论天津A房地产公司成本管理

2018-03-27邵瑶春文艳枚

求知导刊 2017年36期

邵瑶春文艳枚

关键词：房地产企业;成本控制;成本管理

中图分类号：F293.33

文献标识码：A

当前，我国房地产行业经历了自2009年以来的快速发展历程，目前进入了一个时间较长的调整周期。在土地供给方面，由于我国实行国家垄断的土地政策，政府控制着土地资源的供应和出让，政府往往通过土地拍卖的方式获取高额的土地收益，使得土地出让价格持续走高;而在需求方面，源于我国经济的持续高速增长和城市化建设步伐加快，导致住房需求较大，从而带动房价不断上涨。

在这样的环境下，如何生存和发展是我国房地产企业普遍面临的最为紧迫的问题。如何增强企业的核心竞争力，有效地管理、控制好成本，直接决定了一个房地产开发企业能否在市场中发展与生存。由于房地产行业面临突如其来的调整周期，原来较为过热的开发环境已经不复存在，为了在激烈的竞争中获得生存与发展，房地产开发商不得不从战略的高度重新审视企业的发展战略，注重培养企业核心竞争力。企业必须突破传统成本控制的理念，从利润规划的角度推行目标成本管理，以保持长期的竞争优势。

一、天津A房地产公司的简介

天津A房地产有限公司在政府的鼓励和支持下，以“改变建筑环境新面貌”为宗旨，以建设“现代、华丽、繁荣、特色”的新新城市为目标，于2008年3月成立。公司注册资本5000万元，企业类型是自然人独资有限责任公司，经营范围包括房地产开发项目，商品房销售，物业管理，土木建筑工程、室内外装饰工程、园林绿化工程、古建筑工程、桥梁及市政道路工程、防水工程、水利配套工程、钢结构彩板工程、机电设备安装工程施工，金属材料、建筑材料、装饰材料、五金交电、计算机、中央空调、锅炉销售，工程技术信息咨询服务，等等。

1.房地产项目成本管理的现状

天津A房地产公司2013年毛收入17855.7万元，成本16614.4万元，利润1241.3万元;2014年毛收入18643.8万元，成本17845.19万元，利润798.61万元;从数据中看，收入只比成本高一点点，根本就没有利润可言，导致利润过低的原因是成本太高。

以公司阳光地产项目为例，公司的土地成本在开发项目中占据总成本的比例为30%左右，开发前期占总成本的3.7%左右，主体建筑工程费占总成本的30.4%左右，主体安装工程费占总成本的5.4%左右，社区管网工程费占总成本的3.8%左右，园林环境费用占总成本的1.7%左右，配套设施费占总成本的0.4%，开发间接费用占总成本的2.8%左右，筹资费用占总成本的19.8%左右，房地产项目成本主要集中在土地、土建、设备费用、期间费用与税费上。

2.房地产成本管理存在的问题

（1）建筑安装费用略高于同行业。建筑安装工程费按照费用构成要素由材料（包含工程设备，下同）费、人工费、企业管理费、施工机具使用费、规费、利润和税金组成。

公司项目获得政府支持，有优待政策并且土地征收多年，导致土地获得成本较低。而近年来消费者物价指数（CPI）持续过高，使得建安成本中的建筑材料和人工成本上升较为明显，所以要注意控制和降低土地开发成本建材消耗，减少人员和费用支出等，提高运营效率。

（2）筹资成本略高于目标成本。公司由于缺乏自有资金，主要是通過银行贷款和小额公司贷款来开发地产项目，采用以贷还贷方式来偿还贷款，从而增大了公司的筹资成本。

二、天津A房地产公司成本管理问题的分析

1.公司建筑安装费用偏高的原因

（1）管理不到位。由于企业管理不到位，导致企业不能正常运行，拖延项目的完工时间，从而降低了工作效率，使得工人失去了工作的积极性，进一步降低了工作效率。工作落实不到位，往往会让那些偷懒的员工混日子，那些人不仅自己不做事，而且他们可以影响周围的人，使他们都学会偷懒。

（2）机械化程度过低。虽然我国房地产企业的机械化程度日渐增加，但对于中小型企业来说，有一大部分还是难以采用机械化的，因为机械的成本相对过高。中小房地产企业购买昂贵的机械可能会使得企业的资金链断掉，所以资金不足的企业只能采用租用机械和人工的方式，从而不得不增加企业的建筑安装费用。天津A房地产公司同其他中小房地产企业一样，机械化不足，导致人工费较多。

