董志尚

中图分类号：F062.9 文献标识码：A

内容摘要：文章针对两类问题展开分析，第一类问题是商业地产项目能否依据项目条件与时机确定其最佳发展路线？第二类问题是商业地产项目如何调整实现最佳发展。就上述两类问题，在已有的研究成果中未给出解答。研究从理论分析入手，构建具有可变因素和可变周期的商业地产利润框架。通过使用变分法，对该框架进行分析，不仅明确了第一类问题，而且对第二类问题中如何实现最佳发展给出了四个实现条件。在此基础上，就我国西部地区两省主流房地产开发项目进行论证，不仅采用回溯法确定其历史发展质量，而且采用四大实现条件优化其现有发展，实现自我提升。

关键词：商业地产 最佳发展 路径研究 变分法

引言及目标

研究之初，团队提出了两类问题：第一类问题是商业地产项目能否依据项目条件与时机确定其最佳发展路线？第二类问题是商业地产项目如何调整实现最佳发展？对于这两类问题，在研究之初并不确定是否存在解答。已有关于商业地产的研究，侧重于从发展潜力、开发价值、开发定位等问题的研究。在发展潜力研究中，邱雅等（2015）采用量化分析方法，以我国35个大中城市为实证对象，通过具体分析，就每个不同对象商业房地产的发展潜力给予明示，为商业地产后续发展给出定位。在开发研究中，廖成林等（2010）就商业地产开发价值进行分析，通过拟合分析和概率分析，确定最符合商业地产开发价值规律的分布为几何布朗运动和跳跃运动的组合。……