蒋 超

上海海事大学，上海 201306

一、立法主义

(一)债权意思主义

以法国、日本民法为代表，其认为物权变动的完成仅当事人的意思合意即可，这种规定不仅排除了物权合意，同时也排除了交付行为。举个例子，根据《法国民法典》中第1583条的规定如下：当事人双方一旦经过协商，达成对买卖之物与价金的一致，那么买卖即宣告完全成立，随即买受人对出卖人从法律效果上来看，也以取得标的物的在法律上的所有权，即使出卖人尚未交付该物、买受人尚未支付价金。

(二)物权形式主义

这种立法形式以《德国民法典》为代表，同时我国台湾地区也承袭物权形式主义模式进行立法。在该模式下，除须有买卖契约订立、登记或交付之外，买卖标的物的所有权移转，还需要买卖双方当事人作出一个独立于买卖契约之外的就标的物所有权的移转的合意。例如：依据《德国民法典》第929条的规定，动产所有权的出让，必须由所有人将买卖契约中的标的物交付于取得人，同时需要满足双方就所有权的移转必须达成合意这一个条件。如取得人在买卖契约订立前已经占有该物时，仅须就该物所有权的移转达成合意即可。

(三)债权形式主义

在立法主义上结合采取意思主义与交付主义。因法律行为的成立继而发生物权变动的场合，除了当事人之间的债权合意须具备之外，另外还需要履行相应的登记或交付的法定物权公示的方式。例如：《奥地利民法典》规定在第426条中：“动产原则上仅能依实物交付而转让与他人。”

二、双重买卖的合同效力

(一)形式主义下

双重买卖的类型主要有两类：同时双重买卖和先后双重买卖。在同时的双重买卖中，根据法律的规定，数个买卖合同同时成立并生效，但与一般合同有所区别的是，出卖人对于任何一方履行合同，都将产生相应的违约责任，即将对于其他合同项下的买受人承担约定的违约责任。在先后的双重买卖中，出卖人将标的物出卖于前买受人并为完成过户登记后，在那之后又与后买受人签订买卖合同，那么与后买受人所订立合同有效与否以及出卖人对后买受人是否承担违约责任这些问题值得进一步探讨。

最高人民法院在《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》中第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权和其他物权不能转移。”在现行法律制度下，不动产交易合同应办理登记的规定只出现在关于房地产的行政法规中，但其中并没有对规定未办理登记的合同效力如何认定，故根据司法解释的观点认为，未经登记的房屋买卖合同是有效的。

(二)意思主义下

在严格按照意思主义的情况下，双重买卖根本没有成立的理由，但由于社会的需要，还是承认了双重买卖。日本民法判决曾有以损害尚未登记的前买受人的利益为目的而将与后买受人签订的买卖合同认定为违反了公序良俗故应视其为无效，以此防止处于恶意的后买受人通过主张前买受人欠缺登记进行抗辩的可能性。但这也导致了善意的第三人取得应有权利的可能性也一并被否定的结果。因此，之后的判例及学说进行否定合同的效力不再以违反公序良俗为由，取而代之的是根据诚信原则发展“背信的恶意者排除说”。该学说认为，背信恶意的后买受人其并非是完全无民事权利的人，其法律行为也并非是完全无效的，差别在于他在诚信上不能否定尚未登记的前买受人的所有权取得的可能。所以若后买受人确实是善意，便可主张未登记权利人欠缺登记要件，从而保护了交易的安全。

三、关于双重买卖公证的思考

在不动产的双重买卖中，若此时两个买受人都同时向出卖人主张履行各自的合同，共同点在于前后两个买受人均未办完房屋过户的登记，但有所区别的是，其中一个买受人的物权合意已进行得到有关机关的公证，或者已经向登记机关提交有关文件并申请变更登记的场合在这种情况下，学理上认为应该对出卖人履行合同的自由选择权加以限制，这就意味着出卖人应受限制地将房屋的所有权转移给业已把物权合意进行了公证或己关申请变更登记的买受人。按照德国民法学者的解释，在物权合意能够以其他形式得到明确确认的情况下，法律则不允许当事人进行单方面地撤销该合意。

四、结语

随着市场经济的不断发展，价格变动成为寻常之事，那么在这种情况下，双重买卖的现象将尤为明显。无可否认，双重买卖的存在在一定程度上促进了资源的合理配置，使得资源能够充分的发挥其优势。但是基于恶意的双重买卖将破坏市场的有序进行，对于处于恶意的合同将其效力归于无效，合情合理。我国目前对于双重买卖的法律规定尚不完善，因此也希望能更多地借鉴其他国家的做法，结合自身实际，尽快制定出我们自己的法律规定。

[1]王泽鉴.民法学说与判例研究(第四册)[M].北京：中国政法人学出版社1998年版，第171页注1.

[2]黄立著.民法债编总论[M].北京：北京中国政法大学出版社，2002.

[3]王轶，著.物权变动论[M].北京：中国人民大学出版社，2001.