2.筹资成本偏高的原因

（1）筹资缺乏灵活性。虽然我国房地产企业的融资方式很多，但对于中小型企业来说，有些融资方式仍是遥不可及的。目前，我国中小房地产企业过分依赖银行贷款，融资渠道相对单一，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。一旦国家实施紧缩银根的政策，将直接影响到中小房地产企业的资金周转，使其面临着资金链断裂的风险。天津A房地产公司的主要资金来源就是银行贷款和小额公司贷款，同其他中小房地产企业一样，融资渠道单一，在政府实施紧缩银根的宏观政策下，缺乏融资灵活性。

（2）筹资不合理。从不同渠道取得企业资本的有机构成与其比例关系来看，总体来说企业资本无外乎就是负债资本和股权资本，因此，资本结构问题就是负债资本的比率问题。企业在举借外债时，不仅要考虑负债带来的财务杠杆利益，也要考虑到负债可能带来的各种风险和成本，所以需要适当权衡资本结构，这就是所说的权衡理论。

（3）缺少长期稳定的资金来源。目前，我国中小房地产企业的主要融资方式是内源融资和银行贷款，而股票融资和债券融资这两种主要直接融资方式所占比例非常小。直接融资所需的各种复杂审批手续、制定的各种严苛条件以及较高的融资成本让不少企业望而却步。而债券融资在房地产企业筹资方式中已不足 0.01%。因此中小房地产企业缺乏长期债券和股票等融资方式带来的长期稳定的资金。

三、天津A房地产公司成本管理措施

1.降低工程造价措施

（1）加强组织管理、完善成本控制制度。实行成本控制不能光凭一个或几个部门来完成，房地产企业应建立成本控制的组织保证体系，强化企业各部门的成本意识，以成本控制以及效益最大化作为工作的中心，使各部门明确各自在成本控制中的职责，理顺成本的关系和重要性，形成成本控制的有机体。而且成本控制最直接的结果是可以降低成本，所以处于企业的管理核心地位。企业的管理层可以划分出一个专门负责内部控制的部门，从而使内部控制体系能够完整运行。通过工作、领导和协调等方面促进部门的每个员工发挥其所在职位的职能作用。将合适的人员安排在合适的岗位，既保证管理者的权威和领导权，又可以充分发挥员工的潜能。企业管理者对于员工的数量和质量也要进行合理的统计并形成实质有效的控制。

（2）增加基础设备，增加机械化程度。公司资金不足以购买机械设备，但可以与同行业不同企业合伙购买机械设备，从而达到两公司或多公司双赢的目的。合伙购买，协商使用，让机械代替人工，加快了工程进度，降低或挤压成本，缩短总项目的工作时间，促进资金回笼。适当加大机械化，可缩短工程项目时间，各方面降低项目成本。

2.降低筹资成本的措施

（1）提高公司信誉与信用等级。目前，我国大多数公司都不太注重信誉，对于信用等级也是无所谓的态度，其实这样很不利于建立企业自身信誉形象，但信誉形象与财务形象具有极大的关系，并且是正相关关系。因此，企业应该提高自己的信用等级，要积极参加等级评估，让市场了解我们的公司，同时也让公司走向市场。这样就能在今后的资本市场提供筹资的便利，才能增加投资者的信心，这样就能积极有效地获得资金，降低资本成本。

（2）选择筹资方式，力求降低筹资成本。企业的筹资方式有许多种，但不管哪一种渠道都有一定的筹资成本。每一种方法都有自己独特的计算成本的方法，即使是同一资金来源，因筹资方式的不相同，所产生的资金成本也可以不同。所以，企业在筹资之前应该认真比较各种资金来源的成本，合理选择筹资的方式和渠道，力求降低资本成本。

（3）合理安排资本，力求降低综合资本成本。企业资金的筹集是为了满足投资的需要，尤其是为了满足长期投资的需要。在这样的情况下，要本着以“投”定“筹”的原则，筹资期限要服从于投资年限，服从于资本预算，投资年限越长，筹资期限也要求越长。合理安排筹资期限可以降低资本成本，也可以减少不必要的资金闲置。