廖原菲

广州大学松田学院，广东 广州 511300

优先购买权早在公元前6世纪就已存在，经过上千年的发展，现在已经是一项成熟的制度，并且在国内外都存在。该项制度的存在不但有法理依据，也有社会基础。在当今社会中，其与其他古老的制度一样也存在着存废之争。

一、我国承租人优先购买权的立法规定

本文所研究的这一项法律制度目前在我国还无统一的民法典，仅在《合同法》、《民法通则意见》等中被提及。最新的规定则是《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(简称解释)，该解释由最高人民法院颁布，施行于2009年，该解释对于这一项法律制度对第三人产生效力予以了否定，但却未规定出租人如何承担赔偿责任，以及该责任的性质如何等。同时，关于这一项权利的行使，第24条更详细的予以了限制，使承租人权利的绝对化受到阻止，但均没有明确规定实践操作和同等条件以及合理期限等，对承租人优先购买权在实践中所起到的保护作用有限。

二、承租人优先购买权存在理论与实践中的缺陷

首先，允许承租人以同等条件强制出租人与自己进行买卖契约订立的承租人优先购买权是一种附强制缔约义务的请求权，该制度不符合物权优先原则，是强制干预出租人行使处分房屋权，使得债权在一定程度上被物权让位，“使标的物之支配权事实上属于承租人，而出租人不过有空权而已，所有权变成虚有权。……