◎文/邢惠丰周胜郝宛怡

以稽查视角看营改增后房地产、建安业的发展现状和管理思路

◎文/邢惠丰周胜郝宛怡

2016年5月1日国家税务总局全面推行营业税改征增值税，实行行业范围和抵扣范围的全覆盖，曾经作为地税重点行业的房地产业、建筑安装业（文中简称建安业）是此次营改增的重点。作为税收征管最后一道防线的税务稽查部门，如何加强对这两个行业的后续管理，将成为摆在面前的一道新课题。本文就营改增前后房地产业、建安业现状、面临的问题及风险、税务稽查面临的后续管理等问题进行了深入分析，并提出应对措施。

营改增；税务稽查；房地产业；建安业

一、营改增前后房地产业、建安业面临的现实问题

（一）房地产业税负方面

房地产企业营改增前销售自行开发的商品房按照销售不动产税目缴纳5%的营业税，营改增后销售不动产增值税率11%，进项税额允许抵扣，税负减少的前提是企业必须做到应抵尽抵，除了要达到一定的经营规模标准外，还要符合两个基本要求，一是取得增值税专用发票，二是有足够的进项税额抵扣，且符合认证和抵扣环节的规定。即增值税对发票、资金、业务的三流合一管理要求很高，需形成相互对接又完整合规的闭环系统。客观上倒逼企业加强成本核算、票证审核、系统改造乃至整个企业的健康管理。目前房地产企业面临的困境是从二级市场取得的土地使用权支付的出让金、拆迁安置补偿费、行政规费、融资利息无法取得专用发票，不能抵扣进项税。

（二）核算、现金流量方面

营改增前后体现不同的收入额，改制前将5%营业税的收入金额计入主营业务收入科目中，改制后增值税属于价外税，实际收入总额除以1.11后余额确认主营业务收入。一定时期内价格不变的情况下，同样现金流入在营改增前后业务收入存在差异，两种税性质不同，直观上对会计收入影响不同，会导致收入下降，影响利润形成。同时，所缴纳营业税税金流出降低，现金流量中支付各种税费项目减少，可取得增值税专用发票实施进项抵扣，使营业成本降低。

（三）建安业营改增前后的变化

建安业一向是劳动密集、低利润的行业，营改增对建安业内部管理转型升级提出了很高的要求，目前粗放的管理水平，不健全的财务制度、宽松的承包模式导致建筑业对进项税额的管理力度不足。建安业营业税按照3%税率缴纳，营改增税率11%，占工程成本的20%～30%，人工成本不能抵扣增值税。采购混沙、水泥、混凝土等材料由于不能从一般纳税人取得专用发票无法抵扣，水电表公司不会给施工方开具增值税专用发票，外包业务可能因为承包给一些小规模纳税人的建筑施工单位无法取得增值税专用发票。由于种种原因导致税负增加，而建安业税负的增加无疑又会向房地产企业转嫁。建安业上下游间相互拖欠工程款很普遍，而增值税对纳税时间确定有更大影响，取得专用发票存在困难。

二、营改增后税务机关对房地产、建安业的管理现状

（一）国税机关管理现状

房地产、建安业的发展是近10年来国民经济新的增长点，始终是税收管理工作的重点和难点，在土地使用权取得、房地产开发、持有、交易、清算环节涉及营业税及附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税共10个种税一直是地税所辖范围。营改增后，增值税替代营业税，未来企业所得税也将转移到国税，面对庞大的征管数据，国税机关缺乏长期征管实践积累的经验分析，缺乏税源的风险管理信息数据。国税稽查部门对这类行业的发票使用情况和其中可能涉及的发票违规情况，尤其是虚开发票的了解和案件接触几乎为零。

（二）地税机关管理现状

一直以来地税机关都是以票控税，营改增后营业税消失使得可供分析的内部数据越来越少，对纳税人经营情况的掌握将越来越依赖国税部门和第三方数据，以票控税的利器丧失，直接导致城建税、防洪费、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税等税种的基数失控。

首先，营业税、土地增值税预缴、印花税、企业所得税的基数均依赖于地税开票系统数据，营改增后要依赖增值税发票管理新系统，因此迫切需要搭建一个业务通办、数据共享、风险共防的一体化征纳平台。

以往对房地产业检查的重灾区是开发成本中建筑工程承包费用，施工方开具建安发票的真伪，开发间接费用中的劳务费发票的真伪以及营业费用中广告费、业务宣传费等科目，可以通过地税系统发票查询辨别发票的真伪，税务稽查的重点是“查税必查票”、“查账必查票”、“查案必查票”，通过查出的假票、无效票调整企业所得税、土地增值税计税依据。营改增后企业取得的这类发票是增值税专用发票，由于试点纳税人长期不接触增值税专用发票，不知道不当使用专用发票不仅违法，更有可能导致刑事犯罪，有的纳税人营改增初期抵扣项目少，获取不了进项发票，税负增加，势必铤而走险以少量手续费换取进项税额抵扣、25%企业所得税减少以及土地增值税的减少。有的试点纳税人低销高进，产生大量留抵税额，可能产生虚开增值税票赚取手续费，地税机关还只能完全依靠国税机关的发票鉴定系统，或者发协查函获取营改增后纳税人取得的增值税专用发票的真伪信息，导致信息传输过程效率低下。天津市地税稽查局在检查某建安企业取得的本市增值税普通发票11张，外地辽宁省、河南省、黑龙江省增值税普通发票18张涉及金额高达数百万元，均为无效发票，由于国地税没有统一的发票查询系统，经过国税局的鉴定，以及外地发协查函历时近半个多月的等待才最终定案，稽查效率低，营改增后税收上最大的风险就是虚开增值税发票，因为不仅涉及增值税同时也涉及企业所得税、土地增值税。因此，亟需构建全国统一的发票真伪查验平台，打造打击虚假发票的“金色盾牌”，才能确保税款不会大量流失。

