何文杰

摘 要 土地出让金和房地产税制度是一种相容又相克的关系：二者既可相容并存，又是相互制约的。相互制约性突出表现在“税租负担率”方面，加上需对作为生产资料和生活资料的出让土地进行区别对待，二者成为土地出让金制度对房地产税法制的主要影响所在。因此，应根据国情改革土地出让金制度：短期内应建立批租制与房地产税并存，年租制与房地产税并存，新型批租制、年租制及房地产税并存的三轨运行机制；中期内应建立年租制与房地产税并存，新型批租制、年租制及房地产税并存的双轨运行机制；从长远看应主要形成年租制与房地产税并存的格局。

关键词 土地出让金；房地产税法制；“税租负担率”；年租制

[中图分类号]F812.42 [文献标识码] A [文章编号]1673-0461（2018）01-0092-06

一、土地出让金制度的学理探源

土地出让金制度是土地的权利人将依附于土地上的权利在一定期限内有条件地让渡给使用人行使，并向其一次性收取一定费用的制度。以我国城市土地出让金制度为例，由于我国城市土地属于国家所有，城市土地的使用权也归国家所有，市场主体若想取得城市土地的使用权，除划拨用地外，一般需要通过参加拍卖、竞标或协议等方式，并在向国家一次性缴纳一定的土地使用费的基础上才能够如愿以偿。这个土地使用费就是土地出让金，在市场经济条件下其价格主要取决于其价值和供求关系。

土地出让金具有地租的性质，地租是土地这种生产要素的价格，其由土地的需求与供给决定，出让人是基于土地权利人的身份而获得了收取租金的权利。……