统养老社区孤立老年群体、居家养老服务不周、及老人赡养与子女教育等问题。下图1是对于建立全龄宜居社区的构想。

（一）全龄社区“多代屋”建设

“多代屋”这个概念起源于德国。它在德语中原意为：跨代人群作为居住空间或开放的会面地点而使用的建筑物。从定义中可看出“多代屋”可严格区分为两类：多代居和多代屋。多代居也即我们所熟知的代际间的合租房，它是一种居住模式。本文所讨论的主要是后者，即代际间的公共开放空间。借助“多代屋”这一平台，可以实现代际间的情感交流，知识互换，生活帮助等需求。

在全龄社区引进“多代屋”可将其角色定位于社区中心、老人日间护理中心、幼儿园等设施的复合体。其受惠群体不仅局限于老年和儿童，而是社会中的每一代人。它打破了原有的家庭界限，为年轻人和老年人欢聚一堂提供平台，给不同代的人们见面和融合创造机会。在“多代屋”中，老年人与年轻人互帮互助，实现人生价值。

《礼记·祭义》篇曾告诉我们“大孝尊亲，其次弗辱，其下能养。”因此，做子女承担赡养父母的义务仅是最低要求，更重要的是关注老年人的“精神养老”，“多代屋”的出现及时的弥补了老人的精神空缺，真正实现了“老有所学、老有所乐、老有所为”。

从马斯洛的五大需求角度分析，人是社会人，具有社会需要。一般来说，大多数低龄老年人，身体状况较好，他们的就业意愿较为强烈，为他们提供适合他们的工作，一方面可以使他们实现自我的社会价值，另一方面又可以缓解养老产业市场劳动力资源短缺现象，减轻社区“多代屋”运行的成本负担，形成“老年人口红利”。正如美国肯尼迪总统曾经说过，“对于一个伟大的国家来说，仅仅给生命以岁月是不够的，我们的目标还应该是给岁月以生命，以创造性和发挥才能的姿态去利用这些岁月”。

将“多代屋”引入社区，不失为应对人口老龄化问题，市场与政府选择效益最大化的良好举措。这种“积极养老”的模式，巧妙的实现了“用老服务”的本质：取之于老，用之于老。极大限度的节约了社会资源，减轻了财政压力。

（二）全龄社区“医养结合”养老模式建设

老年人的衰老过程一般分为三个方面：身体衰老、心理衰老和社会功能及角色的退化。在全龄社区建设“多代屋”能有效的缓解老年人的心理和社会角色的衰老问题。

面对老年人的身体衰老问题，社区还应建设“医养照护”站。虽然我国对60 岁以上公民定义为老年人，但是在对老年人服务时，如果按此标准“一刀切”格式化服务显然是不合理的。老年人的年龄、身体状况、经济情况不同，自身需求也存在着较大的差异，因此社区在建立“医养照护”站时，应兼顾不同需求的老人。为此可将“医养照护”站分为社区医疗门诊与老年疗养院两个部分。

对于医疗门诊是面向社区每一位居民的，方便社区就医。不同于传统养老院，社区老年疗养院，是在不离开老年人所熟悉的生活环境情况下的一种养老照护方式。这是一种开放式的疗养院，老年人可以自由出入，生活在亲人与社会的照顾和关爱中，有利于老人的身心健康。社区老年疗养院主要是针对高龄老年人、残疾老年人和因病不能自理的老年人，旨在减轻子女照顾老人负担，同时它也减轻了大医院的工作压力，有望缓解医院医疗资源紧张并提高住院部的床位周转率。

（三）全龄社区公共服务建设

针对养老地产全龄社区的基础设施和物业服务建设，是养老地产“卖服务”的主要载体，是养老地产发展的重要环节。养老地产在“卖服务”之前，首先应认清养老产业这一产业特征，树立正确的企业价值观，站在受众的角度，设身处地的为老年人着想，才能提供优质的服务。

从养老房地产行业特征分析，首先应明确该行业最核心的职业素养是“仁”与“诚”。服务对象是为社会奉献一生，即将走过人生最后时光的老年人。因此企业应树立“怀着一颗对长者的敬畏之心，来全心全意服务于每一位老人”的企业文化。再者，在老年群体中，中低收入比例相对较大。这就决定了养老产业必定具有微利性和福利性的特征。养老地产企业应勇于担负起自身的社会责任，妥善处理好有偿、低偿及部分无偿服务与社区物业管理的关系，主动出让部分经济利益，获得更多的社会效益，从而为自身赢得良好的社会声誉，形成企业规模效益。

1. 完善基础设施建设水平

对于社区的基础设施建设，要满足不同年龄段的需求。既要设计方便老年人的基础设施，也要引入高科技元素，迎合年轻人的口味。对于整个社区的景观设计、绿化带也应尽量年轻化，使社区充满生机，给住户带来满满的正能量。

2. 提高物业服务建设质量

对于社区的物业服务，房地产企业应注重培养员工的人文情怀，注重物业的“人性化”服务。在社区门口处可设置便民服务站，为社区居民提供便民工具。充分利用“互联网+”助力社区的物业服务发展，社区可通过研发简单便捷地APP 应有系统，方便社区住户生活。对于孤寡老人，社区应对其生活特别照顾：可充分利用“物联网”技术，对于适老房型的煤气、家电进行实时监控，一旦出现问题，立即切断控制开关。此外，社区应采取分区管理制度，工作人员首先对所管辖区域住户老人及家人基本信息有所了解，见到老人主动亲切问候，使老人有一种回家的感觉，营造尊老敬老和谐的社区氛围。

在全社会为老年人精心搭建的“护联网”中，相信未来的老人们一定能幸福美满的在全龄社区中走完生命最后的旅程。

參考文献：

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（作者单位：江苏师范大学商学院）