三、应对营改增后续管理要求

（一）对于房地产、建安企业按照项目实行税收一体化管理

房地产企业以项目管理为核心，以房地产开发流程为主线，注重发票管理。按照建委立项批文、建设工程规划许可证管理企业开发项目，了解项目的规模、建筑面积等信息。通过建筑工程施工许可证了解项目开工日期，按照商品房准许使用证、商品房销售许可证掌握项目完工、销售面积等信息。国税机关共享增值税发票信息用于地税机关所管辖税种的管理。

建筑安装企业以工程项目管理为主线，以施工合同标注的建筑工程项目为管理对象，至少要具备收入类合同、支出类合同、计量结算、物资出入库、增值税发票、项目应收应付等相应功能，将符合资金流、发票流、业务流一致的增值税专用发票纳入增值税税务管理进行抵扣，对不合规的发票建立预警机制进行风险预控，防止虚开虚抵减少税收管理风险。

税务部门可以利用工程项目预算、决算数据测算工程的材料耗用量并与实际企业抵扣的进项材料发票数量进行对比扫描，超过测算数量就可能形成虚受虚抵稽查疑点。

（二）引入发票大数据查询系统

增值税以票控税的要求相当高，抵扣链条的完整主要依托专用发票的实现。当前增值税专用发票管理难度较大，虚开、套开、使用不当的问题严重。如何管理增值税发票，避免违规使用和税款流失是税收征管实际操作中的一大难题。

虚开增值税专用发票的存在基于三种情况：第一种是正常经营企业利用“富余”发票对外虚开，第二种是不法分子设立开票公司，第三种是收取开票费对外虚开。富余票成为虚开增值税专用发票的主要来源。必须严格监管发票的领购、严格查验发票的使用、严格审核发票的作废、缴销。加大对税收违法者的失信惩戒，真正做到让诚实守信者一路绿灯，让违法失信者寸步难行。建立税收违法黑名单，加大案件曝光力度，通过报纸媒体曝光。国地税对于曝光的黑名单企业适时交换信息，共享信息，搭建统一的信息化平台，在征管数据中自动提取税收违法行为名单，国地税真正同时使用一套名单。加快建立税务稽查异常对象名录库，增设风险提醒功能，一旦列入黑名单的企业不仅停止售票，还应列为国地税稽查重点。

国税总局提出“互联网+税务行动”计划中，电子发票是新生事物，由于一张电子发票对应一笔交易信息，使税务机关可以直接通过电子发票从网上调取其对应的交易信息，适应信息控税理念，实现税收监管更加透明、公开，同时意味着企业偷逃税款将受到制裁。电子发票可以通过互联网进行真伪查验，对于发票的归集、建档、与单据相关联都更加便利，且一张发票只能入账一次。甚至未来通过智能手机可开具增值税专用发票，通过扫描二维码辨别真伪，都成为可能。让人人都参与到打击假发票的行动中，让税收环境更加净化。

（三）构建国地税税务稽查深度合作机制

构建国地税深度融合、合作机制是一个逐步探索，不断完善的过程，不可能一蹴而就，必须有长远规划和近期目标。

国税总局制定的国税地税联合稽查工作办法的实施是税务机关落实《深化国税、地税征管体制改革方案》的要求，规范国地税联合稽查执法行为，推进执法适度整合的重要举措。从共建协调机制、共享涉税信息、共同下达任务、联合实施检查、协同案件审理、协同案件执行、利用稽查结果、其他稽查执法合作事项等方面整合资源，规范执法行为。

征收管理环节注重协调好国地税关系，定期召开联席会议，积极拓展更多合作领域和方式，在税收宣传、纳税服务方面深入开展合作。加大涉税咨询和税法宣传力度，深入推进国地税征管体制改革，充分发挥综合治税平台，力争与财政、国土、工商等部门沟通，争取支持和配合、及时实现信息互通。

建立国地税交换机制，针对行业特点和税种特点，制定联合稽查方案，共同分析探讨，提高税务稽查质量。建立相互授权机制、突破执法主体的分离。建立统一的业务流程，突破业务分设的制约。建立统一系统接口，突破数据库分立的制约。实现国地税深度合作。笔者在此大胆设想国地税稽查合作的终极目标是一个执法主体合一，业务模块分离的最佳状态。

（四）稽查人员做好全新的知识储备和培训

税务稽查是税收征管的最后一道防线，必须及时亮剑，才能让纳税人在与税务机关的利益博弈中明白，只有选择自觉纳税遵从，才是保证自身利益的合法途径。新形势下要培养一支业务素质高，信息技术精通，既懂税收业务知识，又懂互联网业务知识的复合型的稽查队伍。尽快开展全员系统培训，特别是互联网技能的培训，适应日趋复杂的税收管理、监督工作。

[1]翟继光，孙长举，赵德芳编著.房地产业纳税节税操作实务（第3版）[M].北京：电子工业出版社（2014）.

[2]天津市财政局营改增税收政策汇编[G].2016（5）.

[3]黄荣国，赵小冰，马炳寿.互联网+新常态下税收服务探索[J].经济研究参考，2016（29）：55-58.

[4]杨珍.深化国地税合作提高税收征管成效——广西钦州市国地税合作工作调研报告[J].经济研究参考，2016（17）：57-60.

责任编辑：解忠艳

孟力

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1006－1255－（2017）06－0033-04

邢惠丰（1976—），天津市地方税务局第二稽查局。邮编：300042

周胜（1963—），天津市地方税务局第二稽查局。邮编：300042

郝宛怡（1967—），天津市地方税务局第二稽查局。邮编：300042