史卫民

(西安财经学院 法学院，陕西西安 710061)

十八届三中全会后国家开始推行农民住房抵押试点工作，2015年8月国务院在《两权抵押指导意见》中，允许贷款银行在保障农户基本住房权利前提下，通过多种方式处置抵押物，顺利实现承贷银行抵押权。2016年3月中国人民银行等六部委在《农房抵押暂行办法》中，强调应在保障农民基本居住权的前提下，通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。但在实践中，如果农民不能按时还贷或双方约定情形真的出现，能否对抵押房屋强制执行？司法机关是否支持？本文通过对农民住房抵押权实现中的法律困境进行分析，考察实践中试点地区农民住房抵押权实现的做法和经验，提出完善农民住房抵押权实现的完善建议，以期对调动银行对农民住房抵押贷款的积极性，防范和化解债权人的风险，推进农民住房抵押贷款顺利实施有所裨益。

一、农民住房抵押权实现的现实困境

农民住房抵押权实现中主要面临法律困境、信用风险和市场缺失，严重影响着抵押权的设立和实现。

(一)法律困境

农民住房抵押权实现中面临的法律困境主要体现在以下三个方面：

1.现行法律对农房抵押贷款的限制。在农民住房抵押贷款设立上，现行的《物权法》、《担保法》都明确禁止宅基地使用权对外转让抵押，《土地管理法》通过“一户一宅”也表达了禁止宅基地抵押的立法意图，从而间接地限制了宅基地上农民住房的转让抵押。……