赵 咏

中国铁路济南局集团有限公司，山东 济南 250001

随着国家对购买房屋的限制，当今社会逐渐出现了“借名买房”的现象，主要因为实际购买房屋的人不符合购买条件而委托符合条件的人进行购买，解决了购房的难题。本文针对此现象而签订的“借名买房合同”，从实务视角进行了分析。

一、“借名买房合同”的有效性

“借名买房”是一种购买房产的有效方法，而“房屋购买合同”实际上是实际购房人与委托购买人所签订的委托合同，购房的资金由实际购房者支付，一般情况下，实际购买人也可自愿支付给名义购房人酬金。

本文基于实务视角进行法律探究，以具体的实际案例为出发点，进行探索。例如，孙某想要购买一套房，但由于受到限购令的限制，不符合购买的条件，所以，委托符合购买条件的好友宋某进行购买，就是孙某自己出购买房子的资金以好友宋某的名义进行购买，首付及其贷款本息都由孙某自己支付。而与开发商签订房屋购买合同由宋某来签订，并向银行申请抵押和贷款。又因为孙某欠李某的钱款，想将房屋抵押给李某，宋某提出异议，并请求法律援助。

根据对上述案例的分析，孙某与宋某的“借名买房合同”是有效的，也就是委托合同是有效的，是法律所认可的。第一，国家政策性的规定与实施不属于《合同法》中不遵守强制性的行政法规，对于国家的政策，没有作出不以人的意志力为转移的强制性规定。所以本文的案例通过他人名义购买自己房屋所签订的委托合同是有效的。第二，《合同法》中规定不遵守法律，违反行政法规的强制性签订的合同是无效的，而国家颁布限购房屋的一些政策，不在法律和行政法规的范畴，因此也不能根据《合同法》中的有关规定而认定为无效。而且，在经济市场社会中，人们可为自身的利益而签订合同，实现自身的目的，所以这种自愿签订合同的行为，在没有违背社会法律的情况下，合同是有效的，所以在一定程度上对交易合同态度是鼓励的，所以“借名买房合同”也是生效的。

综合以上的分析，针对本文的案例，并不违法法律和规定，而且符合双方的意愿，所以所签订的委托合同是有效的，因此，可将房屋抵押给李某。从中可以看到，“借名买房”也是一种房屋购买的方法，在购买中要签订好委托合同，确保自身合法权益。

二、“借名买房合同”带来的优惠性

通过借名购买单位自建房、团购房、集资房所签订的“借名买房合同”能够带来一定的优惠和经济利益。此类合同，主要是指实际支付房款的人为了能够享受他人买房应给有的各种优惠政策和经济利益。单位的集资房、自建房、团购房相对于其他商品房子来说，具有在价格上的优惠和物业管理方面等其他的优势。这种特殊的待遇，主要是指某单位根据职工的年龄、职称等方面的要求所给员工发放的一种特殊待遇及单位福利。例如，张三和李四为同一单位的职工，在单位出售房子时，经过双方的探讨和商议，由李四以符合条件的张三名义进行购买，房子的实际款项石油李四进行支付的，但是购买房屋合同上是以张三的名义购买的。因此，两人对房屋购买协议发生了争议。

针对以上的情况来看，张三与李四签订的“房屋购买合同”并没有损害第三方利益，而且是双方自愿情况下所签订的，没有违反法律和行政法规的强制性，因此，此委托合同是有效的。

三、保证“借名买房合同”有效措施

首先，借名买房之前，要对要购买的房屋性质进行分析，并且弄清楚。要对房屋能否上市做好调查，借名购买也要注意不能违背国家政策的有关规定，避免出现不必要的麻烦，确保房屋的所有权。其次，要在双方自愿的情况下，签订委托合同，也就是“借名买房合同”，在合同中应明确双方借名买房合同的关系，以及其它有关规定，避免日后发生争议，为了确保合同更好的执行，可请第三方进行见证。第三，注意保存双方进行洽谈以及购买房屋时的证据，例如，可请他人见证，也可以进行录音录像等。同时，也要保存好有关购房的手续等，例如，还贷记录、银行转账记录等。

做好以上措施，有利于减少“借名买房”的风险性，促进房屋购买的顺利进行。

四、结论

通过对以上的分析，借名买房现象越来越多，而“借名买房合同”不仅是双方真实意愿的表达，同时也规定了双方各自的任务和权利。依据我国的社会法律及国家政策来看，“借名买房合同”认定为是有效的，但在借名买房时，应该注意不能违背国家政策和法律法规，也要做好保障此类合同的有效措施，以便促进借名买房顺利进行。